Талия прислала мне ночью одно сообщение: «Илан, он не подписывает. И я не понимаю, как это возможно».
Мне не нужно было много читать, чтобы понять, что проблема не в продавце. Проблема была в документе, который Талия подписала три месяца назад.
Талия хотела небольшую квартиру в Волосе. Не ради золотой визы, не ради огромной инвестиции - приятная квартира у моря, чем она будет пользоваться летом и, может быть, сдавать в остальное время года. Она нашла объект, он ей понравился, и она поговорила с посредником. Всё шло хорошим темпом. «Дайте 10%, и мы закрепим сделку, - сказал он ей. - Иначе её возьмёт кто-то другой».
Талия заплатила 10 000 евро за квартиру в 100 000. Подписала документ, который принёс посредник, документ под названием «Pre-Agreement». По-русски - протокол о намерениях. Стороны соглашаются о цене, о дате окончательного договора и о сумме, выплаченной как аванс. Звучит упорядоченно. Звучит обязывающе.
Обязывающим он не был. И это та разница, о существовании которой Талия не знала.
В Греции существует два вида предварительных соглашений, и не случайно. Есть обычное «Pre-Agreement» - своего рода декларация о намерениях. Я хочу купить, ты хочешь продать, вот цена, и встретимся для окончательного договора до такой-то даты. Подписывается между сторонами, без нотариуса и, как правило, без крупной суммы. И есть «Pre-Agreement Notarial» - то же самое соглашение, только оформленное у нотариуса и стоящее дополнительных денег. Эта разница, звучащая технически, - на самом деле вся разница между соглашением, у которого есть зубы, и соглашением, которое является вежливой просьбой.
Когда документ подписан в присутствии нотариуса, тот, кто передумывает, платит компенсацию - как правило, вдвое больше внесённой суммы. Квартира за 100 000, нотариальный аванс 10 000 и компенсация за отказ 20 000. И это не всё: покупатель может в некоторых случаях сам завершить сделку, в одностороннем порядке, даже без согласия продавца. Это сделка, имеющая реальный юридический вес.
Документ Талии был не таким. Это было соглашение о взаимопонимании. Когда через три недели продавец получил более высокое предложение от другого покупателя, он просто решил не продолжать. Без серьёзных объяснений. Без намерения компенсировать.
Я объяснил Талии ситуацию и увидел, как меняется её лицо. «Так что я могу сделать?»
Законный шаг существует, можно обратиться в суд. Но я объяснил ей две вещи, которые она должна знать, прежде чем решать. Первая: судебный процесс в Греции в этом случае может тянуться годами. Вторая, не менее важная: даже если она выиграет, не факт, что получит на практике. Если у продавца нет, откуда платить, суд денег ему не создаст. Иногда решение получаешь, но сами деньги растягиваются на годы, выплатами, оказывающимися насмешкой по сравнению с тем, что вложено в юридическую борьбу.
Талия задала мне прямой вопрос: «Так что бы Вы сделали?»
Я ответил честно. Я бы забрал свои 10 000 назад, если продавец их предлагает, и не вступал бы в пятилетнюю войну за принцип. Иногда это несправедливо. Но экономически это верно. И это фраза, которую я ненавижу говорить клиентам, но говорю её, потому что она правдивее, чем приятно слышать.
Продавец, столкнувшись с возможностью иска и реальным давлением, в конце концов предложил вернуть деньги с небольшой надбавкой. Не 20 000. Не компенсация, которая причиталась бы ей, существуй нотариальное соглашение. Но больше нуля и быстрее, чем предложил бы греческий суд.
Я много думаю об этом, и здесь есть ещё один слой, который стоит понимать, потому что и нотариус не всегда конец истории. Соглашение, оформленное у нотариуса, создаёт обязывающее обязательство между двумя сторонами, но это не значит, что оно зарегистрировано в греческом земельном реестре. А только регистрация даёт Вам защиту перед всем миром - против продавца, пытающегося продать один и тот же объект дважды, против кредиторов, накладывающих арест. Без регистрации даже нотариальное соглашение остаётся в значительной мере соглашением между двумя людьми, а не правом, действующим против всех.
Мой принцип прост, и я повторяю его постоянно: не вносите залог или аванс, пока Ваш собственный юрист не проверил объект, не посреднику, не застройщику, не кому-либо ещё. А если Вы всё же вносите аванс до окончательного договора, задайте два точных вопроса: соглашение подписано у нотариуса? А если да, оно также зарегистрировано в земельном реестре? Без обоих ответов вместе Вы не знаете, чего на самом деле стоит Ваша защита.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית