Иногда разница между удачной инвестицией и разочаровывающей кроется не в самом объекте, а в структуре, которую выбирают вокруг него.
Три года назад Йоси сидел в тель-авивском кафе с местным консультантом по инвестициям. Предложение звучало почти как мечта:
«Вы покупаете квартиру в Бухаресте, арендные ставки там растут, предложение ограничено, а спрос только расширяется. Чистая доходность? Около 7-8% годовых. Почти вдвое больше, чем Вы увидите в Израиле. И вот ещё что - сделаем это с умом: создадим в Румынии компанию на Ваше имя, а квартиру зарегистрируем на компанию. Это более „профессионально“, даёт возможность легко расширяться и даже помогает с налогами».
Презентация выглядела впечатляюще. Графики показывали растущие линии, фотографии квартиры излучали потенциал, а идея владеть недвижимостью через «серьёзную» компанию казалась правильной. Йоси подписал, заплатил, и квартира была куплена.
Поначалу всё шло гладко. Въехали арендаторы, арендная плата поступала на счёт компании, а цифры на бумаге выглядели красиво. Но когда в конце года Йоси сел считать и попытался понять, сколько же на самом деле осталось на руках, его ждал сюрприз.
Налог, обнаруживший разрыв
Когда квартира оформлена на физическое лицо, налогообложение арендного дохода в Румынии относительно простое и низкое: итоговый налог составляет всего несколько процентов дохода. Разумная чистая сумма и немного головной боли.
Но когда объект принадлежит компании, Вы попадаете на совсем другое поле: сначала платится налог на прибыль на уровне компании, а затем, когда Вы хотите вывести деньги в Израиль, налог на дивиденды платится ещё раз. А если и этого мало, в картину может войти и взнос на медицинское страхование (CASS), если сумма пассивных доходов превышает определённый порог.
Результат? Значительная часть доходности, которую Йоси считал своей, ушла в румынскую казну.
Тихий сюрприз
Йоси пришёл ко мне в офис с папкой отчётов, аккуратно подготовленных местным бухгалтером. Он указал на нижнюю строку:
«Смотрите - после всех расходов и налогов у меня осталось почти вдвое меньше обещанного. Я не учёл, что каждый раз, когда я вывожу деньги из компании, я по сути плачу снова».
Он на мгновение замолчал, а потом добавил:
«Если бы я знал, что эта же квартира, оформленная на меня лично, облагалась бы простым и гораздо более низким налогом, я бы в эту авантюру не ввязывался. Одной квартире компания не нужна. Она должна приносить мне доход, а не кормить налоговые органы и бухгалтеров».
Урок для застройщиков и инвесторов
История Йоси не про плохой объект и не про неудачный рынок. Напротив, квартира в Бухаресте быстро сдалась, её стоимость выросла, спрос сильный. Проблема была в структуре.
Йоси не одинок. Немало израильтян вкладываются в недвижимость за границей, мечтая о «профессионализме» или полностью доверяя полученному сопровождению, не проверив, что на деле означает структура инвестиции.
Важно понимать: то, что на бумаге выглядит правильным ходом, на практике превращается в ловушку денежного потока. Каждый месяц, когда поступает арендная плата, постоянные расходы компании забирают большую часть пирога. Иными словами: квартира работает на компанию, а не на её владельца.
Опытные застройщики знают, когда компания - верный инструмент: когда планируется держать несколько объектов, когда есть партнёры, которых нужно оформить в единой рамке, или когда в крупном проекте есть доказанное налоговое преимущество. А для частного инвестора с одной квартирой? Нередко компания из щита превращается в обузу: съедает доходность, обременяет бюрократией и уводит деньги из кармана.
Как это могло выглядеть иначе
В более удачном сценарии Йоси купил бы квартиру на своё имя. Текущие расходы сводились бы к страховке, плате за управление и местному налогу, без дополнительного слоя расходов на компанию. Его доходность была бы близка к обещанным 7%.
И только если бы он планировал купить ещё 3-4 квартиры или войти в более крупный проект, он рассмотрел бы создание компании.
Момент истины
В какой-то момент разговора я спросил его: «Скажите, когда Вы сидели в кафе и получили эту рекомендацию, Вы остановились и спросили: зачем, собственно, мне компания для одной квартиры?»
Он промолчал. Печально улыбнулся. «Честно? Нет. Я был сосредоточен на цифрах, которые мне показали, а не на вопросах, которые нужно задавать».
Когда Йоси встал, чтобы уйти, он произнёс фразу, которую я снова и снова повторяю на лекциях:
«Моя ошибка была не в покупке. Она была в том, что я поверил предложенной мне структуре, не проверив до конца налоговые последствия».
В этом вся история: хорошая инвестиция может стать менее выгодной не из-за самого объекта, а из-за того, как Вы решили упаковать её юридически и финансово.
Вывод
Перед любой покупкой за границей не спрашивайте только «сколько стоит квартира и сколько она приносит». Спросите также:
- Кто владеет объектом - я или компания?
- Сколько налога я заплачу на уровне дохода?
- И сколько ещё, когда захочу вывести деньги к себе?
В мире международной недвижимости физическое расстояние до объекта давно не самая большая проблема. Проблема - в расстоянии от настоящего понимания всех частей, из которых складывается инвестиция.
Ведь в мире международных инвестиций прибыль съедает не всегда камень в здании - иногда это печать торгового реестра.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית