Uneori diferența dintre o investiție bună și una frustrantă nu stă în proprietatea în sine - ci în structura pe care alegeți să o construiți în jurul ei.
Cu trei ani în urmă, Iosi stătea într-o cafenea din Tel Aviv cu un consultant local în investiții. Propunerea suna aproape ca un vis:
„Cumperi un apartament în București, chiriile de acolo cresc, oferta este limitată, iar cererea doar se extinde. Randamentul net? Undeva între 7% și 8% pe an. Aproape dublu față de ce vezi în Israel. Și încă ceva - o facem inteligent: înființăm o societate în România pe numele dumneavoastră, iar apartamentul va fi înregistrat pe numele societății. E mai «profesionist», vă dă posibilitatea să vă extindeți ușor și chiar ajută la impozite.”
Prezentarea arăta impresionant. Graficele arătau linii ascendente, pozele apartamentului transmiteau potențial, iar ideea de a deține imobiliare printr-o societate „serioasă” suna corect. Iosi a semnat, a plătit, iar apartamentul a fost cumpărat.
La început totul a mers bine. Chiriașii s-au mutat, chiria a fost plătită în contul societății, iar cifrele arătau bine pe hârtie. Dar când Iosi s-a așezat la sfârșitul anului să facă socotelile și a încercat să înțeleagă cât îi rămâne de fapt în mână, a venit surpriza.
Impozitul care a scos la iveală diferența
Când apartamentul este înregistrat pe numele unei persoane fizice, în România impozitarea chiriei este relativ simplă și scăzută - un impozit final de câteva procente din venit. Un net rezonabil, fără prea multe bătăi de cap.
Dar când proprietatea este deținută printr-o societate - intrați pe un teren cu totul diferit: mai întâi se plătește impozit la nivelul societății pe profit, apoi, când vreți să transferați banii în Israel - se plătește din nou impozit pe dividend. Iar dacă asta nu ajunge, poate apărea și contribuția la sănătate (CASS) dacă totalul veniturilor pasive depășește un anumit prag.
Rezultatul? O parte considerabilă din randamentul pe care Iosi îl credea al lui - a mers la fiscul românesc.
Surpriza discretă
Iosi a intrat la mine în birou cu un dosar de rapoarte, aranjat cu grijă de contabilul local. A arătat spre ultima linie:
„Uitați - după toate cheltuielile și impozitele, mi-a rămas aproape jumătate din ce mi s-a promis. Nu am luat în calcul că de fiecare dată când retrag bani din societate - practic plătesc din nou.”
S-a oprit o clipă, apoi a adăugat:
„Dacă aș fi știut că același apartament, pe numele meu personal, ar fi fost supus unui impozit simplu și mult mai mic - nu m-aș fi băgat în această aventură. Un singur apartament nu are nevoie de o societate. Trebuie să-mi aducă venit, nu să-i asigure o sursă de trai fiscului și contabililor.”
Lecția pentru dezvoltatori și investitori
Povestea lui Iosi nu este despre o proprietate proastă sau o piață nepotrivită. Dimpotrivă - apartamentul din București a fost închiriat rapid, valoarea lui a crescut, iar cererea este puternică. Problema a fost structura.
Iosi nu este singurul. Nu puțini israelieni intră în investiții imobiliare în străinătate cu visul „profesionalismului” sau din încredere deplină în îndrumarea primită, fără să verifice ce înseamnă în practică structura investiției.
Este important de înțeles: uneori ceea ce pare o mișcare corectă pe hârtie - devine în practică o capcană de flux de numerar. În fiecare lună în care intră chiria, cheltuielile fixe ale societății iau o bucată mare din plăcintă. Cu alte cuvinte: apartamentul lucrează pentru societate - nu pentru proprietarul lui.
Dezvoltatorii experimentați știu când o societate este instrumentul potrivit: când există un plan de a deține mai multe proprietăți, când există parteneri care trebuie încadrați împreună sau când există un avantaj fiscal dovedit într-un proiect de amploare. Dar pentru un investitor privat cu un singur apartament? De multe ori societatea trece de la scut la povară - erodează randamentul, îngreunează birocrația și scoate banii din buzunar.
Cum ar fi putut arăta altfel
Într-un scenariu mai bun, Iosi ar fi cumpărat apartamentul pe numele său personal. Cheltuielile curente s-ar fi rezumat la asigurare, taxe de administrare și impozitare locală, fără stratul de costuri al unei societăți. Randamentul lui ar fi fost aproape de cele 7% promise.
Și doar dacă ar fi plănuit să mai cumpere încă 3-4 apartamente sau să intre într-un proiect mai mare, ar fi luat în considerare înființarea unei societăți.
Momentul adevărului
La un moment dat în conversație l-am întrebat: „Spune-mi, când ai stat în cafenea și ai primit recomandarea, te-ai oprit să întrebi - de ce am nevoie, de fapt, de o societate pentru un singur apartament?”
A tăcut. A zâmbit amar. „Sincer? Nu. Eram concentrat pe cifrele care mi-au fost arătate - nu pe întrebările pe care trebuia să le pun.”
Când Iosi s-a ridicat să plece, a spus o frază pe care o repet mereu în conferințe:
„Greșeala mea nu a fost la cumpărare. A fost că am crezut structura care mi s-a propus, fără să verific până la capăt implicațiile fiscale.”
Și în asta stă toată povestea: o investiție bună poate deveni mai puțin profitabilă - nu din cauza proprietății în sine, ci din cauza felului în care ați ales să o împachetați juridic și financiar.
Concluzia
Înainte de orice achiziție în străinătate, nu întrebați doar „cât valorează apartamentul și cât aduce”. Întrebați și:
- Cine deține proprietatea - eu sau o societate?
- Cât impozit voi plăti la nivelul venitului?
- Și cât voi mai plăti când voi dori să retrag banii către mine?
În lumea imobiliarelor internaționale, distanța fizică față de proprietate nu mai este cea mai mare problemă. Problema este distanța față de o înțelegere reală a tuturor pieselor care alcătuiesc investiția.
Pentru că în lumea investițiilor internaționale, nu întotdeauna piatra din clădire este cea care erodează profitul - uneori este ștampila Registrului Comerțului.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית