Зум-разговор с адвокатами продавцов закончился, и мы все молча остаёмся на своих местах, пока один из партнёров по сделке не встаёт и не выходит из комнаты, хлопнув дверью. Разговор был непростым. После двух продлений продавцы через своих адвокатов сообщили, что больше ждать не намерены, расторгают предварительный договор и удерживают задаток. Все попытки их убедить, включая предложение перевести им ещё одну сумму в счёт цены, не помогли.
Уже больше года до этого зум-разговора клиент пытался собрать деньги для завершения покупки строящегося здания в европейской столице: из-за спора о наследстве между сыновьями местного девелопера было решено продать объект. Был выплачен задаток в размере 10 000 евро и согласовано, что мой клиент соберёт остаток для покупки здания в течение 6 месяцев.
Сразу после подписания предварительного договора он начал маркетинг и продал на этапе предпродажи 2 из 30+ квартир будущего здания. Он был полон оптимизма, но тут начались дискуссии о «юридическом перевороте», и колодец пересох. Несколько месяцев продать ничего не удавалось. По мере приближения срока завершения покупки давление росло, и он начал вести переговоры с банками страны, где расположено здание, и с другими финансирующими структурами.
По мере приближения срока завершения покупки мы поняли, что необходимый остаток он собрать не сможет. Мы провели немало разговоров и обсуждений на эту тему. Я пытался убедить его ограничить ущерб: потерять 10 000 евро и выйти из сделки, поскольку неопределённость в отношении возможности собрать остаток на этом этапе слишком велика. В итоге меня отправили вести переговоры о продлении, в рамках которого клиенту нужно было выплатить ещё 10 000 евро в счёт цены и получить взамен ещё два месяца на сбор остатка. Деньги были привлечены от инвестора.
Поскольку шли интенсивные переговоры с 2 финансирующими структурами, инвестор согласился добавить ещё одну сумму ближе к концу периода продления, чтобы получить дополнительное время для завершения сбора остатка.
7 октября застало нас всех врасплох и заставило обе финансирующие структуры, с которыми клиент вёл переговоры, приостановить/прекратить обсуждения. Одна из них также сообщила, что не намерена финансировать покупку. Вторая стала создавать трудности. Мы пытались убедить инвестора профинансировать покупку полностью, но он сказал - возможно, и справедливо, - что, поскольку для завершения строительства нужны дополнительные средства, а профинансировать их он не может, у него есть опасение, что клиент не сможет завершить проект.
1. Не подписывайте договор, пока не обеспечили хотя бы 50% финансирования первого этапа проекта.
2. Всегда сочетайте несколько источников финансирования на этапе инвестиции (и не рассчитывайте на одного инвестора, один кредитующий банк или одну финансовую возможность).
3. Боитесь упустить возможность в недвижимости? - научитесь работать с договором опциона на сделку и оцените свой риск и свои возможности.
Не раз этот вопрос возникает с девелоперами, у которых нет капитала, необходимого для покупки, и которые пытаются совершить её за счёт средств покупателей или иного внешнего финансирования. Немалая часть девелоперов, с которыми я работаю, входят в сделку, когда им известны не все источники финансирования и у них нет необходимого капитала.
Как поступаете Вы, будучи девелоперами?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית