Хая и Исраэль, приятная пара за пятьдесят, влюбились в квартиру на этапе предпродажи в проекте израильской девелоперской компании в Европе. Они внесли аванс на эскроу-счёт в Израиле, который должен был перейти к компании-продавцу по получении разрешения на строительство, и начали мечтать о новой жизни, которая их ждёт. Но прошло два года, а мечта осталась на бумаге. Они не получали от девелоперской компании никаких обновлений, а когда пытались получить информацию, натыкались на «приходите завтра». Они пришли в мой офис, чтобы я попытался проверить и объяснить им, что происходит с проектом и их деньгами.
«Я не понимаю, почему они от нас прячутся», - спросила Хая.
«Как правило, - ответил я, - застройщику просто неприятно объяснять, что он застрял по какой-то причине. Не хочу думать о причинах похуже. Дайте нам несколько дней, и мы проверим».
«Я даже не знаю застройщика. Всё наше общение было с отделом продаж», - добавила она с опаской. «Надеюсь, это не обман».
Проект, в котором Хая и Исраэль купили квартиру, не обман: деньги всё ещё на эскроу-счёте, но проект застрял на этапе проектирования, и в результате возникла задержка. Застройщик попросил получить строительные права сверх местного плана и дополнительно запросил послабления. Всё это привело к затягиванию процедур проектирования сверх обычного.
Тали и Йосси тоже купили квартиру на предпродаже, как Хая и Исраэль. В проекте, где они купили, процедуры проектирования тоже затянулись больше, чем предполагал застройщик. Однако поведение застройщика, у которого купили Тали и Йосси, было совершенно иным. Каждый месяц они получали от застройщика информационную рассылку, в которой он не скрывал подробностей и описывал как трудности, так и решения. Когда они пришли в мой офис за консультацией, они хотели понять, что делать дальше: продолжать ждать или воспользоваться пунктом договора и потребовать вернуть выплаченный аванс.
Две пары, два проекта, два принципиально разных подхода - и разница, как между небом и землёй, в опыте клиента.
Эти истории показывают критическую важность открытой и прозрачной коммуникации между застройщиком и покупателем в проектах зарубежной недвижимости. Как говорит Дональд Трамп, «самое важное в коммуникации - услышать то, что не сказано». Застройщик, который делится с покупателями трудностями и решениями, даже если они неприятны, строит доверие и позволяет покупателям принимать взвешенные решения.
Исследование, проведённое «Национальной ассоциацией риелторов» в США, показало, что 90% покупателей ценят ясную и честную коммуникацию со стороны своего брокера. Эта цифра вдвое важнее, чем кажется, в проектах за рубежом, где покупатели нередко чувствуют себя далёкими и оторванными от происходящего.
Важно помнить, что тот, кто покупает на этапе предпродажи, когда у застройщика/подрядчика ещё нет разрешения на строительство, должен учитывать, что задержки вероятны. Недвижимость - хорошая и даже прибыльная инвестиция, но сроки в инвестициях в недвижимость «текучи» и могут растягиваться, особенно, как уже сказано, когда входишь в инвестицию на раннем этапе девелопмента.
Уже на этапе подписания договора не стесняйтесь задавать застройщику вопросы о проекте, сроках и потенциальных рисках. Нет ничего стыдного в том, чтобы попросить рекомендации о застройщике, попросить поговорить с клиентами, покупавшими в его предыдущих проектах, искать информацию о предыдущих проектах застройщика и о его репутации на рынке. Не подписывайте договор, пока не убедитесь, что понимаете все условия договора, включая пункты об отмене и компенсации. Важно помнить, что проекты недвижимости за рубежом (и не только) могут занимать время. Будьте готовы к возможным задержкам.
История Хаи и Исраэля и Тали и Йосси - напоминание о том, что покупка недвижимости за рубежом - не только финансовая сделка, но и эмоциональное путешествие. Открытая и прозрачная коммуникация может стать разницей между мечтой, которая сбывается, и горьким разочарованием.
В конце концов Хая и Исраэль решили отказаться от сделки и получить свои деньги обратно. Доверие между ними и застройщиком было подорвано, и они предпочли отказаться от мечты о квартире в Европе, чем продолжать жить в неопределённости. Тали и Йосси, напротив, решили терпеливо продолжать ждать, доверяя застройщику и его прозрачности. Окупится ли их ставка? Покажет только время.
Покупка недвижимости за рубежом может быть отличной инвестицией, но она требует тщательного планирования и основательной проверки добросовестности. Открытая и прозрачная коммуникация между застройщиком и покупателем - ключ к успеху и душевному спокойствию.
Не отказывайтесь от своих мечтаний! Даже если путь к их осуществлению полон ухабов, помните, что на горизонте всегда есть новые возможности. И главное - не идите на компромисс в вопросе открытой и честной коммуникации, потому что она - ключ к построению доверия и настоящего партнёрства.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית