Самолёты, как говорится, - благодатная почва для неожиданных встреч. Обычный рейс в одну из стран, где я сопровождаю израильских застройщиков, свёл меня с Моше, случайно сидевшим в соседнем кресле. Моше, приятный и жизнерадостный человек, проявил интерес к моей работе, заметив, как я просматриваю юридический договор. Выяснилось, что мы к тому же остановились в одной гостинице, и отсюда путь на общем такси из аэропорта был недолог.
«Я получил от друга, который занимается квартирой, тревожное сообщение о крупном налоговом начислении, так что я приехал посмотреть, в чём дело, - рассказал он. - Не понимаю, как мне пришло такое большое начисление, я был уверен, что исправно плачу налоги».
Я предложил взять документы и платёжные требования, которые он получил, и проконсультироваться с бухгалтером или местным адвокатом. Я предложил, чтобы наш местный офис занялся этим вопросом, но Моше отказался и сказал, что справится своими силами, как справлялся до сих пор.
Через два дня я встретил Моше за завтраком.
«Я ничего не могу понять, - сказал он. - Вчера я ходил в налоговую, и не смог понять, чего они хотят и как они считают мне налог».
На этот раз Моше был чуть менее уверен в себе и чуть более открыт к помощи, и после завтрака присоединился ко мне на встрече в местном офисе, где я попросил одного из опытных адвокатов проверить вопрос и попытаться понять, откуда долг.
Выяснилось, что ошибка Моше была простой, но критической. Отчётность о доходах от аренды была подана неверно в цифровой системе, и расходы не были вычтены, как разрешает местный закон. Казалось бы, наивная ошибка, которая привела к существенно завышенному налоговому начислению. Моше пытался сэкономить несколько шекелей/евро на профессиональной консультации, а теперь рискует заплатить гораздо более высокую цену.
Уоррен Баффетт, инвестор-миллиардер, отозвался у меня в голове своим изречением: «Не пытайтесь перехитрить налоговое управление. Оно всегда будет на шаг впереди».
История Моше подчёркивает важность глубокого понимания налогового права страны, в которую инвестируют, и важность понимания налоговых последствий инвестиций в недвижимость за рубежом. По исследованию Deloitte, 63% инвесторов в зарубежную недвижимость не вполне понимают налоговое право страны, в которую они инвестируют.
У каждой страны свои налоговые законы, а порой даже у разных регионов одной страны налоговые законы различаются (например, между разными штатами в США). Важно понимать эти законы, прежде чем Вы инвестируете в недвижимость в определённой стране. Кроме того, в большинстве стран можно вычесть некоторые расходы, связанные с объектом, такие как амортизация, ремонт и проценты по ипотеке. Важно понимать, какие расходы можно вычесть и как правильно их документировать.
И не менее важно: даже если Ваш объект находится за рубежом, Вы всё равно обязаны отчитываться перед Налоговым управлением Израиля. Неподача отчётности может привести к штрафам и даже к уголовному преследованию. Постановление о подоходном налоге содержит конкретные статьи, касающиеся уплаты налога с дохода от аренды за рубежом (и это не похоже на налог, уплачиваемый с арендных доходов в Израиле).
Важно также помнить и знать, что Израиль подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами. Эти соглашения призваны не допустить двойной уплаты налога с одного и того же дохода (это означает, что, возможно, если Моше заплатил налог в стране, где находится квартира, Налоговое управление Израиля учтёт уплаченный налог при расчёте налога, который он должен заплатить с этого дохода в Израиле), но они порой сложны и требуют глубокого понимания.
Как однажды сказал инвестор-миллиардер Уоррен Баффетт, «Не пытайтесь перехитрить налоговое управление. Оно всегда будет на шаг впереди».
Как гласит известная поговорка, «скупой платит дважды». Не позволяйте истории Моше стать Вашей историей. Инвестиция в недвижимость за рубежом может быть очень прибыльной, но она сопряжена и с рисками. Важно понимать все аспекты, включая налоговые, до совершения инвестиции. Не стесняйтесь обращаться к специалистам, которые помогут Вам принимать взвешенные решения. Вкладывайте в профессиональную консультацию и наслаждайтесь преимуществами инвестиций в международную недвижимость со спокойной душой.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית