מטוסים, כמו שאומרים, הם כר פורה למפגשים בלתי צפויים. טיסה שגרתית לאחת המדינות בהן אני מלווה יזמים ישראלים הפגישה אותי עם משה, שישב במקרה בכיסא הסמוך. משה, איש חביב ומלא שמחת חיים, גילה עניין בעבודתי לאחר שהבחין בי עובר על הסכם משפטי. התברר ששנינו גם לנים באותו המלון, ומכאן הדרך למונית משותפת מהשדה הייתה קצרה.
״קיבלתי מהחבר שלי שמטפל בדירה הודעה מדאיגה על חיוב גדול במיסים, אז הגעתי לראות במה מדובר״, סיפר. ״לא מבין איך הגיע לי חיוב כזה גדול, הייתי בטוח שאני משלם את המיסים כמו שצריך״.
הצעתי כי ייקח את המסמכים ודרישות התשלום שקיבל ויתייעץ עם רואה חשבון או עו״ד מקומי. הצעתי שהמשרד המקומי שלנו יטפל בעניין, אך משה סירב ואמר כי יסתדר בכוחות עצמו כפי שעשה עד כה.
יומיים לאחר מכן פגשתי את משה בארוחת הבוקר.
״אני לא מצליח להבין שום דבר״, אמר. ״הלכתי אתמול למשרד המיסים, ולא הצלחתי להבין מה הם רוצים ואיך הם מחשבים לי את המס״.
הפעם, משה היה קצת פחות בטוח בעצמו וקצת יותר פתוח לעזרה, והצטרף אליי לאחר ארוחת הבוקר לפגישה במשרד המקומי, שם ביקשתי מאחת מעורכות הדין המנוסות לבדוק את העניין ולנסות להבין מה מקור החוב.
התברר שהטעות של משה הייתה פשוטה אך קריטית. הדיווח על הכנסות השכירות נעשה באופן שגוי במערכת הדיגיטלית, ולא נוכה ניכוי הוצאות כפי שמתיר החוק המקומי. טעות תמימה לכאורה, שהובילה לחיוב מס מנופח משמעותית. משה ניסה לחסוך כמה שקלים/יורו על ייעוץ מקצועי, וכעת הוא עלול לשלם מחיר גבוה הרבה יותר.
וורן באפט, המשקיע המיליארדר, הדהד בראשי עם אמירתו ״אל תנסה להתחכם עם רשות המסים. הם תמיד יהיו צעד אחד לפניך.״
הסיפור של משה מדגיש את החשיבות של הבנה מעמיקה של דיני המס במדינה שבה משקיעים, ואת החשיבות של הבנת ההשלכות המיסויות של השקעות נדל״ן בחו״ל. על פי מחקר של Deloitte, 63% מהמשקיעים בנדל״ן בחו״ל אינם מבינים לגמרי את דיני המס במדינה שבה הם משקיעים.
לכל מדינה יש חוקי מס משלה, ולעיתים אפילו לאזורים שונים באותה מדינה יש חוקי מס שונים (לדוגמה בין המדינות השונות בארה״ב). חשוב להבין את החוקים הללו לפני שאתם משקיעים בנדל״ן במדינה מסוימת. בנוסף, ברוב המדינות ניתן לנכות הוצאות מסוימות הקשורות לנכס, כגון פחת, תיקונים וריבית על המשכנתא. חשוב להבין אילו הוצאות ניתן לנכות וכיצד לתעד אותן כראוי.
ולא פחות חשוב מזה - גם אם הנכס שלכם ממוקם בחו״ל, אתם עדיין חייבים בדיווח לרשות המסים בישראל. אי דיווח עלול להוביל לקנסות ואף להליכים פליליים. פקודת מס הכנסה כוללת סעיפים ספציפיים המתייחסים לתשלום מס על הכנסה משכירות בחו״ל (וזה לא דומה למס המשולם על הכנסות משכירות בישראל).
חשוב גם לזכור ולהכיר שישראל חתומה על אמנות למניעת כפל מס עם מדינות רבות. אמנות אלו נועדו למנוע תשלום מס כפול על אותה הכנסה (המשמעות שייתכן ואם משה שילם מס במדינה בה מצויה הדירה רשות המסים בישראל תיקח בחשבון את המס ששולם בחישוב המס שעליו לשלם על ההכנסה הזו בישראל), אך הן לעיתים מורכבות ודורשות הבנה מעמיקה.
כפי שאמר פעם המשקיע המיליארדר וורן באפט, ״אל תנסה להתחכם עם רשות המסים. הם תמיד יהיו צעד אחד לפניך״.
כמו שאומר המשפט הידוע, ״מי שמשלם בזול, משלם פעמיים״. אל תתנו לסיפור של משה להיות הסיפור שלכם. השקעה בנדל״ן בחו״ל יכולה להיות רווחית מאוד, אך היא גם כרוכה בסיכונים. חשוב להבין את כל ההיבטים, כולל המיסויים, לפני ביצוע ההשקעה. אל תהססו לפנות למומחים שיסייעו לכם לקבל החלטות מושכלות. השקיעו בייעוץ מקצועי ותיהנו מהיתרונות של השקעות נדל״ן בינלאומיות בראש שקט.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.