Почти два года мы вели дела с местной властью, чтобы получить разрешение на строительство для девелопера. Требования местной власти время от времени менялись, и казалось, будто они пытаются «подставить ногу» проекту, так что когда он получил разрешение на условиях, радость была такой, что он пришёл в офис с бутылкой хорошего виски в знак благодарности.
Мы договорились поехать на место и собрать команду, чтобы перейти к тендеру подрядчиков, а параллельно архитектор начала работать над требованиями местной власти, чтобы получить окончательное разрешение.
Две недели шла подготовка, пока не было достигнуто согласие между руководителем проекта, архитектором, инженерной командой и девелопером по ведомостям объёмов и тендерной документации для получения ценовых предложений от подрядчиков. Документацию он передал нескольким подрядчикам, чьи работы были заранее изучены и отмечены как потенциальные. Местная юридическая команда вступила в дело, когда поступили предложения, и после того как девелопер провёл переговоры с участниками и было согласовано, какой подрядчик выполнит работы, мы ускорили переговоры по договору, чтобы ещё до получения окончательного разрешения подрядчик мог приступить к подготовительным работам. Была согласована твёрдая цена за кв. м для реализации проекта, разделение проекта на этапы и сроки выполнения.
...и тут началась война в Украине. Цены на сырьё выросли. Финансирование остановилось. Работы остановились. Продажи остановились. Через три месяца после начала войны подрядчик сообщил, что не может продолжать ждать решения девелопера о продолжении строительства и уж тем более не может продолжать строить по цене, установленной в договоре, ввиду роста цен на сырьё и затрат на рабочую силу.
Девелопер сидит в моём офисе, разочарованный. Договор позволял ему объявить о приостановке работ на 90 дней, но и местная команда не может гарантировать, что война в Украине будет признана «форс-мажором», и не видит, как можно обязать подрядчика продолжать строить по цене, установленной в договоре, когда вообще нет прогноза, когда девелопер сможет возобновить работы с точки зрения денежного потока (ведь продажи остановились, и банк тоже остановил финансирование до прояснения ситуации).
Проекты недвижимости подвержены широкому спектру непредвиденных событий, которые могут существенно повлиять на объём работ, сроки, затраты и даже на экономическую осуществимость проекта.
Исследование, проведённое Гарвардским университетом, показало, что непредвиденные события вызывают в среднем задержки на 20% в проектах недвижимости и рост затрат в среднем на 10%. Исследование также показало, что эти события могут приводить к отмене до 5% проектов.
У нас, конечно, были альтернативные варианты финансирования (стоимость которых из-за войны выросла), и можно было, конечно, вести переговоры с подрядчиком о новых сроках и о цене за кв. м. Девелопер, однако, решил заморозить проект. Перед праздником, вместе со своим традиционным звонком с пожеланиями хорошего праздника, он сообщил мне, что намерен заново запустить проект до истечения срока действия разрешения на строительство.
Чтобы справляться с непредвиденными событиями, девелоперам недвижимости рекомендуется предпринимать следующие шаги:
- Проводить глубокий анализ рисков: перед началом проекта недвижимости важно провести глубокий анализ рисков, чтобы выявить непредвиденные события, которые могут на него повлиять.
- Приобретать страховку: важно приобрести подходящую страховку, которая защитит проект от непредвиденных событий, таких как стихийные бедствия или ущерб третьим лицам.
- Привлекать гибкое финансирование: важно привлечь гибкое финансирование, которое позволит справляться с непредвиденными изменениями рыночных условий.
- Эффективно управлять проектом
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית