כמעט שנתיים התנהלנו מול הרשות המקומית בכדי לקבל את היתר הבנייה של היזם. היו לרשות המקומית דרישות שהשתנו מעת לעת ונראה היה כאילו הם מנסים ״לשים רגליים״ לפרויקט, כך שכשקיבל את ההיתר בתנאים השמחה היתה כל כך גדולה שהגיע למשרד עם בקבוק ויסקי משובח כאות תודה.
קבענו לנסוע ליעד ולכנס את הצוות בכדי להתקדם למכרז קבלנים, ובמקביל התחילה האדריכלית לעבוד על הדרישות של הרשות המקומית בכדי לקבל את ההיתר הסופי.
שבועיים נמשכו ההכנות עד שהושגה הסכמה בין מנהל הפרויקט, האדריכלית, הצוות ההנדסי והיזם לגבי כתבי הכמויות וחוברת המכרז לקבלת הצעות מחיר מקבלנים. את החוברת הגיש לכמה קבלנים שבחנו את עבודותיהם מראש וסימנו כפוטנציאל. הצוות המשפטי המקומי נכנס לפעולה כאשר הגיעו ההצעות, ולאחר שהיזם ניהל מו״מ עם המציעים והוסכם על הקבלן שיבצע את העבודות העלינו הילוך במו״מ על ההסכם, במטרה להגיע למצב בו עוד בטרם יתקבל ההיתר הסופי יוכל הקבלן המבצע להתחיל בעבודות ההכנה. הוסכם על מחיר פאושלי למ״ר לביצוע הפרויקט, חלוקת הפרויקט לשלבים ולוחות זמנים לביצוע.
...ואז, פרצה המלחמה באוקראינה. מחירי חומרי הגלם התייקרו. המימון נעצר. העבודות נעצרו. המכירות נעצרו. שלושה חודשים אחרי פרוץ המלחמה הודיע הקבלן המבצע כי לא יוכל להמשיך להמתין להחלטת היזם לגבי המשך הבנייה, ובטח שלא יוכל להמשיך לבנות במחיר שנקבע בהסכם לאור העלייה במחירי חומרי הגלם ובעלויות כח האדם.
היזם יושב במשרדי, מתוסכל. ההסכם איפשר לו להודיע על הפסקת העבודות ל- 90 ימים, אבל גם הצוות המקומי לא יכול להבטיח כי המלחמה באוקראינה תיחשב כ״כוח עליון״, ולא רואה כיצד ניתן לחייב את הקבלן להמשיך לבנות במחיר שנקבע בהסכם, כאשר כלל אין צפי מתי היזם יוכל לחדש את העבודות מבחינת תזרים המזומנים (הרי המכירות נעצרו וגם הבנק עצר את המימון עד להתבהרות המצב).
פרויקטי נדל״ן חשופים למגוון רחב של אירועים בלתי צפויים שיכולים להשפיע משמעותית על היקף העבודה, לוחות הזמנים, העלויות ואף ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.
מחקר שנערך על ידי אוניברסיטת הרווארד מצא כי אירועים בלתי צפויים גורמים לעיכובים ממוצעים של 20% בפרויקטי נדל״ן ועלייה ממוצעת של 10% בעלויות. המחקר מצא גם כי אירועים אלה עלולים להוביל לביטול של עד 5% מהפרויקטים.
היו לנו כמובן אפשרויות מימון חלופיות (שעלותן בעקבות המלחמה התייקרה), וניתן כמובן היה לנהל מו״מ עם הקבלן על לוחות זמנים חדשים וגם על המחיר למ״ר. היזם עם זאת החליט להקפיא את הפרויקט. לפני החג, ביחד עם הטלפון המסורתי שלו עם איחולי חג שמח, בישר לי כי בכוונתו להתניע מחדש את הפרויקט בטרם יפקע היתר הבנייה.
כדי להתמודד עם אירועים בלתי צפויים, מומלץ ליזמי נדל״ן לנקוט בצעדים הבאים:
- לבצע ניתוח סיכונים מעמיק: לפני תחילת פרויקט נדל״ן, חשוב לבצע ניתוח סיכונים מעמיק על מנת לזהות את האירועים הבלתי צפויים שעשויים להשפיע עליו.
- לרכוש ביטוח: חשוב לרכוש ביטוח מתאים שיגן על הפרויקט מפני אירועים בלתי צפויים, כגון אסונות טבע או נזקי צד שלישי.
- לגייס מימון גמיש: חשוב לגייס מימון גמיש שיאפשר להתמודד עם שינויים בלתי צפויים בתנאי השוק.
- לנהל את הפרויקט בצורה יעילה
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.