Timp de aproape doi ani am purtat negocieri cu autoritatea locală pentru obținerea autorizației de construire a dezvoltatorului. Autoritatea locală avea cerințe care se schimbau din când în când și părea că încearcă să „pună bețe în roate” proiectului, astfel că, atunci când a primit autorizația cu condiții, bucuria a fost atât de mare încât a venit la birou cu o sticlă de whisky fin drept semn de mulțumire.
Am stabilit să mergem la destinație și să convocăm echipa pentru a avansa către licitația pentru constructori, iar în paralel arhitecta a început să lucreze la cerințele autorității locale pentru a obține autorizația finală.
Pregătirile au durat două săptămâni, până când s-a ajuns la un acord între managerul de proiect, arhitectă, echipa de ingineri și dezvoltator cu privire la devizele de cantități și caietul de sarcini pentru licitația de oferte de la constructori. Caietul l-a transmis mai multor constructori ale căror lucrări le verificase în prealabil și pe care îi marcase ca potențiali. Echipa juridică locală a intrat în acțiune când au sosit ofertele, iar după ce dezvoltatorul a negociat cu ofertanții și s-a convenit asupra constructorului care va executa lucrările, am accelerat negocierea contractului, cu scopul de a ajunge într-o situație în care, chiar înainte de obținerea autorizației finale, constructorul executant să poată începe lucrările pregătitoare. S-a convenit asupra unui preț forfetar pe mp pentru execuția proiectului, împărțirea proiectului pe etape și calendare de execuție.
...Apoi a izbucnit războiul din Ucraina. Prețurile materiilor prime au crescut. Finanțarea s-a oprit. Lucrările s-au oprit. Vânzările s-au oprit. La trei luni de la izbucnirea războiului, constructorul executant a anunțat că nu mai poate aștepta decizia dezvoltatorului privind continuarea construcției și, cu atât mai puțin, nu poate continua să construiască la prețul stabilit în contract, având în vedere creșterea prețurilor materiilor prime și a costurilor cu forța de muncă.
Dezvoltatorul stă în biroul meu, frustrat. Contractul îi permitea să anunțe oprirea lucrărilor pentru 90 de zile, dar nici echipa locală nu poate garanta că războiul din Ucraina va fi considerat „forță majoră” și nu vede cum se poate obliga constructorul să continue să construiască la prețul stabilit în contract, când nu există nicio estimare privind momentul în care dezvoltatorul va putea relua lucrările din punctul de vedere al fluxului de numerar (doar vânzările s-au oprit și banca a oprit finanțarea până la clarificarea situației).
Proiectele imobiliare sunt expuse unei game largi de evenimente imprevizibile care pot influența semnificativ volumul de lucrări, calendarele, costurile și chiar fezabilitatea economică a proiectului.
Un studiu realizat de Universitatea Harvard a constatat că evenimentele imprevizibile provoacă în medie întârzieri de 20% în proiectele imobiliare și o creștere medie de 10% a costurilor. Studiul a constatat și că aceste evenimente pot duce la anularea a până la 5% dintre proiecte.
Aveam, desigur, opțiuni alternative de finanțare (al căror cost a crescut în urma războiului) și se putea, desigur, negocia cu constructorul noi calendare și prețul pe mp. Dezvoltatorul a hotărât însă să înghețe proiectul. Înaintea sărbătorii, odată cu telefonul tradițional cu urări de sărbătoare fericită, mi-a anunțat că intenționează să repornească proiectul înainte să expire autorizația de construire.
Pentru a face față evenimentelor imprevizibile, se recomandă dezvoltatorilor imobiliari să întreprindă următorii pași:
- Să efectueze o analiză aprofundată a riscurilor: înainte de începerea unui proiect imobiliar, este important să se efectueze o analiză aprofundată a riscurilor pentru a identifica evenimentele imprevizibile care îl pot afecta.
- Să încheie o asigurare: este important să se încheie o asigurare corespunzătoare, care să protejeze proiectul împotriva evenimentelor imprevizibile, cum ar fi dezastrele naturale sau daunele aduse terților.
- Să atragă o finanțare flexibilă: este important să se atragă o finanțare flexibilă, care să permită faptul de a face față schimbărilor imprevizibile ale condițiilor pieței.
- Să administreze proiectul în mod eficient
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית