Около трёх лет назад передо мной сидел клиент - опытный израильский девелопер, купивший вместе с партнёром жилой дом в Бухаресте. Он пришёл ко мне уже после закрытия сделки: теперь он хотел составить надлежащее партнёрское соглашение между собой и партнёром.
«Слушай, - сказал он мне, - мы хорошие друзья, но мы ещё и деловые люди. Надо всё записать. Только убедись, что если что-то случится, суд будет в Израиле. Я не собираюсь судиться по-румынски».
Это звучало логично. Об этом просит большинство моих клиентов. Но на этот раз я его остановил.
«Ты уверен? - спросил я. - Послушай, я должен тебе кое-что сказать. Объект находится в Румынии. Если возникнет спор, решение израильского суда там будет почти невозможно исполнить. Израильский суд не знает местных законов и не сможет выдавать прямые предписания органам власти в Румынии».
Он посмотрел на меня так, будто я преувеличиваю. «Всё будет в порядке. Мы оба израильтяне, и если возникнет проблема - решим её в Израиле».
Я попытался ещё раз. Объяснил ему проблемы исполнения, необходимость отдельной процедуры признания в Румынии, трудности доказывания иностранного права.
Он не впечатлился. «Пиши подсудность Израилю».
Я написал. Его партнёр проконсультировался с другим адвокатом, и оба подписали соглашение.
Что произошло два года спустя
Звонит мой телефон. Это тот же клиент, но голос у него совершенно другой.
«У нас большая проблема, - сказал он. - Мой партнёр перестал переводить свою долю расходов. У нас жилец, который не платит уже четыре месяца, и его нельзя выселить, а мой партнёр отказывается одобрить процедуру выселения. Серьёзная неисправность в центральной системе отопления здания, и он не одобряет ремонт. Я полностью застрял. Хочу подать на него иск».
«Хорошо, - сказал я, - откроем дело в Израиле. Но должен напомнить, что я предупреждал тебя именно об этом».
Он вздохнул. «Давай начнём. Может, всё обойдётся».
Не обошлось.
Настоящий хаос начинается в суде
Мы подали иск в суд в Тель-Авиве. Просили о временных мерах: обязать партнёра перевести свою долю, разрешить срочный ремонт и одобрить процедуру выселения жильца.
На первом заседании судья задала базовые вопросы, на которые никто из нас не знал ответа:
«Как проходит процедура выселения жильца в Румынии? Каковы сроки? Каковы права жильца по румынскому закону?»
Адвокат другой стороны заявил, что жилец защищён специальным румынским законом, вступившим в силу в 2022 году, - законом, предоставляющим расширенную защиту давним жильцам. Мой клиент сказал, что это чушь, что закон не относится к его случаю.
Но кто мог знать, кто прав? Ни судья, ни я, ни адвокат другой стороны.
Нам пришлось представить юридическое заключение румынского адвоката. Это заняло два месяца и несколько тысяч евро. Заключение пришло на румынском, было переведено на иврит присяжным переводчиком. Другая сторона представила встречное заключение другого бухарестского адвоката, утверждавшего прямо противоположное.
Теперь израильский суд должен был разрешить спор о толковании между двумя румынскими юристами по поводу румынского закона.
Мой клиент позвонил мне в расстройстве: «Я плачу тебе, румынскому адвокату, переводчикам, а в итоге никто ни на что не может ответить».
Проблемы только накапливались
Судья спросила: «Каков принятый в Румынии обычай по распределению общих расходов на содержание?»
И снова ни у кого нет авторитетного ответа. В Израиле совместная собственность регулируется законом о недвижимости и уставом многоквартирного дома. Есть богатая судебная практика, чёткие понятия. А в Румынии? Совершенно иная правовая конструкция.
Там есть понятие «asociație de proprietari» - объединение собственников жилья. Это не совсем домовой комитет, как в Израиле. У него иной правовой статус, иные полномочия, иные обязанности. Судья потребовала подробного объяснения.
Ещё одно заключение. Ещё один перевод. Ещё время и деньги.
«Каков правовой статус общего собрания жильцов в Румынии? - спросила судья на следующем заседании. - Обязывают ли собственников решения, принятые на собрании? Какое большинство требуется?»
Снова заключение. Снова эксперты. Снова заседание отложено, потому что судья хотела «глубже разобраться в румынском правовом режиме».
Мой клиент больше не мог скрывать раздражение. «Уже восемь месяцев! Нарушающий жилец всё ещё в квартире, система отопления всё ещё не починена, а мой партнёр просто ждёт, пока я сдамся».
Чего израильский суд сделать не может
Но настоящая проблема была не только во времени и расходах.
Израильский суд не может давать прямые предписания структурам в Румынии.
Судья не могла обязать румынский земельный орган внести изменение в регистрацию. Она не могла вынести приказ о выселении, который исполнила бы румынская полиция. Она не могла обязать местную управляющую компанию или подрядчика выполнить ремонт. Она не могла обязать местное объединение собственников совершить какое-либо действие.
Всё, что она могла, - вынести декларативное решение, устанавливающее, кто прав, кто кому должен и что должна сделать каждая сторона.
Но как исполнить такое решение?
Путь исполнения - ещё один кошмар
После целого года заседаний мы наконец получили решение. Суд постановил, что партнёр обязан перевести свою долю, одобрить ремонт и позволить выселение жильца.
Мой клиент на миг обрадовался. «Наконец-то!»
Но тут я объяснил ему следующий этап.
Чтобы исполнить решение в Румынии, нужно идти в суд в Румынии и просить признания и исполнения иностранного судебного решения.
Это отдельная процедура. Нужно нанять местного адвоката в Румынии, подать ходатайство, перевести на румынский всё решение и документы и ждать заседания.
А другая сторона? Она может возражать. Может утверждать, что решение вынесено вопреки румынскому публичному порядку, что оно основано на неверном понимании местного закона, что в израильском судебном процессе ей не дали справедливой возможности защищаться.
«Сколько это займёт?» - спросил клиент.
«Ещё как минимум год. И нет гарантии, что это будет одобрено».
Он замолчал.
История закончилась не так, как мы планировали
После года заседаний в Израиле, судебных расходов, достигших десятков тысяч шекелей, и ещё одной запланированной процедуры исполнения в Румынии мой клиент понял, что должен действовать иначе.
Он решил подать отдельный иск непосредственно в суд в Румынии параллельно с процедурой исполнения.
Да, это было дорого. Да, это раздражало. Да, пришлось переводить документы, ездить на заседания, работать с местным адвокатом, который не всегда понимал израильскую динамику между партнёрами.
Но уже через три месяца дело сдвинулось с мёртвой точки.
Местный суд знал закон. Судья точно знал, что такое «asociație de proprietari» и каков её статус. Он понимал договор с управляющей компанией. Он знал, как поступать с нарушающими жильцами по румынскому закону - без заключений, без переводов, без объяснений.
И самое главное, вынесенные им предписания можно было исполнить немедленно в Румынии. Не нужно отдельной процедуры. Не нужно ничего доказывать. Это было румынское решение, вынесенное румынским судом, и его можно было исполнить в тот же день.
Местная полиция выселила жильца. Подрядчик починил систему отопления.
Мой клиент позвонил мне: «Почему мы не начали так с самого начала?»
«Я же говорил, - тихо ответил я. - Я говорил тебе три года назад».
Чему я научился
Проведя десятки международных сделок, я понял то, чего большинство инвесторов не понимают в начале:
«Ваш» суд не обязательно умеет справляться с Вашей проблемой.
Инвестируя в недвижимость за границей, Вы не просто покупаете объект, Вы входите в целую правовую систему. Там свои законы, обычаи, прецеденты, учреждения и органы, и каждый действует по своим правилам.
Израильский суд, даже если он правомочен рассматривать дело (из-за оговорки о подсудности в соглашении), не знает местных законов. Он не понимает торговых обычаев, не знает правового статуса различных субъектов в стране назначения и не может выдавать предписания, подлежащие прямому исполнению.
И даже если он вынесет решение - Вам понадобится ещё одна полноценная процедура, чтобы его исполнить.
Три важнейших вывода
1. Ваш дом не знает соседа.
Оговорка о подсудности Израилю даёт душевное спокойствие, но не практическое. Израильскому суду потребуется заключение по каждому базовому вопросу иностранного права. Каждое заседание становится сложным и в несколько раз дороже.
2. Спор возникает там, где находится объект.
Жильцы, управляющие, подрядчики, органы власти - все там. Если Ваш суд не может выдавать им прямые предписания, какой толк от решения?
3. Арбитраж или местная подсудность - не слабость, а сила.
Международный арбитраж в стране объекта или чёткое согласие на местную подсудность дают Вам решения, которые можно исполнить в тот же день. Психологически это не так удобно, но практически эффективно.
Завершение
Сегодня, когда клиент просит меня включить в сделку с недвижимостью за границей оговорку о подсудности Израилю, я не просто рекомендую - я предупреждаю.
Я рассказываю ему эту историю. Показываю сумму, которую тот клиент потратил дважды: один раз в Израиле и один раз в Румынии. Два года, которые он потерял. Разочарование и бессилие.
А затем спрашиваю:
«Вы хотите выиграть в суде или решить проблему на месте?»
Потому что иногда выиграть - недостаточно.
Поэтому, если Вы подписываете партнёрское соглашение по сделке с недвижимостью за границей, подумайте дважды: где Вы реально сможете принудительно осуществить свои права и кто на самом деле понимает законы, действующие в отношении Вашего объекта?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית