قبل نحو ثلاث سنوات جلس قبالتي عميل، مطوّر عقاري إسرائيلي ذو خبرة، اشترى مع شريك مبنى سكنيًا في بوخارست. جاءني بعد أن أُغلقت الصفقة بالفعل، وأراد الآن إعداد اتفاقية شراكة منظمة بينه وبين شريكه.
«اسمع»، قال لي، «نحن صديقان جيدان، لكننا أيضًا رجال أعمال. يجب كتابة كل شيء. فقط تأكد من أنه إذا حدث شيء، فستكون المحكمة في إسرائيل. لن أتقاضى بالرومانية.»
بدا هذا منطقيًا. وهذا ما يطلبه معظم عملائي. لكنني هذه المرة أوقفته.
«هل أنت متأكد؟» سألت. «اسمع، يجب أن أقول لك شيئًا. العقار في رومانيا. إذا نشب نزاع، فسيكون تنفيذ حكم من إسرائيل هناك شبه مستحيل. المحكمة في إسرائيل لا تعرف القوانين المحلية، ولن تستطيع إصدار أوامر مباشرة إلى السلطات في رومانيا.»
نظر إليّ كأنني أبالغ. «سيكون كل شيء على ما يرام. كلانا إسرائيلي، وإذا كانت هناك مشكلة - سنحلها في إسرائيل.»
حاولت مرة أخرى. شرحت له مشاكل التنفيذ، والحاجة إلى إجراء اعتراف منفصل في رومانيا، وصعوبات إثبات قانون أجنبي.
لم يقتنع. «اكتب اختصاصًا قضائيًا في إسرائيل.»
كتبت. استشار شريكه محاميًا آخر، ووقّع الاثنان الاتفاقية.
ماذا حدث بعد عامين
رنّ هاتفي. إنه العميل نفسه، لكن صوته مختلف تمامًا.
«لدينا مشكلة كبيرة»، قال. «شريكي توقف عن تحويل حصته من النفقات. لدينا مستأجر لا يدفع منذ أربعة أشهر ولا يمكن إخلاؤه، وشريكي يرفض الموافقة على إجراء الإخلاء. هناك عطل جسيم في منظومة التدفئة المركزية للمبنى وهو لا يوافق على الإصلاح. أنا عالق تمامًا. أريد أن أرفع عليه دعوى.»
«حسنًا»، قلت، «سنفتح ملفًا في إسرائيل. لكن يجب أن أذكّرك بأنني حذّرتك من هذا بالضبط.»
تنهّد. «لنبدأ. ربما يكون الأمر على ما يرام.»
لم يكن على ما يرام.
الفوضى الحقيقية تبدأ في قاعة المحكمة
قدّمنا دعوى في المحكمة بتل أبيب. طلبنا سبل انتصاف مؤقتة: أن يُؤمَر الشريك بتحويل حصته، والسماح بإجراء إصلاحات عاجلة، والموافقة على إجراء إخلاء المستأجر.
في الجلسة الأولى، طرحت القاضية أسئلة أساسية لم يعرف أي منا الإجابة عنها:
«كيف تجري عملية إخلاء مستأجر في رومانيا؟ ما هي المدد الزمنية؟ ما هي حقوق المستأجر بموجب القانون الروماني؟»
ادّعى محامي الطرف الآخر أن المستأجر محمي بموجب قانون روماني خاص دخل حيّز التنفيذ عام 2022، قانون يمنح حماية موسّعة للمستأجرين القدامى. قال موكّلي إن هذا هراء، وإن القانون لا ينطبق على حالته.
لكن من كان يستطيع أن يعرف من المحق؟ لا القاضية، ولا أنا، ولا محامي الطرف الآخر.
اضطررنا إلى جلب رأي قانوني من محامٍ روماني. استغرق ذلك شهرين وبضعة آلاف من اليوروهات. وصل الرأي بالرومانية، وتُرجم إلى العبرية على يد مترجم معتمد. وأحضر الطرف الآخر رأيًا مضادًا من محامٍ آخر من بوخارست، ادّعى عكس ذلك تمامًا.
والآن صار على المحكمة في إسرائيل أن تحسم خلافًا تفسيريًا بين رجلَي قانون رومانيين حول قانون روماني.
اتصل بي موكّلي محبطًا: «أنا أدفع لك، ولمحامٍ روماني، وللمترجمين، وفي النهاية لا أحد يعرف الإجابة عن أي شيء.»
تراكمت المشاكل فقط
سألت القاضية: «ما هو العرف المتبع في رومانيا بشأن تقاسم نفقات الصيانة المشتركة؟»
مرة أخرى، لا أحد لديه إجابة موثوقة. في إسرائيل، تنظّم الملكية المشتركة قانون الأراضي ونظام البيت المشترك. هناك اجتهاد قضائي غني ومفاهيم واضحة. أما في رومانيا؟ بنية قانونية مختلفة تمامًا.
هناك مفهوم يسمى «asociație de proprietari» - اتحاد مالكي المبنى. وهو ليس تمامًا لجنة بيت كما في إسرائيل. له مكانة قانونية مختلفة، وصلاحيات مختلفة، والتزامات مختلفة. طلبت القاضية شرحًا مفصلًا.
رأي قانوني آخر. ترجمة أخرى. مزيد من الوقت والمال.
«ما هي المكانة القانونية للجمعية العمومية للمستأجرين في رومانيا؟» سألت القاضية في الجلسة التالية. «هل القرارات المتخذة في الجمعية تُلزم المالكين؟ ما الأغلبية المطلوبة؟»
مرة أخرى - رأي قانوني. مرة أخرى - خبراء. مرة أخرى - تأجيل الجلسة لأن القاضية أرادت «التعمق في فهم النظام القانوني الروماني».
لم يعد موكّلي قادرًا على إخفاء إحباطه. «مرّت ثمانية أشهر! المستأجر المخالف ما زال في الشقة، ومنظومة التدفئة لم تُصلَح بعد، وشريكي ينتظر ببساطة أن أستسلم.»
ما لا تستطيع المحكمة في إسرائيل فعله
لكن المشكلة الحقيقية لم تكن في الوقت والنفقات فقط.
المحكمة في إسرائيل لا تستطيع إصدار أوامر مباشرة إلى جهات في رومانيا.
لم تستطع القاضية أن تأمر سلطة العقارات في رومانيا بإجراء تغيير في التسجيل. ولم تستطع إصدار أمر إخلاء تنفذه الشرطة الرومانية. ولم تستطع أن تأمر شركة الإدارة المحلية أو المقاول بإجراء إصلاحات. ولم تستطع إلزام اتحاد مالكي المبنى المحلي بفعل أي شيء.
كل ما استطاعت فعله هو إصدار حكم تقريري، يحدد من المحق، ومن مدين لمن، وما الذي يجب على كل طرف فعله.
لكن كيف يُنفَّذ حكم كهذا؟
رحلة التنفيذ - كابوس آخر
بعد سنة كاملة من الجلسات، حصلنا أخيرًا على حكم. قضت المحكمة بأن على الشريك تحويل حصته، والموافقة على الإصلاحات، والسماح بإخلاء المستأجر.
فرح موكّلي للحظة. «أخيرًا!»
لكن عندها شرحت له المرحلة التالية.
لتنفيذ الحكم في رومانيا، يجب التوجه إلى محكمة في رومانيا وطلب الاعتراف بحكم أجنبي وتنفيذه.
هذا إجراء منفصل. يجب استئجار محامٍ محلي في رومانيا، وتقديم طلب، وترجمة الحكم بأكمله والمستندات إلى الرومانية، وانتظار الجلسة.
والطرف الآخر؟ يستطيع الاعتراض. يستطيع أن يدّعي أن الحكم صدر خلافًا للنظام العام الروماني، وأنه مبني على فهم خاطئ للقانون المحلي، وأن الإجراء القضائي في إسرائيل لم يمنحه فرصة عادلة للدفاع عن نفسه.
«كم سيستغرق ذلك؟» سأل العميل.
«سنة أخرى على الأقل. ولا ضمان بأن يُقبل.»
صمت.
انتهت القصة بطريقة لم نخطط لها
بعد سنة من الجلسات في إسرائيل، ونفقات قانونية بلغت عشرات الآلاف من الشواقل، وإجراء تنفيذ آخر مخطط في رومانيا، أدرك موكّلي أن عليه اتخاذ خطوة مختلفة.
قرر أن يرفع دعوى منفصلة مباشرة أمام محكمة في رومانيا، بالتوازي مع إجراء التنفيذ.
نعم، كان ذلك مكلفًا. نعم، كان محبطًا. نعم، كان لا بد من ترجمة مستندات، والسفر إلى الجلسات، والعمل مع محامٍ محلي لم يفهم دائمًا الديناميكية الإسرائيلية بين الشريكين.
لكن خلال ثلاثة أشهر - بدأت الأمور تتحرك.
المحكمة المحلية كانت تعرف القانون. عرف القاضي تمامًا ما هو «asociație de proprietari» وما مكانته. فهم العقد مع شركة الإدارة. وعرف كيف يتعامل مع المستأجرين المخالفين وفق القانون الروماني - بلا آراء قانونية، وبلا ترجمات، وبلا شروحات.
والأهم أن الأوامر التي أصدرها كانت قابلة للتنفيذ الفوري في رومانيا. لا حاجة إلى إجراء منفصل. لا حاجة إلى إثبات شيء. كان حكمًا رومانيًا صادرًا عن محكمة رومانية، وأمكن تنفيذه في اليوم نفسه.
أخلت الشرطة المحلية المستأجر. وأصلح المقاول منظومة التدفئة.
اتصل بي موكّلي: «لماذا لم نبدأ هكذا منذ البداية؟»
«قلتُ لك»، أجبت بهدوء. «قلتُ لك قبل ثلاث سنوات.»
ما تعلمته
بعد عشرات الصفقات الدولية، أدركت أمرًا لا يفهمه معظم المستثمرين في البداية:
محكمتك «أنت» لا تعرف بالضرورة كيف تتعامل مع مشكلتك.
حين تستثمر في عقار في الخارج، فأنت لا تشتري عقارًا فحسب، بل تدخل منظومة قانونية كاملة. فيها قوانين وأعراف وسوابق ومؤسسات وسلطات، يعمل كل منها وفق قواعد مختلفة.
المحكمة في إسرائيل، حتى لو كانت مختصة بالنظر (بسبب شرط اختصاص قضائي في الاتفاقية)، لا تعرف القوانين المحلية. لا تفهم الأعراف التجارية، ولا تعرف المكانة القانونية لمختلف الجهات في دولة الوجهة، ولا تستطيع إصدار أوامر يمكن تنفيذها مباشرة.
وحتى لو أصدرت حكمًا - فستحتاج إلى إجراء كامل آخر لتنفيذه.
ثلاث خلاصات أساسية
1. بيتك لا يعرف الجار.
شرط الاختصاص القضائي في إسرائيل يمنح طمأنينة نفسية، لكن لا فائدة عملية منه. ستحتاج المحكمة الإسرائيلية إلى رأي قانوني عن كل سؤال أساسي في القانون الأجنبي. ويصبح كل نقاش معقدًا ومكلفًا أضعافًا.
2. النزاع يقع حيث يقع العقار.
المستأجرون والمديرون والمقاولون والسلطات - كلهم هناك. إذا كانت محكمتك لا تستطيع إصدار أوامر مباشرة بحقهم - فما فائدة الحكم؟
3. التحكيم أو الاختصاص القضائي المحلي ليسا ضعفًا - بل قوة.
التحكيم الدولي في دولة العقار، أو اتفاق واضح على اختصاص قضائي محلي، يمنحك قرارات يمكن تنفيذها في اليوم نفسه. هذا غير مريح نفسيًا، لكنه فعّال عمليًا.
الختام
اليوم، حين يطلب مني عميل شرط اختصاص قضائي في إسرائيل في صفقة عقارية بالخارج، فأنا لا أوصي فحسب، بل أحذّر.
أروي له هذه القصة. وأريه المبلغ الذي أنفقه ذلك العميل مرتين: مرة في إسرائيل ومرة في رومانيا. والسنتين اللتين خسرهما. والإحباط والعجز.
ثم أسأل:
«هل تريد أن تربح في المحكمة أم أن تحل المشكلة في الميدان؟»
لأنه أحيانًا، الربح لا يكفي.
لذا إن كنتم توقّعون اتفاقية شراكة في صفقة عقارية بالخارج - فكّروا مرتين: أين ستتمكنون فعلًا من إنفاذ حقوقكم، ومن يفهم فعلًا القوانين السارية على عقاركم؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית