לפני כשלוש שנים ישב מולי לקוח, יזם נדל״ן ישראלי בעל ניסיון, שרכש יחד עם שותף בניין מגורים בבוקרשט. הוא הגיע אליי אחרי שכבר סגרו את העסקה, עכשיו הוא רצה לערוך הסכם שותפות מסודר בינו לבין השותף.
״תקשיב,״ הוא אמר לי, ״אנחנו חברים טובים, אבל אנחנו גם אנשי עסקים. צריך לכתוב את הכל. רק תוודא שאם משהו קורה, בית המשפט יהיה בישראל. אני לא הולך להתדיין ברומנית.״
זה נשמע הגיוני. זה מה שרוב הלקוחות שלי מבקשים. אבל הפעם, עצרתי אותו.
״אתה בטוח?״ שאלתי. ״תקשיב, אני חייב להגיד לך משהו. הנכס ברומניה. אם יהיה סכסוך, פסק דין מישראל יהיה כמעט בלתי אפשרי לאכוף שם. בית המשפט בישראל לא מכיר את החוקים המקומיים, ולא יוכל לתת צווים ישירים לרשויות ברומניה.״
הוא הסתכל עליי כאילו אני מגזים. ״זה יהיה בסדר. אנחנו שנינו ישראלים, ואם יש בעיה - נפתור אותה בישראל.״
ניסיתי שוב. הסברתי לו על בעיות האכיפה, על הצורך בהליך הכרה נפרד ברומניה, על הקשיים להוכיח חוק זר.
הוא לא התרשם. ״תכתוב שיפוט בישראל.״
כתבתי. השותף שלו התייעץ עם עורך דין אחר, ושניהם חתמו על ההסכם.
מה קרה שנתיים אחר כך
הטלפון שלי מצלצל. זה אותו לקוח, אבל הקול שלו שונה לגמרי.
״יש לנו בעיה גדולה,״ הוא אמר. ״השותף שלי הפסיק להעביר את חלקו בהוצאות. יש לנו דייר שלא משלם כבר ארבעה חודשים ולא ניתן לפנות אותו, והשותף שלי מסרב לאשר את הליך הפינוי. יש תקלה קשה במערכת החימום המרכזית של הבניין והוא לא מאשר את התיקון. אני תקוע לגמרי. אני רוצה לפתוח נגדו תיק.״
״בסדר,״ אמרתי, ״נפתח תיק בישראל. אבל אני חייב להזכיר לך שהזהרתי אותך בדיוק מזה.״
הוא נאנח. ״בוא נתחיל. אולי זה יהיה בסדר.״
זה לא היה בסדר.
הבלאגן האמיתי מתחיל בבית המשפט
הגשנו תביעה בבית המשפט בתל אביב. ביקשנו סעדים זמניים: להורות לשותף להעביר את חלקו, לאפשר ביצוע תיקונים דחופים, ולאשר את הליך פינוי הדייר.
בדיון הראשון, השופטת שאלה שאלות בסיסיות שאף אחד מאיתנו לא ידע לענות עליהן:
״איך עובד הליך פינוי דייר ברומניה? מה הזמנים? מהן הזכויות של דייר לפי החוק הרומני?״
עורך הדין של הצד השני טען שהדייר מוגן לפי חוק רומני מיוחד שנכנס לתוקף ב-2022, חוק שנותן הגנה מורחבת לדיירים ותיקים. הלקוח שלי אמר שזה שטויות, שהחוק לא מתייחס למקרה שלו.
אבל מי יכול היה לדעת מי צודק? לא השופטת, לא אני, לא עורך הדין של הצד השני.
נדרשנו להביא חוות דעת משפטית מעורך דין רומני. זה לקח חודשיים וכמה אלפי יורו. חוות הדעת הגיעה ברומנית, תורגמה לעברית על ידי מתרגם מוסמך. הצד השני הביא חוות דעת נגדית מעורך דין אחר מבוקרשט, שטען בדיוק להיפך.
עכשיו בית המשפט בישראל צריך היה להכריע בסכסוך פרשני בין שני משפטנים רומנים לגבי חוק רומני.
הלקוח שלי התקשר אליי מתוסכל: ״אני משלם לך, לעורך דין רומני, למתרגמים, ובסוף אף אחד לא יודע לענות על שום דבר.״
הבעיות רק הצטברו
השופטת שאלה: ״מה המנהג המקובל ברומניה לגבי חלוקת הוצאות תחזוקה משותפות?״
שוב, לאף אחד אין תשובה מוסמכת. בישראל, הבעלות המשותפת מוסדרת בחוק המקרקעין ובתקנון הבית המשותף. יש פסיקה עשירה, מושגים ברורים. ברומניה? מבנה משפטי שונה לגמרי.
יש שם מושג שנקרא ״asociație de proprietari״ - איגוד בעלי הבית. זה לא בדיוק ועד בית כמו בישראל. יש לו מעמד משפטי אחר, סמכויות שונות, חובות שונות. השופטת ביקשה הסבר מפורט.
עוד חוות דעת. עוד תרגום. עוד זמן וכסף.
״מהו מעמדו המשפטי של האסיפה הכללית של הדיירים ברומניה?״ שאלה השופטת בדיון הבא. ״האם החלטות שהתקבלו באסיפה מחייבות את הבעלים? מה הרוב הנדרש?״
שוב - חוות דעת. שוב - מומחים. שוב - דיון נדחה כי השופטת רצתה ״להעמיק בהבנת המשטר המשפטי הרומני״.
הלקוח שלי כבר לא הצליח להסתיר את התסכול. ״זה כבר שמונה חודשים! הדייר המפר עדיין בדירה, מערכת החימום עדיין לא תוקנה, והשותף שלי פשוט מחכה שאני ארים ידיים.״
מה שבית המשפט בישראל לא יכול לעשות
אבל הבעיה האמיתית לא הייתה רק בזמן ובהוצאות.
בית המשפט בישראל לא יכול לתת צווים ישירים לגורמים ברומניה.
השופטת לא יכלה להורות לרשות המקרקעין ברומניה לעשות שינוי ברישום. היא לא יכלה לתת צו פינוי שהמשטרה הרומנית תאכוף. היא לא יכלה להורות לחברת הניהול המקומית או לקבלן לבצע תיקונים. היא לא יכלה לחייב את איגוד בעלי הבית המקומי לעשות דבר.
כל מה שהיא יכלה לעשות זה לתת פסק דין הצהרתי, שקובע מי צודק, מי חייב למי, ומה כל צד צריך לעשות.
אבל איך אוכפים פסק דין כזה?
מסע האכיפה - סיוט נוסף
אחרי שנה שלמה של דיונים, קיבלנו סוף סוף פסק דין. בית המשפט קבע שהשותף חייב להעביר את חלקו, לאשר את התיקונים, ולאפשר את פינוי הדייר.
הלקוח שלי היה מרוצה לרגע. ״סופסוף!״
אבל אז הסברתי לו את השלב הבא.
כדי לאכוף את פסק הדין ברומניה, צריך ללכת לבית משפט ברומניה ולבקש הכרה ואכיפה של פסק דין זר.
זה הליך נפרד. צריך לשכור עורך דין מקומי ברומניה, להגיש בקשה, לתרגם את כל פסק הדין והמסמכים לרומנית, ולהמתין לדיון.
והצד השני? הוא יכול להתנגד. הוא יכול לטעון שפסק הדין ניתן בניגוד לסדר הציבורי הרומני, שהוא מבוסס על הבנה שגויה של החוק המקומי, שההליך המשפטי בישראל לא נתן לו הזדמנות הוגנת להתגונן.
״כמה זמן זה ייקח?״ שאל הלקוח.
״עוד שנה לפחות. ואין ערבות שזה יאושר.״
הוא השתתק.
הסיפור הסתיים בדרך שלא תכננו
אחרי שנה של דיונים בישראל, הוצאות משפטיות שהגיעו לעשרות אלפי שקלים, ועוד הליך אכיפה מתוכנן ברומניה, הלקוח שלי הבין שהוא חייב לעשות מהלך אחר.
הוא החליט לפתוח תביעה נפרדת ישירות בבית משפט ברומניה, במקביל להליך האכיפה.
כן, זה היה יקר. כן, זה היה מתסכל. כן, צריך היה לתרגם מסמכים, לנסוע לדיונים, לעבוד עם עורך דין מקומי שלא תמיד הבין את הדינמיקה הישראלית בין השותפים.
אבל תוך שלושה חודשים - הדברים התחילו לקרות.
בית המשפט המקומי הכיר את החוק. השופט ידע בדיוק מה זה ״asociație de proprietari״ ומה מעמדו. הוא הבין את החוזה עם חברת הניהול. הוא ידע איך להתמודד עם דיירים מפרים לפי החוק הרומני - בלי חוות דעת, בלי תרגומים, בלי הסברים.
והכי חשוב, הצווים שהוא נתן היו ניתנים לאכיפה מיידית ברומניה. לא צריך הליך נפרד. לא צריך להוכיח כלום. זה היה פסק דין רומני, שניתן על ידי בית משפט רומני, ואפשר היה לאכוף אותו באותו יום.
המשטרה המקומית פינתה את הדייר. הקבלן תיקן את מערכת החימום.
הלקוח שלי התקשר אליי: ״למה לא התחלנו ככה מההתחלה?״
״אמרתי לך,״ עניתי בשקט. ״אמרתי לך לפני שלוש שנים.״
מה למדתי
אחרי עשרות עסקאות בינלאומיות, הבנתי משהו שרוב המשקיעים לא מבינים בהתחלה:
בית המשפט ״שלך״ לא בהכרח יודע להתמודד עם הבעיה שלך.
כשאתה משקיע בנדל״ן בחו״ל, אתה לא רק קונה נכס, אתה נכנס למערכת משפטית שלמה. יש שם חוקים, מנהגים, תקדימים, מוסדות ורשויות שכל אחד מהם פועל לפי כללים אחרים.
בית משפט בישראל, גם אם הוא מוסמך לדון (בגלל תניית שיפוט בהסכם), לא מכיר את החוקים המקומיים. הוא לא מבין את מנהגי המסחר, לא יודע מה המעמד המשפטי של גורמים שונים במדינת היעד, ולא יכול לתת צווים שאפשר לאכוף ישירות.
וגם אם הוא ייתן פסק דין - אתה תצטרך עוד הליך שלם כדי לאכוף אותו.
שלוש תובנות חיוניות
1. הבית שלך לא מכיר את השכן.
תניית שיפוט בישראל נותנת ביטחון נפשי, אבל לא מעשי. בית משפט ישראלי יצטרך חוות דעת על כל שאלה בסיסית בחוק הזר. כל דיון הופך למורכב ויקר פי כמה.
2. הסכסוך הוא במקום שבו הנכס נמצא.
הדיירים, המנהלים, הקבלנים, הרשויות - כולם שם. אם בית המשפט שלך לא יכול להוציא להם צווים ישירים - מה התועלת בפסק הדין?
3. בוררות או שיפוט מקומי הם לא חולשה - הם כוח.
בוררות בינלאומית במדינת הנכס, או הסכמה ברורה לשיפוט מקומי, נותנת לך החלטות שאפשר לאכוף באותו יום. זה לא נוח פסיכולוגית, אבל זה יעיל מבחינה מעשית.
סיום
היום, כשלקוח מבקש ממני תניית שיפוט בישראל בעסקת נדל״ן בחו״ל, אני לא רק ממליץ, אני מזהיר.
אני מספר לו את הסיפור הזה. אני מראה לו את הסכום שהלקוח ההוא הוציא פעמיים: פעם אחת בישראל ופעם ברומניה. את השנתיים שאיבד. את התסכול והחוסר אונים.
ואז אני שואל:
״אתה רוצה לנצח בבית משפט או לפתור את הבעיה בשטח?״
כי לפעמים, לנצח זה לא מספיק.
אז אם אתם חותמים על הסכם שותפות בעסקת נדל״ן בחו״ל - תחשבו פעמיים: איפה באמת תוכלו לאכוף את הזכויות שלכם, ומי באמת מבין את החוקים שחלים על הנכס שלכם?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.