Acum aproximativ trei ani, în fața mea s-a așezat un client, un dezvoltator imobiliar israelian cu experiență, care cumpărase împreună cu un partener un imobil de locuințe în București. A venit la mine după ce tranzacția se încheiase deja; acum voia să întocmească un contract de asociere în regulă între el și partener.
„Ascultă”, mi-a spus, „suntem prieteni buni, dar suntem și oameni de afaceri. Trebuie scris totul. Tu doar asigură-te că, dacă se întâmplă ceva, instanța va fi în Israel. Nu mă duc să mă judec în română.”
Suna logic. Este ceea ce cer cei mai mulți clienți ai mei. Dar de data aceasta l-am oprit.
„Ești sigur?”, am întrebat. „Ascultă, trebuie să-ți spun ceva. Proprietatea este în România. Dacă apare un litigiu, o hotărâre din Israel va fi aproape imposibil de pus în executare acolo. Instanța din Israel nu cunoaște legile locale și nu va putea emite ordine directe către autoritățile din România.”
M-a privit de parcă aș fi exagerat. „O să fie bine. Suntem amândoi israelieni și, dacă apare o problemă, o rezolvăm în Israel.”
Am încercat din nou. I-am explicat despre problemele de executare, despre nevoia unei proceduri separate de recunoaștere în România, despre dificultățile de a dovedi o lege străină.
Nu s-a lăsat impresionat. „Scrie jurisdicție în Israel.”
Am scris. Partenerul lui s-a consultat cu un alt avocat, iar amândoi au semnat contractul.
Ce s-a întâmplat doi ani mai târziu
Îmi sună telefonul. Este același client, dar vocea lui este complet diferită.
„Avem o problemă mare”, a spus. „Partenerul meu a încetat să-și mai transfere partea din cheltuieli. Avem un chiriaș care nu a plătit de patru luni și nu poate fi evacuat, iar partenerul meu refuză să aprobe procedura de evacuare. Este o defecțiune gravă la sistemul de încălzire centrală al clădirii, iar el nu aprobă reparația. Sunt complet blocat. Vreau să deschid un dosar împotriva lui.”
„Bine”, am spus, „deschidem un dosar în Israel. Dar trebuie să-ți amintesc că te-am avertizat exact în privința asta.”
A oftat. „Hai să începem. Poate va fi în regulă.”
Nu a fost în regulă.
Adevărata harababură începe în instanță
Am depus acțiunea la tribunalul din Tel Aviv. Am cerut măsuri provizorii: obligarea partenerului să-și transfere partea, permiterea unor reparații urgente și aprobarea procedurii de evacuare a chiriașului.
La prima ședință, judecătoarea a pus întrebări elementare la care nimeni dintre noi nu știa să răspundă:
„Cum funcționează procedura de evacuare a unui chiriaș în România? Care sunt termenele? Care sunt drepturile unui chiriaș conform legii românești?”
Avocatul părții adverse a susținut că chiriașul este protejat de o lege românească specială intrată în vigoare în 2022, o lege care oferă protecție extinsă chiriașilor vechi. Clientul meu a spus că sunt prostii, că legea nu se aplică cazului lui.
Dar cine putea ști cine are dreptate? Nici judecătoarea, nici eu, nici avocatul părții adverse.
A trebuit să aducem un aviz juridic de la un avocat român. Asta a durat două luni și câteva mii de euro. Avizul a venit în română și a fost tradus în ebraică de un traducător autorizat. Cealaltă parte a adus un contra-aviz de la un alt avocat din București, care susținea exact contrariul.
Acum instanța din Israel trebuia să decidă un litigiu de interpretare între doi juriști români în legătură cu o lege românească.
Clientul meu m-a sunat frustrat: „Te plătesc pe tine, pe avocatul român, pe traducători, și până la urmă nimeni nu știe să răspundă la nimic.”
Problemele s-au tot adunat
Judecătoarea a întrebat: „Care este practica obișnuită în România privind împărțirea cheltuielilor comune de întreținere?”
Din nou, nimeni nu avea un răspuns autorizat. În Israel, proprietatea comună este reglementată de legea terenurilor și de regulamentul clădirii cu proprietate comună. Există o jurisprudență bogată, concepte clare. În România? O structură juridică complet diferită.
Există acolo un concept numit „asociație de proprietari”. Nu este exact un comitet de bloc ca în Israel. Are alt statut juridic, alte atribuții, alte obligații. Judecătoarea a cerut o explicație detaliată.
Încă un aviz. Încă o traducere. Încă timp și bani.
„Care este statutul juridic al adunării generale a locatarilor în România?”, a întrebat judecătoarea la ședința următoare. „Hotărârile luate în adunare îi obligă pe proprietari? Care este majoritatea necesară?”
Din nou - un aviz. Din nou - experți. Din nou - o ședință amânată, pentru că judecătoarea a vrut „să aprofundeze înțelegerea regimului juridic românesc”.
Clientul meu nu își mai putea ascunde frustrarea. „Au trecut opt luni! Chiriașul în culpă este încă în apartament, sistemul de încălzire încă nu este reparat, iar partenerul meu pur și simplu așteaptă să mă dau bătut.”
Ce nu poate face o instanță din Israel
Dar adevărata problemă nu era doar timpul și cheltuielile.
O instanță din Israel nu poate emite ordine directe către entități din România.
Judecătoarea nu putea dispune autorității cadastrale și de publicitate imobiliară din România să modifice o înscriere. Nu putea emite un ordin de evacuare pe care poliția românească să-l pună în aplicare. Nu putea dispune societății locale de administrare sau constructorului să efectueze reparații. Nu putea obliga asociația locală de proprietari să facă nimic.
Tot ce putea face era să pronunțe o hotărâre declarativă, care să stabilească cine are dreptate, cine datorează ce cui și ce trebuie să facă fiecare parte.
Dar cum se pune în executare o asemenea hotărâre?
Drumul executării - un alt coșmar
După un an întreg de ședințe, am primit în sfârșit o hotărâre. Instanța a stabilit că partenerul trebuie să-și transfere partea, să aprobe reparațiile și să permită evacuarea chiriașului.
Clientul meu a fost mulțumit pentru o clipă. „În sfârșit!”
Dar apoi i-am explicat pasul următor.
Pentru a pune în executare hotărârea în România, trebuie să mergi la o instanță din România și să ceri recunoașterea și executarea unei hotărâri străine.
Este o procedură separată. Trebuie angajat un avocat local în România, depusă o cerere, tradusă în română întreaga hotărâre și toate documentele, iar apoi așteptat un termen de judecată.
Iar cealaltă parte? Poate să se opună. Poate susține că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea ordinii publice române, că se bazează pe o înțelegere greșită a legii locale, că procedura judiciară din Israel nu i-a oferit o oportunitate echitabilă de apărare.
„Cât va dura?”, a întrebat clientul.
„Cel puțin încă un an. Și nu există garanția că va fi aprobată.”
A amuțit.
Povestea s-a încheiat într-un mod pe care nu l-am planificat
După un an de ședințe în Israel, cheltuieli juridice ajunse la zeci de mii de șekeli și o altă procedură de executare planificată în România, clientul meu a înțeles că trebuie să facă o altă mișcare.
A hotărât să deschidă o acțiune separată direct la o instanță din România, în paralel cu procedura de executare.
Da, a fost scump. Da, a fost frustrant. Da, a trebuit să traducem documente, să călătorim la ședințe, să lucrăm cu un avocat local care nu înțelegea întotdeauna dinamica israeliană dintre parteneri.
Dar în trei luni - lucrurile au început să se întâmple.
Instanța locală cunoștea legea. Judecătorul știa exact ce este „asociația de proprietari” și care este statutul ei. A înțeles contractul cu societatea de administrare. Știa cum să trateze chiriașii în culpă conform legii românești - fără avize, fără traduceri, fără explicații.
Și, cel mai important, ordinele pe care le-a emis puteau fi puse în executare imediat în România. Fără procedură separată. Fără a trebui să dovedești ceva. Era o hotărâre românească, pronunțată de o instanță românească, iar ea putea fi pusă în executare chiar în aceeași zi.
Poliția locală l-a evacuat pe chiriaș. Constructorul a reparat sistemul de încălzire.
Clientul meu m-a sunat: „De ce nu am început așa de la bun început?”
„Ți-am spus”, am răspuns în liniște. „Ți-am spus acum trei ani.”
Ce am învățat
După zeci de tranzacții internaționale, am înțeles ceva ce cei mai mulți investitori nu înțeleg la început:
Instanța „dumneavoastră” nu știe neapărat să rezolve problema dumneavoastră.
Când investiți în imobiliare în străinătate, nu cumpărați doar o proprietate, ci intrați într-un sistem juridic întreg. Acolo există legi, obiceiuri, precedente, instituții și autorități, fiecare funcționând după reguli diferite.
O instanță din Israel, chiar dacă este competentă să judece (datorită unei clauze de jurisdicție din contract), nu cunoaște legile locale. Nu înțelege uzanțele comerciale, nu știe care este statutul juridic al diverselor entități din țara de destinație și nu poate emite ordine care să poată fi puse în executare direct.
Iar chiar dacă pronunță o hotărâre - veți avea nevoie de o procedură întreagă în plus ca să o puneți în executare.
Trei concluzii esențiale
1. Casa dumneavoastră nu își cunoaște vecinul.
O clauză de jurisdicție din Israel oferă liniște sufletească, dar nu și practică. O instanță israeliană va avea nevoie de un aviz pentru fiecare întrebare elementară de drept străin. Fiecare ședință devine de câteva ori mai complexă și mai scumpă.
2. Litigiul este acolo unde se află proprietatea.
Chiriașii, administratorii, constructorii, autoritățile - toți sunt acolo. Dacă instanța dumneavoastră nu poate emite ordine directe împotriva lor, la ce folosește hotărârea?
3. Arbitrajul sau jurisdicția locală nu sunt o slăbiciune - sunt o forță.
Un arbitraj internațional în țara proprietății sau un acord clar pentru jurisdicția locală vă oferă decizii care pot fi puse în executare chiar în aceeași zi. Nu este confortabil psihologic, dar este eficient din punct de vedere practic.
Încheiere
Astăzi, când un client îmi cere o clauză de jurisdicție din Israel într-o tranzacție imobiliară din străinătate, nu doar recomand, ci avertizez.
Îi povestesc această istorie. Îi arăt suma pe care clientul acela a cheltuit-o de două ori: o dată în Israel și o dată în România. Cei doi ani pe care i-a pierdut. Frustrarea și neputința.
Și apoi întreb:
„Vrei să câștigi într-o instanță sau să rezolvi problema pe teren?”
Pentru că uneori, să câștigi nu este de ajuns.
Așa că, dacă semnați un contract de asociere într-o tranzacție imobiliară din străinătate - gândiți-vă de două ori: unde vă veți putea exercita cu adevărat drepturile și cine înțelege cu adevărat legile care se aplică proprietății dumneavoastră?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית