Я пунктуален. Стараюсь соблюдать оговорённые сроки и ненавижу опаздывать. Клиент, который опаздывает и не сообщает, может потерять моё внимание и уж точно моё расположение. Но соблюдение сроков - это ещё и вопрос культуры, и спустя годы работы в немалом числе стран я понял, что есть места, где назначенное время встречи носит лишь рекомендательный характер, а встреча, назначенная на определённый час, может начаться с опозданием на час и даже больше. В сфере недвижимости графики - вопрос ещё более проблемный.
Марк и Галит пришли на встречу с папкой, полной документов. Несколько лет назад они купили квартиру на пресейле у израильского девелопера, который должен был построить проект в стране, где работает наш офис. Галит рассказала о конференции по продажам, в которой они участвовали в ресторане Тель-Авива, о блестящей презентации и столь привлекательной предложенной цене, что они просто не смогли отказаться. Им объяснили, что разрешения на строительство ещё нет и что ожидаемый срок передачи - в течение 3 лет со дня подписания, и они заплатили немалую сумму, которая была внесена на доверительный счёт у адвоката от имени девелопера. Марк добавил, что они не потрудились проверить договор у адвоката со своей стороны, хотя у него есть несколько родственников-адвокатов, и удовольствовались объяснениями адвоката девелопера. Они также не потрудились прочитать договор и вникнуть в его тонкости. Прошло 5 лет, а долгожданную квартиру они так и не получили, и после посещения объекта несколько недель назад им не кажется, что и в ближайший год они её получат, поскольку девелопер так и не приступил к строительству.
Краткое изучение договора показало, что девелопер прямо и несколько раз указал в договоре, что на момент подписания разрешение на строительство проекту ещё не выдано и что это известно покупателям. Девелопер обязался получить разрешение на строительство в течение года со дня подписания с возможностью каждый раз продлевать срок ещё на год, в общей сложности до 3 лет. Покупателям по договору дана возможность расторгнуть договор, если разрешение меняет параметры квартиры, описанные в договоре, либо по истечении 18 месяцев с самой поздней даты, когда они должны были получить квартиру, а она им ещё не передана, причём эта дата установлена в пределах 24 месяцев со дня получения разрешения на строительство.
Ответ, который мы получили на обращение к девелоперу, состоял в том, что из-за коронавируса были задержки, карантины в Израиле и за границей не позволили ему приехать в страну и продвигать проект, но он также не назвал срока завершения строительства и передачи квартиры покупателям. Мы немного углубили расследование с помощью местного офиса, и выяснилось, что план, поданный девелопером, изначально вообще не был утверждён местной властью, и он дважды подавал новые планы, пока план не был утверждён, и в действительности получил разрешение на строительство со значительным опозданием, не поставив об этом в известность покупателей.
Отсюда уже развился спор о праве покупателей расторгнуть договор и получить деньги обратно. Девелопер сначала отказывался, утверждая, что уложится в сроки, но когда его поставили перед фотографиями, сделанными всего несколько недель назад на площадке проекта, он начал уступать. После ещё некоторого давления и опасения иска он согласился вернуть средства и даже выплатить компенсацию Марку и Галит.
Сроки в договоре покупки объекта недвижимости - центральный и важный элемент, которому необходимо уделить внимание, будь то объект в Израиле или в любой другой стране. Задержки передачи могут причинить значительный финансовый и моральный ущерб, поэтому важно установить в договоре покупки чёткий механизм на случай задержек.
Помните, точные права покупателя в случае задержек передачи определяются по законам страны, где расположен объект, и по положениям договора покупки.
Рекомендации:
- Позаботьтесь о закреплении в договоре покупки согласованного и чёткого срока передачи. Договор, включающий условия о порядке исчисления сроков, создаст Вам в будущем трудности в борьбе с задержками.
- Настаивайте, чтобы в договор были включены чёткие санкции на случай задержек передачи, такие как выплата ежедневной компенсации или возможность расторгнуть договор.
- Привлекайте адвоката, работающего в сфере международной недвижимости, чтобы убедиться, что договор защищает Ваши права должным образом.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית