أنا دقيق في المواعيد. أحاول الالتزام بالمواعيد المحددة، وأكره التأخر. الزبون الذي يتأخر ولا يُبلغ قد يفقد انتباهي، وبالتأكيد تعاطفي. لكن الالتزام بالمواعيد مسألة ثقافية أيضًا، وبعد سنوات من النشاط في غير قليل من الدول أدركت أن هناك أماكن يكون فيها الموعد المحدد للقاء مجرد توصية، وقد يبدأ لقاء حُدّد في ساعة معينة متأخرًا ساعة أو أكثر. وفي قطاع العقارات الجداول الزمنية مسألة أكثر إشكالية.
جاء مارك وجاليت إلى اللقاء ومعهما ملف مليء بالمستندات. اشتريا قبل عدة سنوات شقة بيعًا مسبقًا من مطوّر إسرائيلي كان يفترض أن يبني مشروعًا في الدولة التي يعمل فيها مكتبنا. روت جاليت عن مؤتمر المبيعات الذي شاركا فيه في مطعم في تل أبيب، وعن العرض اللامع والسعر الجذاب جدًا الذي عُرض والذي لم يستطيعا ببساطة رفضه. شرحوا لهما أنه لا يوجد بعد ترخيص بناء، وأن موعد التسليم المتوقع خلال 3 سنوات من موعد التوقيع، ودفعا مبلغًا لا بأس به أُودع في حساب أمانة لدى محامٍ من قبل المطوّر. وأضاف مارك أنهما لم يكلّفا نفسيهما فحص الاتفاقية مع محامٍ من طرفهما، رغم أن لديه بضعة أقارب يعملون في المحاماة، واكتفيا بالشروح التي قدمها لهما محامي المطوّر. كما أنهما لم يحرصا على قراءة الاتفاقية والغوص في دقائقها. مضت 5 سنوات وما زالا لم يتسلما الشقة المنشودة، وبعد أن زارا الموقع قبل بضعة أسابيع لم يبد لهما أنهما سيتسلمان الشقة حتى في السنة القادمة، إذ لم يبدأ المطوّر البناء بعد.
أظهر اطلاع سريع على الاتفاقية أن المطوّر ذكر في الاتفاقية صراحةً، عدة مرات، أنه في موعد التوقيع لم يُمنح المشروع بعد ترخيص بناء وأن هذا معروف للمشترين. التزم المطوّر بالحصول على ترخيص بناء خلال سنة من موعد التوقيع مع إمكانية تمديد الموعد في كل مرة بسنة أخرى وبمجموع حتى 3 سنوات. ومُنح المشترون بحسب الاتفاقية إمكانية الإلغاء في حال غيّر الترخيص معايير الشقة كما هي موصوفة في الاتفاقية أو بعد مرور 18 شهرًا على أبعد موعد يُفترض فيه تسلم الشقة ولم تُسلَّم لهما بعد، وقد حُدّد هذا الموعد في غضون 24 شهرًا من موعد الحصول على ترخيص البناء.
كان الجواب الذي تلقيناه إثر التوجه إلى المطوّر أنه بسبب كورونا حدثت تأخيرات، وأن الإغلاقات في البلاد وفي الخارج لم تتح له الوصول إلى الدولة ودفع المشروع قدمًا، لكنه لم يحدد أيضًا موعدًا لإنهاء البناء وتسليم الشقة للمشترين. عمّقنا التحقيق قليلًا بمساعدة المكتب المحلي وتبيّن لنا أن الخطة التي قدمها المطوّر لم تُقرّ أصلًا في البداية من السلطة المحلية، وأنه قدّم مرتين خططًا جديدة إلى أن أُقرّت الخطة وحصل فعليًا على ترخيص البناء بتأخير كبير دون أن يُعلم المشترين بذلك.
من هنا تطور جدل بشأن حق المشترين في إلغاء الاتفاقية واسترداد أموالهم. رفض المطوّر في البداية بحجة أنه سيلتزم بالمواعيد، لكن حين واجهناه بصور التُقطت قبل بضعة أسابيع فقط في موقع المشروع بدأ يلين. ومع قليل من الضغط والخوف من دعوى وافق على إعادة الأموال وحتى على تعويض مارك وجاليت.
الجداول الزمنية في اتفاقية شراء عقار عنصر مركزي ومهم يجب الانتباه إليه، سواء كان العقار في إسرائيل أو في أي دولة أخرى. التأخر في التسليم قد يتسبب بأضرار مالية ونفسية كبيرة، ولذلك من المهم تحديد آلية واضحة للتعامل معه في إطار اتفاقية الشراء.
تذكروا، إن حقوق المشتري الدقيقة في حال التأخر في التسليم تُحدَّد بحسب قوانين الدولة التي يقع فيها العقار وبحسب أحكام اتفاقية الشراء.
توصيات:
- احرصوا على أن تُثبّتوا في اتفاقية الشراء موعدًا متفقًا عليه وصريحًا للتسليم. اتفاقية تتضمن شروطًا بشأن طريقة احتساب الأوقات ستضعكم أمام صعوبات مستقبلية في التعامل مع التأخيرات.
- أصرّوا على أن تتضمن الاتفاقية عقوبات واضحة في حال التأخر في التسليم، مثل دفع تعويضات يومية أو إمكانية إلغاء الاتفاقية.
- استعينوا بمحامٍ ذي خبرة في العقارات الدولية للتأكد من أن الاتفاقية تحمي حقوقكم على أفضل وجه.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית