Sunt punctual. Mă străduiesc să respect termenele stabilite și urăsc să întârzii. Un client care întârzie și nu anunță poate pierde atenția mea și cu siguranță simpatia mea. Dar respectarea termenelor este și o chestiune culturală, iar după ani de activitate în destul de multe țări am înțeles că există locuri în care ora stabilită pentru o întâlnire este doar o recomandare, iar o întâlnire stabilită la o anumită oră poate începe cu o întârziere de o oră sau chiar mai mult. În domeniul imobiliar, calendarele sunt o problemă și mai delicată.
Marc și Galit au venit la întâlnire cu un biblioraft plin de documente. Cu câțiva ani în urmă cumpăraseră un apartament în pre-vânzare de la un dezvoltator israelian care urma să construiască un proiect în țara în care activează biroul nostru. Galit a povestit despre conferința de vânzări la care au participat într-un restaurant din Tel Aviv, despre prezentarea strălucitoare și prețul atât de atractiv care li s-a oferit încât pur și simplu nu au putut refuza. Li s-a explicat că încă nu există autorizație de construire și că data estimată de predare este în termen de 3 ani de la data semnării, iar ei au plătit o sumă nu tocmai mică, depusă într-un cont fiduciar la un avocat din partea dezvoltatorului. Marc a adăugat că nu s-au obosit să verifice contractul cu un avocat din partea lor, deși are câteva rude care practică avocatura, și s-au mulțumit cu explicațiile pe care li le-a dat avocatul dezvoltatorului. Nici nu s-au străduit să citească contractul și să-i înțeleagă subtilitățile. Au trecut 5 ani și tot nu au primit mult așteptatul apartament, iar după ce au vizitat șantierul cu câteva săptămâni în urmă, nu li s-a părut că vor primi apartamentul nici în anul următor, întrucât dezvoltatorul încă nu începuse construcția.
O scurtă analiză a contractului a arătat că dezvoltatorul menționase explicit în contract, de mai multe ori, că la data semnării proiectul încă nu avea autorizație de construire și că acest lucru este cunoscut de cumpărători. Dezvoltatorul s-a angajat să obțină autorizația de construire în termen de un an de la data semnării, cu posibilitatea de a prelungi termenul de fiecare dată cu încă un an și în total până la 3 ani. Cumpărătorilor li se acorda prin contract posibilitatea de a rezilia în cazul în care autorizația modifică parametrii apartamentului așa cum este descris în contract sau după trecerea a 18 luni de la cea mai târzie dată la care trebuiau să primească apartamentul, iar acesta nu le-a fost predat, această dată fiind stabilită în termen de 24 de luni de la obținerea autorizației de construire.
Răspunsul pe care l-am primit după o adresare către dezvoltator a fost că, din cauza pandemiei, au existat întârzieri, iar restricțiile de circulație din Israel și din străinătate nu i-au permis să ajungă în țară și să avanseze proiectul, dar nu a indicat nici o dată pentru finalizarea construcției și predarea apartamentului către cumpărători. Am aprofundat puțin cercetarea cu ajutorul biroului local și s-a dovedit că planul depus de dezvoltator nu fusese aprobat inițial de autoritatea locală, iar el a depus de două ori planuri noi până a fost aprobat planul și, în fapt, a primit autorizația de construire cu o întârziere considerabilă, fără să aducă acest lucru la cunoștința cumpărătorilor.
De aici s-a dezvoltat o dispută privind dreptul cumpărătorilor de a rezilia contractul și de a-și primi banii înapoi. Dezvoltatorul a refuzat la început, susținând că va respecta termenele, dar când a fost confruntat cu fotografii făcute cu doar câteva săptămâni în urmă pe șantierul proiectului, a început să cedeze. Cu puțină presiune în plus și teama de un proces, a fost de acord să restituie banii și chiar să-i despăgubească pe Marc și Galit.
Termenele din contractul de cumpărare a unui imobil sunt un element central și important căruia trebuie să-i acordați atenție, fie că imobilul se află în Israel, fie în orice altă țară. Întârzierile la predare pot provoca prejudicii financiare și psihice semnificative, de aceea este important să se stabilească un mecanism clar de abordare a lor în cadrul contractului de cumpărare.
Țineți minte, drepturile exacte ale cumpărătorului în caz de întârzieri la predare vor fi stabilite potrivit legilor țării în care se află imobilul și potrivit prevederilor contractului de cumpărare.
Recomandări:
- Aveți grijă să consemnați în contractul de cumpărare o dată de predare convenită și explicită. Un contract care include condiționări privind modul de calcul al termenelor vă va pune în față dificultăți viitoare în gestionarea întârzierilor.
- Insistați ca în contract să fie incluse sancțiuni clare în caz de întârzieri la predare, precum plata zilnică a unor daune sau posibilitatea de reziliere a contractului.
- Apelați la un avocat cu experiență în imobiliare internaționale pentru a vă asigura că contractul vă protejează în mod adecvat drepturile dumneavoastră.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית