Всё началось с телефонного звонка. Не срочного. Без паники. Просто ещё один звонок посреди дня.
«Илан, мне кажется, я совершил ошибку».
Израильский инвестор, назовём его А., месяц назад купил квартиру в Греции. Красивый туристический город, новая квартира, разумная цена. Он позвонил мне только после подписания. Не чтобы спросить, а чтобы рассказать. «У меня ощущение, что что-то не так».
Когда мы сели и шаг за шагом восстановили сделку, я понял, что уже знаю эту историю. Я слышал её слишком много раз.
Человек, который думал, что понимает
А. - не мальчик. И не новичок. У него три квартиры в Израиле, все приносят хороший арендный доход. Он знает, что такое договор аренды, что такое регистрация прав, как проверяется юридическая история.
Но в Греции? Там ему нужно было только одно: простота.
«Илан, я не хотел запутываться. Посредник привёл мне отличного греческого адвоката. Его рекомендуют. Он сказал, что постоянно работает с израильтянами. Договор выглядел нормально. Зачем мне добавлять ещё один слой? Ещё одного адвоката? Ещё расходы?»
И именно в этом месте пазл начинает рассыпаться - не сразу, а чуть позже.
Что было написано в договоре (а что нет)
Греческий адвокат сделал свою работу. Договор был абсолютно законным. Регистрация проведена. Всё по правилам.
Но затем А. начал читать. И тут начался тихий кошмар.
Первая проблема: парковка, которая ему не принадлежала. В договоре было написано, что в квартиру входит «право пользования парковкой». Не собственность, а пользование. Что это значит? Может ли он продать парковку отдельно? Может ли её занять кто-то другой? Что будет, если владелец здания решит сдать её кому-то ещё? В Израиле парковка была бы записана на его имя в земельном реестре («табу»). Точка. А здесь? Серая зона.
Вторая проблема: «содержание», которое не было определено. Один короткий пункт: «Жилец участвует в текущих расходах на содержание». Сколько это стоит? Кто определяет, что такое «текущие»? Ремонт вестибюля - это содержание или улучшение? Есть ли потолок расходов? Когда А. попытался выяснить, оказалось, что местный совет жильцов может принимать решения единогласно, а он - маленькое меньшинство в здании. В один день он получил счёт на 4 500 евро за «ремонт общей крыши». Он даже не знал, что крыша общая.
Третья проблема: будущая продажа - почти невозможна. В Израиле, когда Вы продаёте квартиру, Вы закрываете сделку и идёте дальше. В Греции выяснилось, что процесс долгий: нужна справка от налоговой службы об отсутствии муниципальных долгов (процесс на 3-4 месяца), нужен действующий энергетический сертификат (ещё месяц) и «юридическое заключение» муниципалитета о том, что объект соответствует первоначальному строительному плану. А. не знал ни об одном из этих требований. Ему никто не сказал. А когда он попытался продать? Каждый потенциальный покупатель видел этот хаос и шёл искать другую квартиру.
Четвёртая проблема: спор? Удачи. Арбитражной оговорки не было. Не было указано, какой суд рассматривает дела. В Израиле в случае спора Вы знаете, что идёте в израильский суд или в согласованный арбитраж. А здесь? Если бы возник спор с владельцем здания, А. пришлось бы подавать иск в Греции, на греческом языке, в системе, которую он не знает, с местным адвокатом, который стоит ему 200 евро в час.
Почему так вышло?
Не потому, что греческий адвокат плох. А потому, что на греческом рынке это нормально. Грек, покупающий квартиру, знает всё это с рождения. Он вырос на этом. Он знает, что содержание - это «то, что решат», и что продажа занимает время.
А вот А.? Он приехал из Израиля, где всё определено, зарегистрировано и однозначно. А местный адвокат просто не счёл нужным ему это объяснять - ведь для него это «само собой разумеется».
Момент, когда всё рвануло
Прошёл год. Рынок в Греции немного остыл. А. решил продавать.
И вот что он обнаруживает:
- Потенциальные покупатели отпугнуты неясным договором.
- Банк отказался финансировать нового покупателя из-за расплывчатого пункта о содержании.
- Каждая встреча с очередным адвокатом стоит ему времени и денег, ведь теперь нужно исправлять то, что должно было быть правильным с самого начала.
Он не «потерял» инвестицию. Но обнаружил, что квартира менее ликвидна, чем он думал. Не из-за расположения. Из-за юридической рамки.
А самое болезненное? «Илан, я пытался сэкономить 3 000 евро. В итоге это обошлось мне в десять раз дороже».
Разрыв, о котором никто не говорит
Проблема не в том, что местный адвокат плох. Проблема в том, что он не знает Вас.
Греческий, румынский или немецкий адвокат знает, что законно. Но он не знает, как мыслит израильтянин. Он не знает, что Вы хотите железных гарантий, полной прозрачности и вариантов выхода, даже если «всё хорошо». Он не знает, что Вы не довольствуетесь формулой «так принято здесь».
Израильский адвокат, знающий местный рынок, - это не «ещё одна бюрократия». Он переводчик. Он переводит правовые нормы на Ваш язык. Он задаёт вопросы, о необходимости которых Вы не знаете. И он защищает Вас не только от того, что противозаконно, но и от того, что не написано.
Три вывода, которые остались
1. Местный адвокат защищает закон. Не обязательно Вас. Его задача - следить, чтобы всё было законно. А не чтобы всё было правильно для Вас.
2. Проблема проявляется не в день подписания - а в день выхода. Большинство инвесторов довольны в день покупки. Боль приходит, когда хочется продать, сдать иностранцу или разрешить спор.
3. «Сэкономить сейчас» - порой самое дорогое, что Вы сделаете. Сэкономили 3 000 евро? Отлично. Потом заплатите 30 000 - временем, нервами и утраченной ликвидностью.
Вопрос, который я задаю всем
Вы покупаете квартиру за границей или покупаете спокойствие?
Потому что если Вы покупаете спокойствие, Вы не можете позволить себе экономить на этом слое.
Кто из Вас уже сталкивался с подобным? Когда Вы поняли, что настоящий риск был не в объекте, а в одном небольшом решении, принятом слишком рано?
Делитесь в комментариях - мне действительно интересно услышать.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית