После воскресенья, заполненного телефонными звонками, ответами на письма и несколькими встречами, я наконец собирался уходить из офиса, когда зазвонил телефон. На другом конце был Давид, спросивший, туда ли он попал, поскольку он ревностный читатель наших историй в Facebook и никогда не думал, что это случится и с ним, но он купил квартиру за границей и нуждается в нашей помощи. Мы договорились о встрече на следующий день после обеда.
Давид, мужчина лет сорока, самозанятый, за годы немного накопил и около полутора лет назад, во время протестов против «режимного переворота» (так критики называли судебную реформу правительства), решил, что надежный способ защитить себя, семью и скромный капитал, который он накопил, - купить квартиру за границей. Квартира должна была и приносить текущий доход, и служить своего рода убежищем для Давида и семьи в трудный час.
Давид проверял, изучал и несколько раз ездил. В конце концов через публикацию в Facebook он вышел на маркетолога/сопровождающего инвесторов, который предложил ему несколько квартир в столице одной из восточноевропейских стран, известной дружелюбием к израильтянам. Они поехали вместе, посмотрели квартиры, и Давид выбрал одну из предложенных.
«Сопровождающий был вполне порядочным, - рассказал он. - Он предложил мне взять адвоката, который будет сопровождать меня в процессе. Я сказал ему, что не понимаю местного языка и предпочитаю не общаться с адвокатом по-английски, и тогда он дал мне несколько телефонов израильских адвокатов и посоветовал поговорить с ними. Параллельно он сказал мне, что гонорар адвоката, с которым он работает, - 300 евро».
«Отличная цена», - сказал я.
«Да, а ни один адвокат из списка, который он мне дал и с которыми я говорил, даже близко не подошел к этой цене. Самое дешевое предложение, которое я получил, было 1500 евро», - продолжил Давид.
«А ты спрашивал или сравнивал, что получишь от каждого из адвокатов?» - спросил я.
«Я владелец бизнеса, я понимаю, что должен делать адвокат, я и раньше покупал квартиры в Израиле. Что тут такого сложного? Зачем платить адвокату такие большие деньги?» - ответил он.
Сколько раз я слышал эту фразу...
В итоге Давид выбрал местного адвоката, которого порекомендовал ему сопровождающий инвесторов, подписал предварительный договор о покупке квартиры и перевел продавцу аванс в размере 10%. Он также подписал доверенность на местного адвоката, чтобы тот подписал через два месяца предварительный договор вместо него, чтобы Давиду не пришлось ради этого возвращаться в страну.
Прошло два месяца, договор не подписан, местный адвокат уклоняется от звонков Давида, а сопровождающий инвесторов, спросите Вы? Дает Давиду разные и странные объяснения и отговорки, пока Давид наконец не решает купить билет на самолет и явиться в офис адвоката.
Оказывается, местный адвокат заставил Давида и продавца подписать предварительный договор, не зарегистрировав пометку о договоре в местном реестре недвижимости. Деньги были переведены Давидом продавцу, а не на какой-либо счет доверительного управления, и таким образом Давид остался без обеспечения своих денег.
Задним числом Давид выяснил, что продавец находится в процессе развода, между ним и женой/бывшей женой конфликт, согласия между ними нет, и квартиру продать нельзя. Давид через местного адвоката подал иск против продавца, и теперь, когда у Давида на руках решение суда, присуждающее ему выплату, выясняется, что у продавца нет имущества (даже автомобиль не зарегистрирован на его имя) и нет денег, так что и расходы на получение судебного решения пошли прахом.
Что Давид мог сделать иначе?
Проблема Давида, как и многих израильских покупателей, в том, что они готовы купить квартиру за границей за десятки тысяч евро (а порой и сотни тысяч евро), но когда дело доходит до юридических расходов, трясутся над каждой копейкой и предпочитают обойтись адвокатом в стране покупки, если вообще пользуются адвокатом.
В каждой стране есть адвокаты хорошие и похуже. Проблема в различиях менталитета, языка, культуры, способов работы между нами и ими (попробуйте как-нибудь получить ответ на вопрос в тот же день от греческого адвоката... удачи).
Когда Вы совершаете сделку за рубежом, Вам нужен адвокат, который будет говорить на Вашем языке, будет знать, какие правильные вопросы задавать, требовать соответствующие документы и проводить соответствующие проверки (юридическую проверку благонадежности, инженерные проверки объекта и другое). Адвокат, хорошо знающий право соответствующей страны и разбирающийся в сфере недвижимости. Адвокат, который сумеет обеспечить деньги, которые Вы платите продавцу, и убедится, что в итоге Вы получите объект, за который заплатили, и что он будет зарегистрирован на Вас в местном реестре недвижимости.
Важно помнить, что израильский адвокат, сопровождающий израильских инвесторов за рубежом, знает уникальные вызовы, стоящие перед израильскими инвесторами, и может предложить подходящие решения. Кроме того, многие адвокаты (и мы тоже) работают в сотрудничестве с местными адвокатами в разных странах, так что они могут предоставить Вам необходимые местные знания и опыт в дополнение к преимуществам израильского адвоката.
Хотя местный адвокат может предложить более низкую цену, важно помнить, что сделка с недвижимостью - сделка сложная, а особенно за рубежом. Вложение в качественное юридическое сопровождение израильского адвоката может сэкономить Вам нервы, много денег и даже предотвратить существенные потери.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית