Дани обратился ко мне за три дня до закрытия сделки.
«Илан, мне нужно, чтобы Вы быстро просмотрели договор. Агент говорит, что всё в порядке, что это абсолютно стандартная сделка и что, если мы не подпишем до конца недели, в стороне ждёт кто-то другой».
Эту фразу я знал. Я слышал её десятки раз. Это уже не давление продавца, это почти мантра.
Объектом была квартира в Барселоне. Третий этаж, вид на парк, цена, которая звучала слишком хорошо, чтобы её упустить. Дани уже дважды побывал там, влюбился и отправил агента вести переговоры. Агент, получавший комиссию с обеих сторон (Дани узнал об этом только потом), заверил его, что объект «абсолютно чистый».
Я сел за документы.
Но прежде чем рассказать, что я нашёл, позвольте рассказать, что пережил Дани за шесть месяцев до этого.
Почти год он следил за рынком недвижимости в Испании. Читал статьи, вступал в фейсбук-группы израильтян, инвестирующих за границей, слушал истории успеха. Когда он впервые приехал в Барселону, он уже знал, какие районы его интересуют, какова средняя арендная доходность и какой диапазон цен разумен. Он сделал домашнюю работу.
Он также перевёл туда все сбережения за десять лет.
Не мот, не спекулянт. Человек, который тяжело работал, тихо копил и решил, что пора заставить деньги работать на него. Барселона казалась самой разумной ставкой в его жизни.
А теперь он стоял за три дня до подписания с ощущением, что что-то не так, но не мог понять, что именно.
Первая проблема обнаружилась на третьей странице выписки из реестра.
Объект был записан на двух братьев. Первый брат значился продавцом в проекте договора купли-продажи. Второй не упоминался нигде в ходе процесса. В Испании, как и во многих странах, когда недвижимость принадлежит более чем одному человеку, на продажу должны согласиться все собственники. Подпись только одного? Вся сделка может быть признана недействительной даже спустя год после закрытия.
Агент этого не заметил? Возможно. Не захотел замечать? Тоже возможно. Он хотел закрыть сделку.
Вторая проблема была тише, а потому опаснее.
В выписке была небольшая отметка об ограничении использования объекта. Не залог, не арест, нечто на вид совершенно техническое. Когда я копнул глубже, оказалось, что объект находится в здании, построенном с отклонением от первоначального разрешения на строительство. Местные власти сделали отметку шесть лет назад. Нынешний владелец купил, не обратив внимания, а теперь продаёт дальше, вместе с упакованной внутрь проблемой.
Что это значит на практике? Что Дани мог купить объект, снос которого местные власти вправе при определённых условиях потребовать либо обязать к дорогостоящим переделкам. Дом, который выглядит идеально, готов к проживанию, с видом на парк, но однажды мог превратиться в юридическую проблему, стоящую втрое больше того, что он за него заплатил.
Третья проблема, пожалуй, была самой простой, но лучше всего показывала характер.
В договоре купли-продажи был небольшой пункт, согласно которому любой налог на прирост капитала (мас шевах, по израильской терминологии), возникающий в результате сделки, ложится на покупателя. Не на продавца. На покупателя. Это нестандартно. Это нелогично. И это именно та вещь, о которой агент, представляющий обе стороны, не спешит упоминать.
Мы остановили сделку.
Потребовалось ещё три недели, чтобы уладить все эти пункты. Второй брат подписал. По вопросу с разрешением получили местное юридическое заключение, которое развеяло часть опасений. Пункт о налоге исключили. Дани купил квартиру, но купил её, точно зная, что он покупает.
Он не упустил сделку. Он её спас.
Я много думаю о том моменте, когда Дани позвонил. О его голосе. О том, как сильно он хотел, чтобы я сказал: «Всё в порядке, подписывайте». Он устал от процесса, был взволнован из-за квартиры и напряжён из-за давления, которое создал агент. Всё, чего он хотел, - чтобы кто-нибудь подтвердил, что его решение было верным.
Именно в такой момент легче всего ошибиться.
Потому что когда мы очень чего-то хотим, мы перестаём задавать вопросы. Мы начинаем искать подтверждения. А агент, который хочет закрыть сделку? Он всегда с радостью их предоставит.
Я рассказываю эту историю не для того, чтобы отпугнуть людей от инвестиций за границей. Наоборот. Инвестиция удалась. Дани счастлив.
Я рассказываю её потому, что существует принципиальная разница между тем, что может увидеть агент по недвижимости, и тем, что видит юрист, изучающий документы. Агент видит объект, плитку, вид, потенциал аренды. Юрист видит документы, историю, ограничения, то, что записано и не произнесено вслух.
А в международных сделках с недвижимостью то, что написано на страницах, всегда весит больше того, что было сказано на встрече.
Если Вы рассматриваете сделку с недвижимостью за границей, до подписания договора или обязательства, до перевода задатка, до того, как позволите агенту гнать Вас к закрытию, - поговорите с юристом. Комплексная проверка (due diligence) - это не очередной расход. Это первое, что защищает Ваши деньги.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית