Именно это сказал мне Ави на первой встрече.
Не «здравствуйте», не «приятно познакомиться». Сразу к делу: «Сдавать квартиры на Airbnb - это как играть в русскую рулетку на свои деньги».
Ави не какой-то случайный парень. Раньше он был CFO публичной компании. Анализирует каждое решение дважды. Человек, который, покупая шоколадное молоко в супермаркете, проверяет срок годности.
И вот он сидит напротив меня с распечатанным листом A4 (да, он распечатал), со списком страхов, как докладная записка для презентации совету директоров:
Низкая заполняемость зимой: «Что, ждать 6 месяцев без дохода?» Повреждения: «Это не дом, это холостяцкая вечеринка, на которую тебя не приглашали» Дистанционное управление: «Ты в Тель-Авиве, квартира в Будапеште, кто ты, пророк?» Регулирование: «Через год это запретят. Останешься с пустой квартирой»
Отсутствие контроля: «Как будто тебе и правда сообщат, что кого-то вырвало на диван»
Я терпеливо слушал его. А потом сказал то, что остановило его на полувздохе:
«Ави, ты абсолютно прав. Если сделаешь это так, потеряешь всё».
Он посмотрел на меня так, как смотрят на человека, который сейчас скажет «но…»
«Но есть совсем другой путь. Путь, на котором все слабости, что ты перечислил, превращаются в преимущества».
Как я из труса, подобного ему, превратился в инвестора, который хорошо спит по ночам
3 года назад я думал точно так же, как Ави.
Я слышал все истории: кто-то купил квартиру в Берлине, и теперь она стоит пустой, потому что запретили краткосрочную аренду; кто-то вложился в Бухаресте, и гость разгромил квартиру на вечеринке в стиле джунглей; кто-то заплатил управляющей компании, которая воровала у него из прибыли.
Так что я сделал? Вместо того чтобы бежать, поехал изучать на месте.
15 городов Европы. 57 квартир, которые я посетил лично. Встречи с управляющими отелей, местными юристами, бухгалтерами и, конечно, инвесторами, которые уже сделали это правильно.
И обнаружил нечто неожиданное:
98% людей, потерпевших неудачу в краткосрочной аренде, совершили одни и те же 3 ошибки.
3 роковые ошибки (которые совершают все)
Ошибка №1: покупают дешёвую квартиру в «хорошем районе»
Реальность: туристы не ищут «хороший район». Им нужна 10-минутная прогулка до центра города.
Если квартира в 3 км от достопримечательностей, она будет пустовать 60% времени. Лучше маленькая квартира в центре, чем огромная на окраине.
Ошибка №2: обставляют её как обычную арендную квартиру
Реальность: гости Airbnb не арендуют квартиру. Они покупают впечатление.
Оформление из ИКЕА + запах сырости = плохие отзывы = ноль бронирований. Нужно оформлять как бутик-отель, а не как квартиру под аренду.
Ошибка №3: полагаются на случайную управляющую компанию
Реальность: большинство управляющих компаний на самом деле работают не на Вас. Они работают на себя.
Получили отчёт, что квартира заполнена на 70%? Проверьте ещё раз. Иногда они сдают Вашу квартиру на длительный срок, а разницу кладут в карман.
Так что же работает? (Модель, которую мы построили)
Когда я представил это Ави, он вдруг начал сам что-то записывать.
Наша формула:
1. Только первоклассные районы
Не покупать в пригородах. Не покупать в «развивающихся районах». Районы, где ночует 80% туристов, или никакие.
2. Ремонт на уровне бутик-отеля
Каждая квартира проходит преобразование: - современный дизайн с местными акцентами - качественные матрасы (гости оценивают это в первую очередь) - оборудованная кухня (потому что никто не любит питаться вне дома каждую трапезу)
- быстрый WiFi (очевидно) - полная автоматизация: цифровой check-in, умные замки
3. Плотное управление + абсолютная прозрачность
Инвестор видит всё в реальном времени: - заполняемость, доходы, отзывы, расходы - фотографии с уборки после каждого гостя - прямая связь с командой управления
Ноль сюрпризов. Ноль головной боли.
«Окей, но это правда работает?»
Ави спросил именно это.
Я показал ему Яэль.
Яэль купила небольшую квартиру в Бухаресте за €180 000: одна спальня, 45 кв. м, центр города.
Ремонт: €25 000 Мебель и дизайн: €8 000 Всего инвестировано: €213 000
Результаты через год:
- Годовая чистая доходность 12,3%
- Средняя заполняемость 89% (включая зиму)
- Средний рейтинг 9,7/10
- Телефонных звонков, на которые ответила Яэль: ноль
Что было дальше?
Через две недели после встречи Ави позвонил.
«Давайте начнём. Я хочу в Будапешт».
Сегодня у него квартира в центре города. Рейтинг 9,8 на Booking, заполняемость 91% в последнем квартале.
И самое смешное? Ави теперь объясняет друзьям, почему инвестиции в Airbnb - самое надёжное из того, что он сделал.
Вывод (которого Вы не ожидали)
Настоящий риск - не в том, чтобы инвестировать в Airbnb
Настоящий риск - инвестировать неправильно, а потом рассказывать всем, что «это не работает».
Когда я слышу, как кто-то говорит «рискованная инвестиция», я знаю, что он чего-то не понимает.
Потому что любая хорошая инвестиция выглядит рискованной, пока кто-то не покажет, как делать её правильно.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית