Все хотят быть девелоперами недвижимости. Каждые несколько дней ко мне приходит новый клиент с идеей купить, построить или отремонтировать объект в чужой стране. У многих из них фантазии о быстром обогащении (знаете песню «Иллюзии» Нисима Сарусси?), а у некоторых нет знаний, опыта и навыков, необходимых для этого. Девелопмент недвижимости за границей может быть непростым, но и очень благодарным делом. При правильном планировании, упорном труде и настойчивости можно стать успешным девелопером недвижимости и построить для себя надёжное финансовое будущее. Так что, если и Вы хотите осуществить мечту и стать девелопером, вот несколько моментов для размышления:
1. На каком рынке я хочу работать?
Важно выбрать стабильный рынок недвижимости с потенциалом роста. Например, такие рынки, как Германия, Нидерланды и Португалия, пользуются экономической стабильностью и поддерживающей государственной политикой, которая создаёт хорошую деловую среду и поощряет инвестиции в недвижимость. В то же время формирующиеся рынки, такие как Греция и Кипр, или страны Центральной и Восточной Европы могут предлагать более высокую доходность, но связаны и с более высокими рисками, такими как политическая и экономическая нестабильность.
Исследование международной консалтинговой компании JLL показало, что многие инвесторы сегодня ищут возможности на вторичных рынках, где конкуренция ниже и можно найти объекты по более привлекательным ценам. Тем не менее важно провести глубокие проверки и убедиться, что рынок действительно стабилен и обладает потенциалом роста.
2. Фокус
Сосредоточьтесь на конкретной нише рынка недвижимости, например на жилой либо коммерческой или промышленной недвижимости, на покупке старых квартир или старых зданий и их ремонте. Специализация в определённой нише позволит Вам накопить профессиональные знания и получить конкурентное преимущество.
3. Постройте себе профессиональный улей
Команда, которая будет работать с Вами и вместе с Вами строить создаваемую Вами империю недвижимости, должна включать профессионалов, знающих рынок и нишу (адвокат, архитектор, бухгалтер/налоговый консультант). Кроме них важно выстроить крепкую сеть профессиональных связей с ключевыми местными игроками рынка недвижимости, на котором Вы работаете, такими как брокеры, банки, адвокаты и подрядчики. Крепкая сеть связей поможет Вам находить инвестиционные возможности, привлекать финансирование и получать профессиональную поддержку.
4. Управление рисками
Все знают бессмертную фразу «кто не рискует, тот не пьёт шампанского», а инвестиции в недвижимость связаны с немалыми рисками - от колебаний рынка и регуляторных изменений до проблем с самим объектом. Важно выявить риски и выработать план управления ими.
Исследование консалтинговой компании McKinsey показало, что девелоперы, проводящие глубокую юридическую проверку (due diligence) перед инвестицией, сумели снизить риски и повысить шансы на успех.
Все знают, что нужна юридическая проверка, но склонны забывать о финансовых проверках, таких как профессиональная оценка стоимости, прогнозы доходов/расходов, анализ предполагаемых затрат (ремонт, обслуживание, налоги), проверка способности погашать кредит, либо об инженерных проверках, таких как проверка физического состояния здания, систем водопровода, электричества, кондиционирования, оценка затрат на ремонт/восстановление, либо о проверках планирования, таких как назначение объекта, будущие строительные планы, строительные ограничения, права на строительство и тому подобное.
5. Финансирование
Если у Вас нет собственного капитала, необходимого для запуска проекта, то как Вы станете девелопером недвижимости?
Я встречаю немало потенциальных девелоперов недвижимости, которые думают, что смогут получить банковское финансирование, не проверив условия и требования местного банка для этого, или надеются, что сумеют привлечь необходимый капитал от инвесторов или покупателей объекта. Обычно это заканчивается разочарованием.
И в финансовом контексте стоит упомянуть и вопрос налогообложения в чужой стране, которое принципиально отличается и требует особого внимания.
6. Терпение и настойчивость
Успех в роли девелопера недвижимости требует времени, терпения и настойчивости. Не ждите немедленных результатов. Важно упорно идти к своей цели и не отчаиваться, даже когда Вы сталкиваетесь с трудностями. Важно помнить, что инвестиции в недвижимость долгосрочны и требуют терпения.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית