כולם רוצים להיות יזמי נדל״ן. כל כמה ימים מגיע אליי לקוח חדש עם רעיון לקנות, לבנות או לשפץ נכס במדינה זרה. לרבים מהם יש פנטזיות על התעשרות מהירה (מכירים את השיר ״אשליות״ של ניסים סרוסי?) לחלק מהם אין את הידע, הניסיון והכישורים הנדרשים לשם כך. יזמות נדל״ן בחו״ל יכולה להיות מאתגרת, אך גם מתגמלת מאוד. בעזרת תכנון נכון, עבודה קשה והתמדה, ניתן להפוך ליזם נדל״ן מצליח ולבנות לעצמך עתיד כלכלי בטוח. אז אם גם אתה מחפש להגשים את החלום ולהיות יזם, הנה כמה נקודות למחשבה:
1. מה השוק שבו אני רוצה לפעול?
חשוב לבחור שוק נדל״ן יציב ובעל פוטנציאל צמיחה. לדוגמה, שווקים כמו גרמניה, הולנד ופורטוגל נהנים מיציבות כלכלית ומדיניות ממשלתית תומכת, אשר יוצרת סביבה עסקית טובה ומעודדת השקעות נדל״ן. לעומת זאת, שווקים מתעוררים כמו יוון וקפריסין או מדינות מרכז ומזרח אירופה עשויים להציע הזדמנויות תשואה גבוהות יותר, אך כרוכים בסיכונים גבוהים יותר, כמו חוסר יציבות פוליטית וכלכלית.
מחקר של חברת הייעוץ הבינלאומית JLL מצא כי משקיעים רבים מחפשים כיום הזדמנויות בשווקים משניים, שבהם התחרות נמוכה יותר וניתן למצוא נכסים במחירים אטרקטיביים יותר. עם זאת, חשוב לבצע בדיקות מעמיקות ולוודא כי השוק אכן יציב ובעל פוטנציאל צמיחה.
2. מיקוד
התמקד בנישה ספציפית בשוק הנדל״ן, כמו מגורים או נכסים מסחריים או תעשייתיים, ברכישת דירות ישנות או מבנים ישנים ושיפוצם. התמחות בנישה מסוימת תאפשר לך לפתח מומחיות וליהנות מיתרון תחרותי.
3. בנה לך כוורת מקצועית
הצוות שיעבוד איתך, שיבנה ביחד איתך את האימפריה הנדל״נית שתקים צריך לכלול אנשי מקצוע המכירים את השוק ואת הנישה (עו״ד, אדריכל, רו״ח/יועץ מס). מעבר להם חשוב לבנות רשת קשרים מקצועית חזקה עם שחקנים מרכזיים מקומיים בשוק הנדל״ן בו אתה פועל, כגון מתווכים, בנקים, עורכי דין וקבלנים. רשת קשרים חזקה תסייע לך לאתר הזדמנויות השקעה, לגייס מימון ולקבל תמיכה מקצועית.
4. ניהול סיכונים
כולם מכירים את המשפט האלמותי ״אין סיכוי בלי סיכון״, והשקעות בנדל״ן כרוכות בסיכונים לא מעטים החל מתנודות שוק, עובר בשינויים רגולטוריים ועד לבעיות בנכס עצמו. חשוב לזהות את הסיכונים ולגבש תכנית לניהולם.
מחקר של חברת הייעוץ McKinsey מצא כי יזמים המבצעים בדיקות נאותות מעמיקות לפני ההשקעה מצליחים להפחית את הסיכונים ולשפר את סיכויי ההצלחה.
כולם יודעים שצריך לעשות בדיקת נאותות משפטית אבל נוטים לשכוח לבצע בדיקות פיננסיות כמו הערכת שווי מקצועית, תחזיות הכנסה/הוצאה, ניתוח עלויות צפויות (שיפוצים, תחזוקה, מיסים), בדיקת יכולת החזר הלוואה, או בדיקות הנדסיות כמו בדיקת מצבו הפיזי של הבניין, מערכות אינסטלציה, חשמל, מיזוג אוויר, הערכת עלויות שיפוץ/שיקום או בדיקות תכנוניות כמו ייעוד הנכס, תוכניות בנייה עתידיות, מגבלות בנייה, זכויות בנייה וכיוב׳.
5. מימון
אם אין לך הון עצמי נדרש כדי להתניע את הפרויקט, אז איך תהיה יזם נדל״ן?
אני פוגש לא מעט יזמי נדל״ן בפוטנציה שחושבים שיוכלו לקבל מימון בנקאי, מבלי שבדקו את התנאים והדרישות של הבנק המקומי לשם כך, או שמקווים שיצליחו לגייס את ההון הנדרש מהמשקיעים או מהרוכשים של הנכס. זה בדרך כלל מסתיים במפח נפש.
ובהקשר הפיננסי כדאי להזכיר גם את נושא המיסוי במדינה זרה, שהוא שונה בתכלית ודורש התייחסות מיוחדת.
6. סבלנות ועקשנות
הצלחה כיזם נדל״ן דורשת זמן, סבלנות ועקשנות. אל תצפה לראות תוצאות מיידיות. חשוב להתמיד בחתירה למטרה שלך ולא להתייאש גם כשאתה נתקל בקשיים. חשוב לזכור כי השקעות נדל״ן הן לטווח ארוך ודורשות סבלנות.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.