«Я подам на тебя в суд, ты вернёшь мне каждый шекель, который я заплатил», - кричал он в трубку.
Таль, как и ещё около 30 израильских инвесторов, купил квартиру в отельном проекте на одном из греческих островов. Проект был устроен так, что наша контора выступала трасти (доверенным лицом, удерживающим средства) покупателей: деньги переводились компании-застройщику в соответствии с условиями договора, а та должна была отремонтировать здание, меблировать его и передать квартиры покупателям. Проект шёл гладко: раз в два-три месяца менеджер проекта застройщика присылал нам (и покупателям) письменный отчёт, фотографии и видео о ходе работ. Всё выглядело по графику, и деньги переводились каждый раз, когда мы достигали очередного этапа по отчёту строительного инспектора. 90% суммы уже были переведены компании, оставался лишь последний платёж - против завершения меблировки, получения разрешения на заселение и передачи квартир покупателям.
Около двух недель назад мне позвонил менеджер проекта и сообщил, что подрядчик прекратил работу и утверждает, что ему задолжали. Я попросил организовать конференц-звонок с подрядчиком, поскольку застройщик не отвечал на мои звонки. Из разговора с подрядчиком я понял, что застройщик перестал ему платить несколько месяцев назад и что до погашения долга подрядчик не намерен завершать работы. Все просьбы и мольбы - мои и менеджера проекта, включая моё обещание перевести ему деньги сразу после окончания строительства, когда мы получим остаток с покупателей, - оказались напрасными. Подрядчик стоял на своём.
Как адвокат, сопровождающий израильских инвесторов за рубежом, я убедился, что случай Таля не единичен. Более того, исследование, опубликованное в 2023 году Deloitte Real Estate, показало, что около 38% международных инвесторов в недвижимость сталкиваются со значительными юридическими спорами в ходе своей первой инвестиции за границей.
По данным опроса PwC за 2024 год, более 60% израильских инвесторов в зарубежную недвижимость пользуются услугами юридического трасти - это высокий показатель по сравнению со среднемировым уровнем в 42%. Причина очевидна: трасти - это критически важный защитный слой между инвестором и множеством рисков международного рынка.
«Таль, - тихо сказал я, пытаясь успокоить страсти, - проект почти завершён. Все деньги были переведены в соответствии с этапами, предусмотренными договором. Я не знаю, куда исчез застройщик и что он сделал с деньгами, которые мы ему перевели».
«Мне это неинтересно, - продолжал он кричать. - Ты был трасти! Ты отвечаешь!»
«Если ты собираешься только кричать и не слушать, мы закончим разговор здесь», - попытался я.
Таль продолжал кричать, и мне не оставалось ничего другого, кроме как завершить разговор.
Исследование Кембриджского университета 2023 года указывает на любопытный парадокс: чем сложнее механизмы траста, тем выше вероятность юридического спора в момент кризиса - не из-за провала самого механизма, а из-за высоких ожиданий, которые он создаёт у инвесторов.
Я подошёл к окну и смотрел на машины, быстро проносившиеся внизу, расстроенный и встревоженный. Отвечаю ли я как трасти за финансовое поведение компании? Юридическая граница, конечно, ясна: моя задача была в том, чтобы средства переводились в соответствии с ходом проекта, как предусмотрено договором, а не в том, чтобы контролировать, как сам застройщик распоряжается своими деньгами.
Я знал, что профессиональный ответ неоднозначен, и именно это меня беспокоило. Моя роль трасти заключалась в том, чтобы средства переводились в соответствии с ходом проекта, как предусмотрено договором, а не в том, чтобы контролировать, как застройщик управляет своими финансами. Но в сложившейся ситуации границы размылись. Деньги инвесторов исчезли, проект застрял, и обвиняющие пальцы начали указывать в мою сторону.
По исследованию KPMG International за 2024 год, у трасти в международных сделках с недвижимостью есть пять основных функций:
1. Сохранность средств инвесторов до достижения согласованных этапов
2. Надзор за ходом проекта с привлечением внешних специалистов
3. Посредничество и коммуникация между сторонами во время споров
4. Мониторинг базовых финансовых рисков
5. Обеспечение исполнения договора при необходимости
Интересно, что в том же исследовании 72% инвесторов ожидали, что трасти будет также проводить постоянную проверку добросовестности застройщика - что не принято среди традиционных функций трасти.
Телефон зазвонил снова. На этот раз - Дана, ещё одна инвесторка. «Что с нашими деньгами? Мы можем потерять всё?»
Я знал, что инвесторам не нужны сложные юридические объяснения. Им нужны решения. И они правы.
Я решил взять инициативу в свои руки. Я позвонил местному адвокату в Греции - давнему коллеге, работающему в области корпоративного права и процедур управления имуществом должника. В ходе совместного расследования мы выяснили, что компания-застройщик оказалась в финансовых трудностях ещё до начала проекта, а застройщик использовал средства проекта для покрытия прежних долгов.
Я чувствовал себя словно в сложном лабиринте юридической, этической и профессиональной ответственности. Но одно я знал наверняка: я был обязан найти решение для моих инвесторов.
За две недели нам удалось найти активы застройщика в другой стране, получить временный приказ об аресте имущества и начать переговоры с местным подрядчиком о завершении работ. Нам также удалось получить временное разрешение местных властей на частичную эксплуатацию комплекса, что позволило инвесторам начать получать частичный доход уже в краткосрочной перспективе.
Из этого случая следует важный вывод: современное доверительное управление в международных инвестициях в недвижимость требует значительного расширения традиционной роли, возможно - новой модели «проактивного траста», сочетающей системы раннего оповещения и постоянный финансовый мониторинг.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית