״אני אגיש נגדך תביעה, אתה תחזיר לי כל שקל ששילמתי,״ הוא צעק בטלפון.
טל רכש, כמו עוד כ-30 משקיעים ישראלים, דירה בפרויקט מלונאי באחד מאיי יוון. הפרויקט נוהל באופן בו משרדנו שימש כנאמן לכספי הרוכשים אשר הועברו בהתאם לתנאי ההסכם לחברה היזמית, אשר היתה אמורה לשפץ את הבניין, לרהט אותו ולמסור את הדירות לרוכשים. הפרויקט התנהל על מי מנוחות, כאשר בכל חודשיים-שלושה מנהל הפרויקט של היזם שלח לנו (ולרוכשים) דו״ח כתוב, תמונות וסרטונים על ההתקדמות. הכל נראה עובד על פי לוחות הזמנים, והכסף הועבר בכל פעם שהגענו לאבן דרך לפי דו״ח של מפקח הבנייה. 90% מהתמורה הועברה/שולמה לחברה, ונותר רק התשלום האחרון כנגד השלמת האבזור, קבלת טופס האכלוס ומסירת הדירות לרוכשים.
לפני כשבועיים התקשר אליי מנהל הפרויקט ועידכן שהקבלן הפסיק לעבוד וטוען שיש כלפיו חוב. ביקשתי שנעשה שיחת ועידה עם הקבלן, מאחר והיזם לא השיב לשיחות שלי. בשיחה עם הקבלן הבנתי שהיזם הפסיק לשלם לו לפני מספר חודשים, ועד להסדרת החוב אין בכוונת הקבלן להשלים את העבודות. כל הבקשות והתחינות שלי ושל מנהל הפרויקט, לרבות הבטחה שלי כי אעביר לו את הכספים מיד לכשיסיים את הבניה ונגבה את היתרה מהרוכשים - עלו בתוהו. הקבלן מתבצר בעמדתו.
כעורך דין המתמחה בליווי משקיעים ישראלים בחו״ל, למדתי שהמקרה של טל אינו ייחודי. למעשה, מחקר שפורסם ב-2023 על ידי Deloitte Real Estate מצא כי כ-38% מהמשקיעים הבינלאומיים בנדל״ן נתקלים בסכסוכים משפטיים משמעותיים במהלך השקעתם הראשונה בחו״ל.
לפי סקר של PwC משנת 2024, מעל 60% מהמשקיעים הישראלים בנדל״ן בחו״ל בוחרים להשתמש בשירותי נאמנות משפטית - אחוז גבוה בהשוואה לממוצע העולמי העומד על 42%. הסיבה ברורה: הנאמן מהווה שכבת הגנה קריטית בין המשקיע לבין הסיכונים הרבים בשוק הבינלאומי.
״טל,״ אמרתי בשקט, מנסה להרגיע את הרוחות, ״הפרויקט כמעט והושלם. כל הכסף עבר בהתאם לאבני הדרך בהסכם. אני לא יודע לאן היזם נעלם ומה הוא עשה עם הכסף שהעברנו לו.״
״זה לא מעניין אותי,״ המשיך לצעוק. ״אתה היית הנאמן! אתה אחראי!״
״אם אתה מתכוון לצעוק ולא להקשיב, אז אנחנו נסיים את השיחה כאן,״ ניסיתי.
טל המשיך לצעוק, ולא נותרה בידי הברירה אלא לסיים את השיחה.
מחקר של אוניברסיטת קיימברידג' משנת 2023 מצביע על פרדוקס מעניין: ככל שמנגנוני הנאמנות מורכבים יותר, כך גדל הסיכוי לסכסוך משפטי בעת משבר - לא בגלל כישלון המנגנון, אלא בשל הציפיות הגבוהות שהוא יוצר אצל המשקיעים.
נעמדתי ליד החלון, משקיף למכוניות החולפות במהירות למטה, מתוסכל ומוטרד. האם אני כנאמן אחראי להתנהלות הכספית של החברה? הגבול המשפטי אמנם ברור: תפקידי היה להבטיח שהכספים מועברים בהתאם להתקדמות הפרויקט, כפי שנקבע בהסכם, ולא לפקח על אופן ניהול הכספים של היזם עצמו.
ידעתי שהתשובה המקצועית היא לא חד משמעית, וזה בדיוק מה שהטריד אותי. תפקידי כנאמן היה להבטיח שהכספים מועברים בהתאם להתקדמות הפרויקט, כפי שנקבע בהסכם, ולא לפקח על אופן ניהול הכספים של היזם עצמו. אבל במצב שנוצר, הגבולות היטשטשו. הכסף של המשקיעים נעלם, הפרויקט תקוע, והאצבעות המאשימות החלו להישלח לעברי.
לפי מחקר של KPMG International משנת 2024, ישנם חמישה תפקידים מרכזיים של הנאמן בעסקאות נדל״ן בינלאומיות:
1. שמירה על כספי המשקיעים עד לעמידה באבני דרך מוסכמות
2. פיקוח על התקדמות הפרויקט באמצעות מומחים חיצוניים
3. תיווך ותקשורת בין הצדדים בעת סכסוכים
4. ניטור סיכונים פיננסיים בסיסיים
5. אכיפת החוזה בעת הצורך
מעניין לציין שבאותו מחקר, 72% מהמשקיעים ציפו שהנאמן יבצע גם בדיקת יושרה מתמשכת של היזם - דבר שאינו מקובל כחלק מתפקידי הנאמן המסורתיים.
הטלפון צלצל שוב. הפעם דנה, משקיעה נוספת. ״מה קורה עם הכסף שלנו? אנחנו עלולים לאבד הכל?״
ידעתי שהמשקיעים לא מעוניינים בהסברים משפטיים מורכבים. הם רוצים פתרונות. ובצדק.
החלטתי לקחת יוזמה. התקשרתי לעו״ד מקומי ביוון, קולגה ותיק המתמחה בדיני חברות וכינוסים. במחקר משותף, גילינו שהחברה היזמית נקלעה לקשיים כלכליים עוד לפני תחילת הפרויקט, והיזם השתמש בכספי הפרויקט לכיסוי חובות קודמים.
הרגשתי כמו בתוך מבוך מורכב של אחריות משפטית, אתית ומקצועית. אך ידעתי דבר אחד בוודאות: הייתי מוכרח למצוא פתרון עבור המשקיעים שלי.
תוך שבועיים הצלחנו לאתר נכסים של היזם במדינה אחרת, להשיג צו עיקול זמני, ולפתוח במשא ומתן עם הקבלן המקומי להשלמת העבודות. השגנו גם אישור זמני מהרשויות המקומיות להפעיל את המתחם בצורה חלקית, מה שאפשר למשקיעים להתחיל לקבל תשואה חלקית כבר בטווח הקצר.
תובנה חשובה עלתה מהמקרה הזה: הנאמנות המודרנית בהשקעות נדל״ן בינלאומיות דורשת הרחבה משמעותית של התפקיד המסורתי, אולי מודל חדש של ״נאמנות פרואקטיבית״ המשלב מערכות התרעה מוקדמת וניטור פיננסי מתמשך.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.