„O să vă dau în judecată, o să-mi returnați fiecare șekel plătit”, a strigat el în telefon.
Tal a cumpărat, ca alți aproximativ 30 de investitori israelieni, un apartament într-un proiect hotelier de pe una dintre insulele Greciei. Proiectul era structurat astfel încât biroul nostru să acționeze ca fiduciar al fondurilor cumpărătorilor, care erau transferate, conform condițiilor contractului, societății dezvoltatoare, ce trebuia să renoveze clădirea, să o mobileze și să predea apartamentele cumpărătorilor. Proiectul a mers în liniște: la fiecare două-trei luni, managerul de proiect al dezvoltatorului ne trimitea (nouă și cumpărătorilor) un raport scris, fotografii și filmări despre stadiul lucrărilor. Totul părea să decurgă conform graficului, iar banii erau transferați de fiecare dată când atingeam o etapă-cheie, pe baza raportului inspectorului de construcții. 90% din preț fusese transferat/plătit societății și rămăsese doar ultima tranșă, în schimbul finalizării dotărilor, obținerii autorizației de ocupare și predării apartamentelor cumpărătorilor.
Cu aproximativ două săptămâni în urmă m-a sunat managerul de proiect și m-a informat că antreprenorul a întrerupt lucrările și susține că i se datorează o datorie. Am cerut o teleconferință cu antreprenorul, deoarece dezvoltatorul nu răspundea la apelurile mele. Din discuția cu antreprenorul am înțeles că dezvoltatorul încetase să-l plătească cu câteva luni înainte și că, până la reglementarea datoriei, antreprenorul nu intenționează să finalizeze lucrările. Toate cererile și rugămințile mele și ale managerului de proiect, inclusiv promisiunea mea că îi voi transfera banii imediat ce termină construcția și încasăm restul de la cumpărători, au fost în zadar. Antreprenorul rămâne ferm pe poziție.
Ca avocat cu experiență în asistarea investitorilor israelieni din străinătate, am învățat că cazul lui Tal nu este unic. Mai mult, un studiu publicat în 2023 de Deloitte Real Estate a constatat că aproximativ 38% dintre investitorii imobiliari internaționali se confruntă cu litigii juridice semnificative în timpul primei lor investiții în străinătate.
Potrivit unui sondaj PwC din 2024, peste 60% dintre investitorii israelieni în imobiliare din străinătate aleg să utilizeze servicii juridice de fiduciar - un procent ridicat față de media mondială, de 42%. Motivul este clar: fiduciarul reprezintă un strat critic de protecție între investitor și numeroasele riscuri ale pieței internaționale.
„Tal”, am spus încet, încercând să calmez spiritele, „proiectul este aproape finalizat. Toți banii au fost transferați conform etapelor din contract. Nu știu unde a dispărut dezvoltatorul și ce a făcut cu banii pe care i-am transferat.”
„Nu mă interesează”, a continuat el să strige. „Tu ai fost fiduciarul! Tu ești răspunzător!”
„Dacă intenționați să strigați și să nu ascultați, atunci încheiem convorbirea aici”, am încercat eu.
Tal a continuat să strige și nu mi-a rămas decât să închid.
Un studiu al Universității Cambridge din 2023 indică un paradox interesant: cu cât mecanismele fiduciare sunt mai complexe, cu atât crește probabilitatea unui litigiu în timpul unei crize - nu din cauza eșecului mecanismului, ci din cauza așteptărilor mari pe care acesta le creează în rândul investitorilor.
Am rămas lângă fereastră, privind mașinile care treceau rapid în stradă, frustrat și neliniștit. Oare eu, ca fiduciar, răspund de conduita financiară a societății? Limita juridică este, desigur, clară: rolul meu era să mă asigur că fondurile sunt transferate în funcție de progresul proiectului, așa cum s-a stabilit în contract, nu să supraveghez modul în care dezvoltatorul își gestionează banii.
Știam că răspunsul profesional nu este unul tranșant, și tocmai asta mă neliniștea. Rolul meu de fiduciar era să mă asigur că fondurile sunt transferate în funcție de progresul proiectului, așa cum s-a stabilit în contract, nu să supraveghez modul în care dezvoltatorul își gestionează banii. Dar în situația creată, granițele s-au estompat. Banii investitorilor dispăruseră, proiectul era blocat, iar degetele acuzatoare au început să se îndrepte spre mine.
Potrivit unui studiu KPMG International din 2024, există cinci roluri principale ale fiduciarului în tranzacțiile imobiliare internaționale:
1. Păstrarea fondurilor investitorilor până la atingerea unor etape convenite
2. Supravegherea progresului proiectului prin intermediul unor profesioniști externi
3. Medierea și comunicarea între părți în timpul litigiilor
4. Monitorizarea riscurilor financiare de bază
5. Executarea contractului atunci când este necesar
Este interesant de remarcat că, în același studiu, 72% dintre investitori se așteptau ca fiduciarul să efectueze și o verificare continuă a integrității dezvoltatorului - lucru care nu face parte din atribuțiile tradiționale ale fiduciarului.
Telefonul a sunat din nou. De data aceasta era Dana, o altă investitoare. „Ce se întâmplă cu banii noștri? Riscăm să pierdem totul?”
Știam că investitorii nu sunt interesați de explicații juridice complicate. Ei vor soluții. Și pe bună dreptate.
Am hotărât să iau inițiativa. L-am sunat pe un avocat local din Grecia, un coleg de mulți ani, cu experiență în dreptul societăților și în procedurile de administrare judiciară. Printr-o cercetare comună, am descoperit că societatea dezvoltatoare ajunsese în dificultăți financiare încă înainte de începerea proiectului, iar dezvoltatorul folosise banii proiectului pentru a acoperi datorii mai vechi.
M-am simțit ca într-un labirint complicat de răspundere juridică, etică și profesională. Dar un lucru îl știam sigur: trebuia să găsesc o soluție pentru investitorii mei.
În două săptămâni am reușit să identificăm bunuri ale dezvoltatorului într-o altă țară, să obținem o ordonanță provizorie de sechestru și să începem negocieri cu antreprenorul local pentru finalizarea lucrărilor. Am obținut, de asemenea, o aprobare provizorie din partea autorităților locale pentru funcționarea parțială a complexului, ceea ce le-a permis investitorilor să înceapă să primească un randament parțial încă pe termen scurt.
Din acest caz a rezultat o concluzie importantă: fiduciariatul modern în investițiile imobiliare internaționale cere o extindere semnificativă a rolului tradițional, poate un model nou de „fiduciariat proactiv”, care să includă sisteme de avertizare timpurie și monitorizare financiară continuă.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית