«سأرفع عليك دعوى، وستُعيد إليّ كل شيكل دفعته»، صرخ في الهاتف.
اشترى طال، مثل نحو 30 مستثمرًا إسرائيليًا آخرين، شقة في مشروع فندقي في إحدى الجزر اليونانية. أُدير المشروع بحيث كان مكتبنا يعمل أمينًا على أموال المشترين، التي حُوّلت وفق شروط الاتفاق إلى الشركة المطوّرة المكلّفة بترميم المبنى وتأثيثه وتسليم الشقق للمشترين. سار المشروع بهدوء، وكان مدير المشروع من جهة المطوّر يرسل إلينا (وإلى المشترين) كل شهرين أو ثلاثة تقريرًا مكتوبًا وصورًا ومقاطع فيديو عن سير العمل. بدا كل شيء ماضيًا وفق الجداول الزمنية، وكانت الأموال تُحوَّل كلما بلغنا مرحلة محورية بحسب تقرير مشرف البناء. جرى تحويل ودفع 90% من المقابل للشركة، ولم يبقَ سوى الدفعة الأخيرة مقابل استكمال التجهيز والحصول على شهادة الإشغال (طوفس هإيهلوس) وتسليم الشقق للمشترين.
قبل نحو أسبوعين اتصل بي مدير المشروع وأبلغني بأن المقاول توقف عن العمل ويدّعي أن له ديونًا على المطوّر. طلبتُ إجراء مكالمة جماعية مع المقاول، لأن المطوّر لم يردّ على اتصالاتي. ومن حديثي مع المقاول فهمتُ أن المطوّر توقف عن الدفع له قبل أشهر عدة، وأن المقاول لا ينوي استكمال الأعمال إلى أن تُسوّى المديونية. وذهبت سدى كل طلباتي ومناشداتي ومناشدات مدير المشروع، بما في ذلك وعدي بأن أحوّل إليه الأموال فور انتهائه من البناء وتحصيلنا الرصيد من المشترين. وبقي المقاول متمسكًا بموقفه.
وكمحامٍ يعمل في مرافقة المستثمرين الإسرائيليين في الخارج، تعلمتُ أن حالة طال ليست استثنائية. فقد وجدت دراسة نُشرت عام 2023 عن Deloitte Real Estate أن نحو 38% من المستثمرين الدوليين في العقارات يواجهون نزاعات قانونية جوهرية خلال استثمارهم الأول في الخارج.
وبحسب استطلاع أجرته PwC عام 2024، يختار أكثر من 60% من المستثمرين الإسرائيليين في العقارات في الخارج الاستعانة بخدمات الأمانة القانونية، وهي نسبة مرتفعة قياسًا بالمتوسط العالمي البالغ 42%. والسبب واضح: يشكّل الأمين طبقة حماية حاسمة بين المستثمر والمخاطر الكثيرة في السوق الدولية.
«طال»، قلتُ بهدوء وأنا أحاول تهدئة الأجواء، «المشروع شبه مكتمل. كل الأموال حُوّلت وفق المراحل المحورية المنصوص عليها في الاتفاق. لا أعرف أين اختفى المطوّر وماذا فعل بالأموال التي حوّلناها إليه».
«هذا لا يعنيني»، واصل صراخه. «أنت كنت الأمين! أنت المسؤول!»
«إن كنت تنوي أن تصرخ دون أن تصغي، فسننهي المكالمة هنا»، حاولتُ.
واصل طال الصراخ، ولم يكن أمامي خيار سوى إنهاء المكالمة.
تشير دراسة لجامعة كامبريدج من عام 2023 إلى مفارقة مثيرة: كلما كانت آليات الأمانة أكثر تعقيدًا، ازداد احتمال النزاع القانوني عند الأزمة، لا بسبب فشل الآلية، بل بسبب التوقعات العالية التي تولّدها لدى المستثمرين.
وقفتُ قرب النافذة أنظر إلى السيارات التي تمرّ مسرعة في الأسفل، محبطًا وقلقًا. هل أنا، بصفتي أمينًا، مسؤول عن التصرف المالي للشركة؟ الحد القانوني واضح في الحقيقة: كان دوري أن أضمن تحويل الأموال بما يتوافق مع تقدّم المشروع، كما نُصّ في الاتفاق، لا أن أراقب طريقة إدارة المطوّر نفسه لأمواله.
كنتُ أعرف أن الجواب المهني ليس قاطعًا، وهذا بالضبط ما أقلقني. فدوري أمينًا كان ضمان تحويل الأموال بما يتوافق مع تقدّم المشروع، كما نُصّ في الاتفاق، لا مراقبة طريقة إدارة المطوّر لأمواله. لكن في الوضع الذي نشأ، تلاشت الحدود. أموال المستثمرين اختفت، والمشروع متوقف، وأصابع الاتهام بدأت تتجه نحوي.
وبحسب دراسة أجرتها KPMG International عام 2024، هناك خمسة أدوار رئيسية للأمين في الصفقات العقارية الدولية:
1. حفظ أموال المستثمرين إلى حين استيفاء المراحل المحورية المتفق عليها
2. الإشراف على تقدّم المشروع بواسطة خبراء خارجيين
3. الوساطة والتواصل بين الأطراف عند النزاعات
4. رصد المخاطر المالية الأساسية
5. إنفاذ العقد عند الحاجة
ومن اللافت أن 72% من المستثمرين في الدراسة نفسها توقعوا أن يجري الأمين أيضًا فحصًا مستمرًا لنزاهة المطوّر، وهو أمر غير معتاد ضمن أدوار الأمين التقليدية.
رنّ الهاتف مجددًا. هذه المرة كانت دانا، مستثمرة أخرى. «ماذا يجري بأموالنا؟ هل قد نخسر كل شيء؟»
كنتُ أعرف أن المستثمرين لا يريدون تفسيرات قانونية معقدة. هم يريدون حلولًا. وهم محقون في ذلك.
قررتُ أن أبادر. اتصلتُ بمحامٍ محلي في اليونان، زميل قديم ذي خبرة في قانون الشركات والتصفية. وفي بحث مشترك، اكتشفنا أن الشركة المطوّرة كانت قد وقعت في ضائقة مالية حتى قبل بدء المشروع، وأن المطوّر استخدم أموال المشروع لتغطية ديون سابقة.
شعرتُ كأنني داخل متاهة معقدة من المسؤولية القانونية والأخلاقية والمهنية. لكنني كنت أعرف شيئًا واحدًا بيقين: كان عليّ أن أجد حلًا لمستثمريّ.
خلال أسبوعين تمكنّا من تحديد أصول للمطوّر في دولة أخرى، والحصول على أمر حجز مؤقت، وبدء مفاوضات مع المقاول المحلي لاستكمال الأعمال. كما حصلنا على موافقة مؤقتة من السلطات المحلية على تشغيل المجمّع جزئيًا، ما أتاح للمستثمرين البدء بتلقي عائد جزئي في المدى القريب.
برزت من هذه الحالة رؤية مهمة: تتطلب الأمانة الحديثة في الاستثمارات العقارية الدولية توسيعًا ملموسًا للدور التقليدي، وربما نموذجًا جديدًا من «الأمانة الاستباقية» يجمع بين أنظمة الإنذار المبكر والرصد المالي المستمر.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית