Кто не знает поговорку, что хороший продавец продаст даже лед эскимосам? Но может ли хороший продавец продать нам что угодно?
Даниэль, молодой человек, талантливый в своей области, работает над докторской диссертацией и параллельно ведет бизнес по кибербезопасности. За годы после службы в армии ему удалось накопить небольшой капитал, который он решил вложить в недвижимость, и он начал искать возможности в сети. Его взгляд привлекла публикация маркетинговой компании, сопровождающей инвесторов в инвестициях за рубежом, которая утверждала, что знает, как создать для него при небольшом (относительно) собственном капитале портфель объектов, приносящих доходность.
Даниэль встретился с представительницей компании, которая представила ему несколько возможностей в нескольких разных странах, разложила перед ним инвестиционные возможности и будущую доходность и даже вместе с ним составила план, как он использует кредитное плечо от инвестиции в первую квартиру, которую купит, чтобы приобрести следующие. Даниэль был очарован ею, подписал договор сопровождения и в течение двух недель оказался с представительницей за границей, осматривая проекты и квартиры для инвестиций.
«Она владела деталями, давала цифры, которые казались разумными и логичными, - рассказал он мне на нашей встрече. - Она выстроила со мной доверие, и поэтому я продвигался по процессу».
«Так что же пошло не так?» - спросил я.
«Давай начнем с того, что первая квартира, которую я с ней купил, сдана по цене значительно ниже обещанной, и текущие расходы намного выше, чем изначально говорилось, - ответил он. - По второй квартире (в другом городе и другой стране) поставщики, которых она мне подобрала, до сих пор не закончили обустройство квартиры, а с момента получения ключа прошло уже 6 месяцев. И каждый раз, когда я ей звоню, она отмахивается и придумывает отговорки».
Мы взяли у него все документы для проверки, контактные данные и договорились встретиться снова через неделю.
Наши выводы оказались неожиданными. В первой стране маркетолог/сопровождающая создала для Даниэля местную компанию, которая и приобрела квартиру. Создание компании потребовало расходов на ведение компании, а также налогообложения, отличного от того, которое он платил бы как частное лицо. Это увеличило расходы Даниэля.
Я не вхожу здесь в соображения о местоположении, однако по нашему знакомству с городом, где куплена квартира, между арендной платой, обещанной Даниэлю, и реальностью нет большого соответствия, главным образом из-за большого предложения квартир в аренду в конкретном районе города.
Квартира во второй стране не была обустроена и заселена, поскольку управляющая компания, с которой маркетолог/сопровождающая заключила договор от имени Даниэля, заявила, что не получила оплату за мебель, обещанную Даниэлю, и вообще не приступала к работе. Местный партнер также заявил, что цена, по которой Даниэль купил квартиру, заметно выше рыночной в районе.
На второй встрече Даниэль сидел передо мной беспомощный.
Я объяснил ему, что покупка квартиры за рубежом отличается от покупки квартиры в Израиле и, главное, от него требуется провести серьезное исследование, чтобы узнать страну, город и район, в который он собирается инвестировать. Подобрать покупаемую квартиру под его цели.
Я объяснил Даниэлю, что маркетолог/сопровождающий инвесторов, не сосредоточенный на одной стране/городе, порой может создавать лишние расходы, как в его случае, потому что важны узкая профессиональная сфера работы, глубокое и подробное знание рынка, регулирования и прочего. Так же как я работаю с недвижимостью за рубежом (в определенных странах) и не стал бы заниматься для Вас иском о компенсации в связи с дорожной аварией или несчастным случаем на работе, объяснил я. Или как Вы не пойдете к стоматологу с просьбой лечить Ваши мигрени. Продажа - это не все. До и после продажи есть множество соображений, которые нужно учитывать, и множество вопросов, требующих глубоких знаний; тот, кто пытается продавать и в Греции, и в Испании, и в Португалии, скорее всего, не знает глубоко ни один из рынков и уж точно не может дать Вам сопровождение, которое заранее предвидит и/или решает все проблемы, с которыми Вы можете столкнуться в сделке с недвижимостью.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית