Между Песахом и Днём независимости клиент пригласил меня на церемонию передачи ключей в проекте, который он довёл до завершения и который наш офис сопровождал со дня, когда был найден участок. Помимо большого волнения девелопера и его команды, у всех нас было чувство подъёма после всех препятствий, которые мы преодолели за последние 5 лет.
«Препятствия - это те пугающие вещи, которые ты видишь, когда отводишь глаза от своей цели», - Генри Форд
Речь шла о местной власти, про которую все знали, что она «не облегчает жизнь» девелоперам, в стране, где и без того путь решения проблем лежал через взятки и «решал». Так что с самого начала мы знали, что путь будет нелёгким, но не предполагали, насколько.
После покупки участка архитектор подготовила план, и на встрече, состоявшейся с городским инженером, тот отказался утвердить план, хотя, по словам архитектора, он соответствовал требованиям местного плана застройки. Девелопер отправил всех нас искать решение. Местный партнёр предложил разделить проект на этапы, чтобы каждый раз подавать заявку на разрешение лишь на максимально допустимое число домов без повторной подачи планов. Несмотря на трудности, которые создало это предложение, оно должно было сэкономить время, но одновременно создало другие трудности (возьмите для примера вопрос инфраструктуры - как должна отнестись к этому электрическая компания, которая должна подключить дома к сети, когда мы знаем, что позже построим ещё дома).
Когда пришёл ответ на заявку на разрешение на строительство первого этапа, вся команда была в шоке. Выяснилось, что вопреки документам, которые были у нас, согласно которым требуется сохранять расстояние 3 м от границы участка, мэрия требует сохранять 5 м от границы участка. Команда снова перешла к интенсивной работе. Владельцы участка с одной стороны согласились разрешить сокращение расстояния с 5 м до 3 м, чтобы девелопер мог строить, а девелопер дал взаимное согласие. Владельцы участка с другой стороны отказались. Смысл отказа - либо застопорить проект, либо менять планы. Здесь архитектор проявила полёт мысли и гибкость, вернулась к чертёжной доске и подготовила альтернативный план за считаные дни, соответствовавший требованиям мэрии.
И снова мэрия просит подать планы заново. Местная юридическая команда под моим руководством сообщает мэрии, что, поскольку первый поданный план основывался на данных из документов, выданных ею самой, и эта ошибка вызывает у нас задержки и расходы, то если она не будет действовать в ускоренном порядке, мэрия окажется под угрозой иска о возмещении ущерба, причинённого девелоперу. Ещё несколько встреч нашего местного партнёра с городским архитектором, и новый план был утверждён, а разрешение на строительство первого этапа выдано.
Когда мы подали заявку на строительство второго этапа, планы уже были приведены в соответствие со всеми проблемами, которые возникли и были решены на первом этапе, только и здесь не всё прошло гладко. Между выдачей разрешения на первый этап и заявкой на разрешение на второй этап руководство мэрии сменилось в результате выборов. Новый мэр вызвал девелопера на встречу, на которую девелопер попросил, чтобы мы с местным партнёром пошли вместе с ним. На упомянутой встрече новый мэр объяснил нам, что не готов утверждать подобные планы поэтапно, хотя по закону этому нет препятствий. Он хочет, чтобы мы прошли процедуру утверждения для всех оставшихся этапов проекта (процедуру, занимающую не менее двух лет). Мы все были в шоке. Со встречи мы вышли подавленными и с опущенными головами.
Вечером, пока мы сидели в баре отеля, девелопер предлагает на следующий день встретиться с мэром один на один и предложить ему проложить за свой счёт подъездную дорогу к проекту (хотя мэрия обязана сделать это сама), а также передать мэрии здание в проекте, которое будет служить детским садом.
Во время строительства девелопер тоже сталкивался с немалым числом проблем, начиная с рабочего на площадке, упавшего с лесов, что повлекло задержание подрядчика и остановку работ на 4 недели; соседей, подававших жалобы и вызывавших повторные визиты представителей властей на площадку; ранней и суровой зимы, остановившей работы.
На протяжении всего пути мы чувствовали, что то, что укрепляет нас и позволяет постоянно продвигаться, - это команда, ведущая проект, которая всегда впрягалась в поиск альтернативных решений, быстро проявляла гибкость, меняла концепцию, планирование и так далее.
Если Вы девелоперы или планируете проект недвижимости, мы бы рекомендовали Вам:
- Чётко определите цели проекта и свои ожидания от команды.
- Выбирайте профессионалов с опытом и знаниями в сфере недвижимости в соответствующей стране.
- Будьте гибкими, реагируйте быстро.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית