בין פסח ליום העצמאות הוזמנתי ע״י לקוח לאירוע של מסירת מפתחות בפרויקט שהביא לכדי סיום, ואשר משרדנו ליווה מהיום בו אותרה הקרקע. מעבר להתרגשות הגדולה של היזם וצוותו, היתה אצל כולנו תחושה של התעלות לאחר כל המכשולים שצלחנו לאורך 5 השנים האחרונות.
״מכשולים הם הדברים המפחידים שאתה רואה כשאתה מוריד את העיניים מהמטרה שלך״, הנרי פורד
מדובר ברשות מקומית שכולם ידעו שהיא ״לא מקלה״ עם יזמים, במדינה שגם ככה הדרך לפתור בה בעיות היתה באמצעות שלמונים ומאעכרים. כך שמלכתחילה ידענו שהדרך לא תהיה קלה, אבל לא שיערנו עד כמה.
לאחר שנרכשה הקרקע, הוכנה תכנית ע״י האדריכלית, ובפגישה שהתקיימה עם מהנדס העיר הוא סירב לאשר את התכנית, למרות שלדברי האדריכלית היא עמדה בדרישות התב״ע המקומיות. היזם שלח את כולנו לחפש פתרון. השותף המקומי הציע לחלק את הפרויקט לשלבים, כך שבכל פעם נגיש בקשה להיתר רק על מס׳ הבתים המקסימלי המותר ללא הגשת תכניות מחדש. למרות הקשיים שההצעה יצרה, היא אמורה היתה לחסוך זמן, אולם בד בבד יצרה קשיים אחרים (קחו לדוגמה את נושא התשתיות - כיצד אמורה להתייחס חב׳ החשמל שאמורה לחבר את הבתים לרשת לעניין, כאשר אנחנו יודעים שבהמשך אנחנו נבנה עוד בתים).
כאשר התקבלה התשובה לבקשה להיתר לבניית השלב הראשון כל הצוות היה בהלם. התברר כי בניגוד למסמכים שהיו בידנו ואשר לפיהם הדרישה היא לשמור מרחק של 3 מ״ר מקו מגרש, העירייה מבקשת לשמור 5 מ״ר מקו מגרש. שוב הצוות נכנס לפעילות אינטנסיבית. בעלי המגרש מצד אחד הסכימו לאפשרה הקטנת המרחק מ- 5 מ״ר ל- 3 מ״ר, כדי לאפשר ליזם לבנות, כאשר היזם נתן הסכמה הדדית. בעלי המגרש מהצד השני סירבו. משמעות הסירוב - תקיעת הפרויקט או שינוי בתכניות. כאן האדריכלית הציגה מעוף וגמישות, חזרה לשולחן השרטוט והכינה תכנית חלופית בתוך ימים ספורים, אשר עמדה בדרישות העירייה.
ושוב, העירייה מבקשת שנגיש את התכניות מחדש. הצוות המשפטי המקומי, בהנחייתי, מודיע לעירייה כי הואיל והתכנית הראשונה שהוגשה התבססה על נתונים ממסכים שניתנו על ידה, והטעות הזו גורמת לנו עיכובים והוצאות, אם לא יפעלו בהליך מזורז העירייה תהיה חשופה לתביעה על הנזקים שנגרמו ליזם. עוד כמה פגישות של השותף המקומי שלנו עם אדריכל העיר, והתכנית החדשה אושרה וניתן היתר בנייה לשלב הראשון.
כאשר הגשנו את הבקשה לבניית השלב השני, התכניות כבר הותאמו לכל הבעיות שהתעוררו ונפתרו בשלב הראשון, רק שגם כאן לא הכל היה חלק. בין מתן ההיתר לשלב הראשון לבקשה להיתר לשלב השני התחלפה הנהגת העירייה כתוצאה מבחירות. ראש העיר החדש זימן את היזם לפגישה, אליה היזם ביקש שאני והשותף המקומי נתלווה. בפגישה האמורה ראש העיר החדש הסביר לנו כי הוא לא מוכן לאשר תכניות מעין אלו בשלבים, למרות שעל פי החוק אין לכך מניעה. הוא רוצה שנעבור הליך אישור לכל שלבי הפרויקט הנותרים (הליך שאורך כשנתיים לכל הפחות). היינו כולנו בהלם. יצאנו מהפגישה אבלים וחפויי ראש.
בערב, בעודנו יושבים בבר המלון, מציע היזם כי יפגוש למחרת את ראש העיר לבדו ויציע לו לסלול על חשבונו את כביש הגישה לפרויקט (למרות שהעירייה מחויבת לעשות זאת) וגם לתרום לעירייה מבנה בפרויקט שישמש כגן ילדים.
גם במהלך הבנייה היזם נתקל בבעיות לא מעטות, החל מעובד באתר שנפל מפיגום, מה שגרם למעצר הקבלן המבצע ועצירת העבודות ל-4 שבועות; שכנים שהגישו תלונות וגרמו לביקורים חוזרים ונשנים של נציגי הרשויות באתר; חורף מוקדם וקשה שגרם לעצירת העבודות.
לכל אורך הדרך הרגשנו שמה שמחזק אותנו ומאפשר לנו כל הזמן את ההתקדמות היא הצוות שמוביל את הפרויקט, אשר נרתם בכל עת למצוא פתרונות חלופיים, להתגמש במהירות, לשנות קונספט, תכנון ועוד.
אם אתם יזמים או מתכננים פרויקט נדל״ן היינו ממליצים לכם:
- הגדירו בבירור את מטרות הפרויקט ואת הציפיות שלכם מהצוות.
- בחרו אנשי מקצוע בעלי ניסיון ומומחיות בתחום הנדל״ן במדינה הרלוונטית.
- היו גמישים, הגיבו מהר.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.