Bună ziua,ce vă interesează cel mai mult acum?
Vreau să cumpăr o proprietate în străinătateCe verificați înainte de semnare și cum vă sunt protejați banii
Sunt dezvoltator și construiesc în străinătateTeren, autorizații, parteneriate și structura potrivită
Am o companie sau o afacere în străinătateÎnființarea companiei, impozite și profitul către Israel, și dispute
Ce țară are sens?Opt piețe și cum funcționează fiecare
Cum îmi dau seama dacă tranzacția merită?Calculator de credit, fișiere Excel și un test de pregătire
Ce s-a întâmplat săptămâna aceasta?Două povești imobiliare pe săptămână și ce ne învațăScurtături
Lipiți un anunț, un extras de carte funciară sau un fragment de contract în limba română. Decodorul marchează termenii juridici și imobiliari, îl explică pe fiecare și arată ce merită verificat din cauza lui. Totul se întâmplă în browserul dumneavoastră.
Textul nu părăsește browserul. Decodarea se face în întregime pe dispozitivul dumneavoastră: nimic nu este trimis la server și nimic nu este salvat. Puteți lipi și un extras de carte funciară sau un contract, dar este preferabil să eliminați din ele numele și numerele de identificare.
Decodorul recunoaște 67 termeni, chiar și fără diacritice (ă, ș, ț) și în formele flexionare uzuale.
Rezultatul va apărea aici.
Înscriere și proprietate
Intabulat în Cartea Funciară
Proprietatea sau dreptul sunt înscrise definitiv în Cartea Funciară pe numele proprietarului. În localitățile în care cadastrul sistematic a fost finalizat, proprietatea se transferă doar prin înscriere, nu prin semnarea contractului.
Ce trebuie verificatCereți numărul extrasului și numărul cadastral și comandați personal un extras actualizat. Asigurați-vă că proprietarul înscris este cel care vă vinde.
Înscriere și proprietate
Neintabulat sau în curs de intabulare
Proprietatea sau construcția nu au fost încă înscrise în Cartea Funciară. Notarul autentifică, ca regulă, transferul unui drept doar pentru o proprietate înscrisă (Legea 7/1996, art. 36), așa că o astfel de proprietate nu poate fi cumpărată printr-un contract de vânzare obișnuit până la înscriere.
Ce trebuie verificatClarificați ce anume lipsește și cine se ocupă. Nu plătiți înainte de finalizarea înscrierii sau fără un mecanism care să protejeze banii până la înscriere.
Înscriere și proprietate
Cartea Funciară
Registrul public al imobilelor din România. Fiecare imobil are o foaie în trei părți: A descrie imobilul, B arată proprietarii, iar C detaliază drepturile altora și sarcinile. Registrul este dovada proprietății, nu contractul și nici broșura dezvoltatorului.
Ce trebuie verificatCitiți toate cele trei părți. Partea C este locul în care se ascund ipotecile, sechestrele și drepturile altora.
Înscriere și proprietate
Extras de carte funciară
O imagine a situației înscrise la momentul emiterii. Extrasul pentru informare poate fi comandat de oricine. Extrasul pentru autentificare îl comandă notarul înainte de semnare și blochează alte înscrieri timp de 10 zile lucrătoare.
Ce trebuie verificatNiciun transfer de bani înainte de un extras pentru informare actualizat, comandat chiar de dumneavoastră, nu o copie veche de la vânzător.
Înscriere și proprietate
Număr cadastral
Identificatorul unei parcele sau al unui imobil, care leagă planul de măsurători de Cartea Funciară. Construcțiile de pe parcelă sunt notate C1, C2 și așa mai departe.
Ce trebuie verificatAsigurați-vă că numărul din contract și din extras corespunde exact parcelei și casei pe care le-ați văzut și că suprafața înscrisă corespunde celei reale.
Înscriere și proprietate
Cadastru, măsurătoare înregistrată
Măsurătoarea oficială a imobilului, întocmită de un topograf autorizat și înregistrată la ANCPI. „Cadastrat” în anunț înseamnă că imobilul are o documentație cadastrală înregistrată, dar nu înseamnă întotdeauna că proprietatea este înscrisă definitiv.
Ce trebuie verificatVerificați în extras că există atât număr cadastral, cât și înscrierea dreptului de proprietate (intabulare), nu doar măsurătoarea.
Înscriere și proprietate
Autoritatea de cadastru și publicitate imobiliară
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), oficiul său din fiecare județ (OCPI) și biroul local care efectuează înscrierea și emite extrasele (BCPI).
Ce trebuie verificatInformațiile despre proprietate și sarcini se obțin de la aceste instituții, direct sau printr-un avocat, nu dintr-o copie primită de la vânzător.
Înscriere și proprietate
Sarcini și restricții
Tot ce grevează imobilul: ipoteci, sechestre, servituți, drepturi de folosință, închirieri și litigii. Cele mai multe sunt înscrise în partea C a extrasului. O sarcină care nu a fost radiată trece odată cu imobilul la cumpărător.
Ce trebuie verificat„Fără sarcini” în anunț este o declarație a vânzătorului. Verificați într-un extras actualizat și stabiliți în contract când și cum va fi radiată orice sarcină existentă.
Înscriere și proprietate
Ipotecă, sarcină asupra imobilului
O garanție constituită prin act notarial, care ia naștere prin înscriere. Rămâne asupra imobilului chiar și când acesta își schimbă proprietarul, iar creditorul ei este plătit înaintea altor creditori. Doar rambursarea împrumutului nu o radiază din Cartea Funciară.
Ce trebuie verificatDacă există o ipotecă a vânzătorului sau a dezvoltatorului, stabiliți în contract ca ea să fie radiată cel târziu la momentul vânzării și verificați în extras că radierea a fost înscrisă.
Înscriere și proprietate
Notare în Cartea Funciară
O înscriere care face opozabil tuturor un fapt sau un drept personal legat de imobil, cum ar fi un antecontract, un drept de preempțiune contractual, o închiriere, un sechestru sau un litigiu. Notarea nu transferă proprietatea, dar cine cumpără după ea îi este supus.
Ce trebuie verificatCitiți fiecare notare din partea C și cereți documentul pe care se întemeiază. O notare privind un litigiu sau un contract cu alt cumpărător este un motiv de oprire.
Înscriere și proprietate
Sechestru, executare silită, licitație
Imobilul este sechestrat sau se află într-o procedură de executare silită. La o licitație organizată de executorul judecătoresc sau de autoritatea fiscală, ipotecile se radiază odată cu înscrierea dreptului de proprietate, dar nu există garanție pentru viciile ascunse, iar uneori în imobil locuiește un chiriaș.
Ce trebuie verificatVerificați extrasul și dosarul de executare înainte de a depune garanția de participare. După adjudecare există un interval de o lună în care procedura mai poate fi contestată.
Înscriere și proprietate
Drept de superficie (proprietatea asupra construcției pe terenul altuia)
Proprietatea asupra unei construcții aflate pe terenul altei persoane, împreună cu dreptul de a folosi terenul. Se constituie pe cel mult 99 de ani, poate fi reînnoit și se înscrie în Cartea Funciară. Este o structură des întâlnită pentru cumpărătorul din afara Uniunii Europene care nu poate deține teren.
Ce trebuie verificatCitiți ce prevede contractul privind durata dreptului, reînnoirea și ce se întâmplă la încetarea lui și verificați că dreptul este înscris în extras.
Înscriere și proprietate
Uzufruct
Dreptul de a folosi bunul altuia și de a-i culege fructele, proprietarului rămânându-i doar „nuda proprietate”. Pentru o persoană fizică durează cel mult până la sfârșitul vieții acesteia, iar pentru o persoană juridică până la 30 de ani. Un drept înscris este opozabil și unui viitor cumpărător.
Ce trebuie verificatCăutați-l în partea C a extrasului. Dacă este înscris un asemenea drept, este posibil să nu puteți locui în imobil sau să nu îl puteți închiria până la stingerea lui.
Înscriere și proprietate
Servitute, drept de trecere
Dreptul unei parcele asupra unei parcele vecine, de exemplu trecerea pe jos sau cu mașina. Se constituie prin contract sau în temeiul legii și se înscrie în Cartea Funciară. O parcelă fără acces la drumul public depinde de ea.
Ce trebuie verificatCând accesul la casă se face pe un drum privat, cereți un drept de trecere înscris sau o cotă din drum, nu o promisiune verbală.
Înscriere și proprietate
Drept de preempțiune
Prioritatea de a cumpăra la același preț și în aceleași condiții convenite cu alt cumpărător. Poate decurge din lege sau din contract. Dreptul de preempțiune legal se aplică în principal terenurilor agricole din extravilan.
Ce trebuie verificatVerificați că parcela se află în intravilan și că în extras nu există o notare privind un drept de preempțiune contractual. Dacă există, procedura prelungește calendarul.
Înscriere și proprietate
Coproprietate pe cote-părți
Mai mulți proprietari dețin împreună imobilul, fiecare având o cotă. Vânzarea sau ipotecarea întregului imobil necesită acordul tuturor proprietarilor, iar orice coproprietar poate cere partajul.
Ce trebuie verificatVerificați în partea B a extrasului cine sunt toți proprietarii și în ce cote și asigurați-vă că toți semnează sau că există o procură de la fiecare dintre ei.
Înscriere și proprietate
Succesiune, certificat de moștenitor notarial
Un imobil dobândit prin moștenire. În România, notarul conduce procedura succesorală și emite certificatul de moștenitor, pe baza căruia moștenitorii se înscriu în Cartea Funciară.
Ce trebuie verificatAsigurați-vă că moștenitorii sunt deja înscriși în extras ca proprietari și că toți moștenitorii semnează vânzarea. Vânzarea înainte de finalizarea procedurii succesorale este un risc.
Înscriere și proprietate
Litigiu, acțiune în revendicare
Un litigiu privind imobilul, în special acțiunile de retrocedare a terenurilor și clădirilor naționalizate în perioada comunistă. „Fără litigii” în anunț este o declarație a vânzătorului, nu o verificare.
Ce trebuie verificatCăutați în partea C a extrasului o notare privind un litigiu și cereți unui avocat o verificare a dosarelor instanțelor și a procedurilor de retrocedare privind imobilul și parcela.
Contract, notar și procedură
Direct de la proprietar sau de la dezvoltator
Anunțul a fost publicat de proprietar sau de dezvoltator, nu de un agent imobiliar. Este o descriere a celui care publică, nu o confirmare că el este proprietarul înscris.
Ce trebuie verificatVerificați că cel care publică anunțul este proprietarul înscris în extras sau că are o împuternicire scrisă de a vinde. În cazul unui dezvoltator, verificați societatea la Registrul Comerțului.
Contract, notar și procedură
Contract de rezervare
Un acord preliminar prin care dezvoltatorul vă rezervă o unitate viitoare. Potrivit regulilor preluate în Legea 169/2026, este limitat la 60 de zile, iar taxa de rezervare la 5% din preț, care se deduce din acesta.
Ce trebuie verificatVerificați că suma nu depășește 5%, că există un termen clar pentru trecerea la contractul notarial și când se restituie banii dacă tranzacția nu se încheie.
Contract, notar și procedură
Antecontract, promisiune de vânzare
Angajamentul reciproc de a semna ulterior contractul de vânzare, în condițiile deja convenite. Nu transferă proprietatea, dar poate fi executat în instanță. Pentru o unitate viitoare de la un dezvoltator, trebuie autentificat la notar și notat în Cartea Funciară.
Ce trebuie verificatAsigurați-vă că a fost autentificat la notar și notat în extras și că prevede un termen de predare, penalități pentru întârziere, specificațiile și un grafic de plăți legat de etapele construcției.
Contract, notar și procedură
Contract de vânzare-cumpărare
Contractul final care transferă proprietatea. Pentru imobile, trebuie autentificat de un notar român, iar după semnare notarul depune cererea de înscriere în Cartea Funciară.
Ce trebuie verificatCereți proiectul cu câteva zile înainte de semnare, pentru a avea timp să îl traduceți și să puneți întrebări. Asigurați-vă că descrierea, prețul și suprafața sunt identice cu cele din extras și din antecontract.
Contract, notar și procedură
Act autentic notarial
Un act întocmit sau autentificat de un notar român după ce a verificat identitatea părților și consimțământul lor. Contractul care transferă un drept real asupra unui imobil trebuie să aibă această formă, altfel este nul.
Ce trebuie verificatUn înscris sub semnătură privată nu poate fi înscris în Cartea Funciară. Nu vă mulțumiți cu el atunci când plătiți o sumă importantă.
Contract, notar și procedură
Notar public
Jurist numit conform Legii 36/1995. În tranzacție autentifică contractul, verifică identitatea și capacitatea, încasează impozitele și depune cererea de înscriere. Nu îl reprezintă pe cumpărător.
Ce trebuie verificatClarificați din timp cine alege notarul și cine îl plătește și cereți proiectul din timp. Verificarea în interesul dumneavoastră o face un avocat care vă reprezintă.
Contract, notar și procedură
Procură
Pentru ca cineva să semneze în numele dumneavoastră o tranzacție imobiliară, are nevoie de o procură specială în formă autentică, care permite în mod expres cumpărarea sau vânzarea. Astfel tranzacția poate fi încheiată fără să călătoriți.
Ce trebuie verificatProcura din Israel pentru o tranzacție imobiliară în România se semnează doar în fața consulului român, la secția consulară a Ambasadei României în Israel, nu la un notar israelian cu apostilă. Limitați-o la imobilul și prețul respective și stabiliți textul în prealabil cu notarul din România.
Contract, notar și procedură
Apostilă
Certificare conform Convenției de la Haga din 1961, care confirmă semnătura și ștampila de pe un act public, dar nu și conținutul acestuia. Israelul și România sunt părți la convenție.
Ce trebuie verificatCertificatele și actele publice din Israel au nevoie de apostilă înainte ca un notar sau o bancă din România să le accepte. Începeți din timp, durează. Procura pentru tranzacție nu urmează această cale: în Israel se semnează în fața consulului român.
Contract, notar și procedură
Traducere autorizată sau legalizată
Traducerea unui traducător autorizat de Ministerul Justiției din România. Când notarul legalizează semnătura traducătorului, traducerea devine legalizată. Cumpărătorul care nu vorbește românește semnează la notar în prezența unui traducător autorizat.
Ce trebuie verificatNu vă bazați pe traducerea automată a anunțului sau a contractului. Cereți ca proiectul să fie tradus înainte de ziua semnării.
Contract, notar și procedură
Avans
O plată în contul prețului. Spre deosebire de arvună, dacă tranzacția nu se încheie, avansul obișnuit se restituie, ca regulă. La creditul ipotecar, „avans” înseamnă și contribuția proprie.
Ce trebuie verificatVerificați în ce cont se plătește, ce garantează restituirea lui și dacă nu este, de fapt, o arvună. La cumpărarea în faza de proiect, verificați că intră într-un cont dedicat.
Contract, notar și procedură
Arvună confirmatorie
O sumă plătită la semnare pentru a confirma angajamentul. Cumpărătorul care încalcă contractul o pierde, iar vânzătorul care îl încalcă poate fi obligat să plătească dublul ei (art. 1544-1545 din Codul civil).
Ce trebuie verificatAsigurați-vă că se precizează expres dacă suma este arvună sau avans și ce se întâmplă în fiecare scenariu de reziliere.
Contract, notar și procedură
Cont dedicat proiectului
Un cont bancar separat al dezvoltatorului, pentru un singur proiect, în care se plătește avansul la cumpărarea în faza de proiect. Banii ies din el doar pentru cheltuielile proiectului și cu aprobarea dirigintelui de șantier. Este o protecție reală, dar nu o asigurare completă.
Ce trebuie verificatCereți datele contului chiar în contract și asigurați-vă că este pe numele societății proiectului și destinat exclusiv acestuia.
Contract, notar și procedură
Comision de intermediere
„Comision 0%” înseamnă că cumpărătorul nu plătește comision de intermediere. Nu există un tarif legal, iar un comision uzual este de câteva procente din preț plus TVA.
Ce trebuie verificatClarificați în scris cine plătește comisionul și pentru ce, înainte de prima vizionare. Când plătește vânzătorul, agentul lucrează pentru el.
Contract, notar și procedură
Cod numeric personal / număr de identificare fiscală
CNP este codul numeric personal din România. Cine nu are CNP primește de la ANAF un număr de identificare fiscală (NIF). Fără unul dintre ele nu puteți cumpăra un imobil și nu puteți deschide un cont bancar.
Ce trebuie verificatSolicitați NIF din timp, personal sau printr-un reprezentant, ca să nu întârzie ziua semnării.
Urbanism, construcție și predare
Certificat de urbanism
Un act de informare emis de autoritatea locală, care descrie ce se aplică parcelei potrivit documentațiilor de urbanism: funcțiuni, înălțime, densitate, utilități și restricții. Nu dă dreptul de a construi.
Ce trebuie verificatPentru un teren de construcție, cereți un certificat actualizat și verificați că folosința pe care o planificați este permisă. Nu îl tratați ca pe o autorizație.
Urbanism, construcție și predare
Autorizație de construire
Permisiunea administrativă de a construi. Potrivit noului Cod al urbanismului (Legea 169/2026), este valabilă 3 ani de la emitere. Construcția fără autorizație sau diferită de aceasta trece la cumpărător în ziua semnării.
Ce trebuie verificatCereți numărul și data autorizației înainte de orice plată și comparați planurile din ea cu ceea ce vi se vinde.
Urbanism, construcție și predare
Planul urbanistic general
Planul general al localității, care stabilește zonele, funcțiunile și restricțiile de construire. Planurile mai detaliate (PUZ, PUD) se bazează pe el.
Ce trebuie verificatVerificați ce prevede planul pentru parcelă și împrejurimi și dacă există o modificare de plan în curs.
Urbanism, construcție și predare
Plan urbanistic zonal
Un plan care detaliază sau modifică regulile pentru o anumită zonă. „PUZ aprobat” în anunț înseamnă că a fost aprobat un plan pentru zonă, iar acest lucru influențează ce se va construi în jurul dumneavoastră.
Ce trebuie verificatCereți hotărârea de aprobare și planșa și verificați ce se poate construi pe parcelele vecine.
Urbanism, construcție și predare
Plan urbanistic de detaliu
Nivelul cel mai detaliat: amplasarea, accesul și volumetria anumitor construcții pe parcelă.
Ce trebuie verificatDacă vânzarea se bazează pe un PUD, verificați că a fost aprobat și că autorizația este conformă cu el.
Urbanism, construcție și predare
POT și CUT
POT este procentul din parcelă care poate fi ocupat de construcții. CUT este raportul dintre suprafața construită desfășurată a tuturor nivelurilor și suprafața parcelei. Ambii indicatori sunt stabiliți prin documentațiile de urbanism.
Ce trebuie verificatÎn dezvoltarea imobiliară, acestea sunt cifrele care determină câți metri pătrați se pot vinde. Verificați-le în certificatul de urbanism, nu doar în anunț.
Urbanism, construcție și predare
Teren intravilan
Teren situat în intravilanul localității. Ca regulă, aceasta este o condiție pentru construire, dar nu garantează că puteți construi exact ceea ce doriți.
Ce trebuie verificatCereți un certificat de urbanism pentru a ști ce este permis în fapt și verificați accesul și utilitățile.
Urbanism, construcție și predare
Teren extravilan
Teren situat în afara intravilanului, de cele mai multe ori agricol. Nu se poate construi pe el fără o modificare a documentației de urbanism, iar pentru terenul agricol există și drepturi de preempțiune și restricții pentru străini.
Ce trebuie verificatNu cumpărați un astfel de teren pentru construire fără o verificare urbanistică. Verificați și cine are dreptul să îl cumpere în funcție de pașaportul dumneavoastră.
Urbanism, construcție și predare
Proces-verbal de recepție
Documentul care confirmă că lucrarea este conformă cu autorizația și cu cerințele de calitate. Clădirea poate fi folosită doar după recepție, iar procesul-verbal enumeră și defectele pe care constructorul trebuie încă să le remedieze.
Ce trebuie verificatLa o casă nouă, cereți procesul-verbal înainte de vânzarea finală și verificați că este însoțit de certificatul de performanță energetică.
Urbanism, construcție și predare
Cartea tehnică a construcției
Dosarul tehnic al construcției: planuri, autorizații, verificări și procese-verbale. Îl primiți, sau primiți o copie, la predare.
Ce trebuie verificatCereți să îl vedeți sau să vedeți partea care privește unitatea dumneavoastră și păstrați o copie pentru eventualele pretenții în garanție.
Urbanism, construcție și predare
Certificat de performanță energetică
Document emis de un auditor energetic autorizat, cu clasa energetică a imobilului. Este necesar la vânzare și închiriere și este valabil 10 ani. Vânzătorul trebuie să predea o copie înainte de contract.
Ce trebuie verificatCereți-l înainte de semnare. Fără el, cumpărătorul poate cere anularea, iar procesul-verbal de recepție fără el este nul.
Urbanism, construcție și predare
În construcție, proiect nou
Imobilul nu este încă finalizat sau face parte dintr-un proiect nou. La cumpărarea în faza de proiect se aplică regulile de protecție preluate din Legea 207/2025 („Legea Nordis”) în noul Cod al urbanismului: contract notarial notat în Cartea Funciară, cont dedicat și plăți pe etape.
Ce trebuie verificatVerificați autorizația de construire, ipoteca dezvoltatorului asupra terenului, contul dedicat și un termen de predare cu penalități pentru întârziere în contract.
Urbanism, construcție și predare
Risc seismic, „bulina roșie”
Clădirile expertizate sunt încadrate în clase de risc seismic de la RsI la RsIV. O clădire din clasa RsI este marcată cu o plăcuță rotundă roșie. O clădire care nu figurează pe listă nu este neapărat sigură: este posibil să nu fi fost niciodată expertizată.
Ce trebuie verificatVerificați dacă clădirea figurează pe lista oficială și în ce clasă, când și după ce normativ a fost construită și dacă există o expertiză tehnică. Obțineți răspunsurile în scris.
Descrierea proprietății în anunț
La roșu
Termen de piață fără definiție legală. De regulă: structura, pereții exteriori și acoperișul, fără instalații și fără finisaje. Cea mai mare parte a lucrărilor și a bugetului vă stă încă în față.
Ce trebuie verificatCereți o specificație scrisă cu ce este construit și ce lipsește, precum și un buget de finalizare. Cuvântul în sine nu reprezintă un angajament.
Descrierea proprietății în anunț
Semifinisat
De regulă: izolație, tencuială, conducte și cabluri electrice trase, fără finisaje finale. Definiția diferă de la un dezvoltator la altul.
Ce trebuie verificatCereți o listă cu fiecare element inclus în preț și anexați-o la contract.
Descrierea proprietății în anunț
Finisat, nemobilat
De regulă: finisaje interioare complete și instalații funcționale, fără mobilier și fără electrocasnice.
Ce trebuie verificatVerificați exact ce instalații funcționează și ce rămâne în sarcina dumneavoastră: bucătărie, dulapuri, iluminat, climatizare.
Descrierea proprietății în anunț
„La cheie”, gata de mutare
De regulă o casă gata de locuit. Unii includ mobilierul, alții nu. Termenul nu are definiție legală.
Ce trebuie verificat„La cheie” fără o specificație nu este un angajament care poate fi executat. Cereți o anexă de specificații cu materiale și mărci.
Descrierea proprietății în anunț
Finisaje
Materialele de finisaj: pardoseli, placări, uși, obiecte sanitare. „Premium” sau „de lux” sunt descrieri de marketing.
Ce trebuie verificatCereți în scris lista materialelor și a mărcilor și anexați-o la contract.
Descrierea proprietății în anunț
Suprafață utilă
Suprafața camerelor, a bucătăriei, a băilor și a spațiilor de circulație din interiorul locuinței, fără pereți și fără balcoane (Legea 114/1996, anexa 1).
Ce trebuie verificatÎntrebați la ce suprafață se referă prețul pe mp și comparați imobilele după aceeași definiție.
Descrierea proprietății în anunț
Suprafață construită
Suprafața utilă plus balcoanele, pereții interiori și exteriori, iar la un bloc și o cotă din spațiile comune. Este mai mare decât suprafața utilă, așa că prețul pe mp calculat după ea pare mai mic.
Ce trebuie verificatCereți ambele valori, utilă și construită, și calculați prețul pe mp după fiecare.
Descrierea proprietății în anunț
Suprafață construită desfășurată
Totalul tuturor nivelurilor, măsurat la conturul exterior al pereților. La o casă este de regulă cea mai mare cifră din anunț.
Ce trebuie verificatNu comparați prețul pe mp calculat după suprafața desfășurată cu un imobil prezentat după suprafața utilă.
Descrierea proprietății în anunț
Compartimentare
„Decomandat” înseamnă că fiecare cameră are acces separat din hol. „Semidecomandat” înseamnă că unele camere sunt accesibile una prin cealaltă.
Ce trebuie verificatCereți schița apartamentului și comparați-o cu planul din autorizație și din documentația cadastrală.
Descrierea proprietății în anunț
Regimul de înălțime al casei
P este parterul, cifra indică etajele de deasupra, M este mansarda, D este demisolul, iar S este subsolul.
Ce trebuie verificatMansardele și subsolurile construite sau transformate fără autorizație sunt o problemă frecventă. Verificați că fiecare nivel apare în autorizație și în extras.
Descrierea proprietății în anunț
Utilități
„La poartă” înseamnă că utilitățile ajung până la gard, nu neapărat că sunt racordate la casă. „În zonă” înseamnă că sunt în zonă, nu neapărat lângă parcelă.
Ce trebuie verificatClarificați cine plătește racordarea, cât costă și cât durează și cereți avize de la furnizorii de utilități.
Descrierea proprietății în anunț
Punere în funcțiune (PIF)
Punerea oficială în funcțiune a unei instalații, de exemplu instalația de gaz. „PIF 2026” indică de regulă finalizarea și punerea în funcțiune în acel an.
Ce trebuie verificatCereți documentul de punere în funcțiune, mai ales pentru gaz.
Descrierea proprietății în anunț
Centrală proprie
Centrală termică proprie pentru apartament sau casă, de regulă pe gaz, în locul termoficării centralizate.
Ce trebuie verificatCereți documentul de punere în funcțiune și verificările periodice ale instalației de gaz. Proprietarul răspunde de verificările de siguranță.
Descrierea proprietății în anunț
„Acte în regulă”
O declarație a vânzătorului în anunț. Nu înlocuiește o verificare și nu spune ce anume a fost verificat.
Ce trebuie verificatCereți documentele în sine: extras actualizat, autorizație și proces-verbal de recepție, certificat de performanță energetică, certificat fiscal de la autoritatea locală și adeverința asociației de proprietari.
Descrierea proprietății în anunț
Asociația de proprietari, cheltuieli de întreținere
Un bloc este administrat de asociația de proprietari (Legea 196/2018), care încasează cheltuielile de întreținere și contribuția la fondul de reparații. Notarul autentifică vânzarea unui apartament doar pe baza adeverinței asociației privind situația datoriilor, valabilă 30 de zile.
Ce trebuie verificatCereți adeverința, nivelul cheltuielilor de întreținere și ultimele procese-verbale. O datorie existentă trece la cumpărător doar dacă acesta a acceptat expres acest lucru.
Bani, impozite și finanțare
TVA inclus sau adăugat
„TVA inclus” înseamnă că prețul include TVA. „+ TVA” înseamnă că TVA se adaugă. La o locuință nouă de la dezvoltator se aplică TVA de 21%, la octombrie 2026.
Ce trebuie verificatCereți în scris confirmarea că prețul include TVA. Diferența este de 21% din preț.
Bani, impozite și finanțare
Grila notarială
Studiul anual al valorilor minime publicat de fiecare cameră a notarilor publici. Când prețul din contract este mai mic, grila devine baza pentru impozit, pentru onorariul notarial și pentru tariful de înscriere.
Ce trebuie verificatEste un prag de calcul, nu o evaluare. Nu acceptați „să treceți un preț mai mic” în contract: îl dezavantajează pe cumpărător.
Bani, impozite și finanțare
Onorariul notarial
Suma pe care notarul o percepe pentru autentificarea tranzacției, conform grilei minime pe tranșe a Ministerului Justiției, la care se adaugă TVA.
Ce trebuie verificatCereți în prealabil defalcarea onorariului notarial, a tarifului de înscriere și a costurilor de traducere și clarificați cine plătește fiecare componentă.
Bani, impozite și finanțare
Impozit local pe proprietate
Impozit anual către autoritatea locală pe clădire și pe teren, calculat după o valoare impozabilă stabilită prin formulă, nu după prețul de piață. Se plătește în două rate, până la 31 martie și până la 30 septembrie.
Ce trebuie verificatIncludeți-l în bugetul de întreținere și declarați imobilul la autoritatea locală în termen de 30 de zile de la cumpărare.
Bani, impozite și finanțare
Certificat de atestare fiscală
Confirmarea autorității locale privind situația datoriilor fiscale aferente imobilului. La vânzare, notarul îl solicită de la vânzător.
Ce trebuie verificatAsigurați-vă că este valabil la data semnării și că nu există datorii care trec la dumneavoastră.
Bani, impozite și finanțare
Credit ipotecar bancar
Un împrumut pentru cumpărarea unui imobil, garantat cu o ipotecă asupra acestuia. „Acceptă credit” în anunț înseamnă că vânzătorul acceptă o tranzacție cu finanțare bancară, nu că banca a aprobat deja creditul.
Ce trebuie verificatVerificați din timp cât este dispusă banca să finanțeze un nerezident cu venituri în șekeli și care este gradul de îndatorare permis.
Bani, impozite și finanțare
Indici de dobândă
IRCC este indicele de referință al Băncii Naționale pentru creditele în lei cu dobândă variabilă. La un credit în euro, indicele este de regulă EURIBOR. Dobânda dumneavoastră este indicele plus o marjă fixă a băncii.
Ce trebuie verificatVerificați marja, frecvența de actualizare și moneda creditului în raport cu moneda veniturilor dumneavoastră.
Informațiile sunt generale și nu constituie consultanță juridică sau fiscală și nu înlocuiesc analiza unei anumite tranzacții. Explicațiile sunt prescurtate și valabile la octombrie 2026. Termenii de piață precum la cheie nu sunt definiți de lege, iar un termen nemarcat nu este neapărat lipsit de importanță. Înainte de a vă angaja, documentele proprietății trebuie verificate împreună cu un avocat.
Declarație: av. Ilan Leibovitch este și dezvoltator imobiliar și partener în Compass Group, dezvoltatorul Compass on the Lake din România. Biroul nu reprezintă cumpărători sau investitori în tranzacții cu Compass Group sau în proiectele sale și îi îndrumă către un avocat independent.
Av. Leibovitch este vorbitor nativ de limba română. Într-o discuție introductivă vom trece prin document și vă vom explica ce spune și ce trebuie verificat înainte de plată.
Încă nu sunteți pregătiți pentru o discuție? Testul de pregătire a tranzacției · Primiți newsletterul lunar
Discuție introductivă
Lăsați datele și vă vom contacta pentru a stabili o întâlnire. În discuție vom trece prin proprietate sau activitatea de afaceri, piață și întrebările juridice.
Dosarul este gol. Apăsați „Salvați în dosar” lângă orice ghid, instrument sau poveste și le veți găsi aici.
Dosarul este păstrat doar în acest browser și nu este trimis nicăieri, decât dacă alegeți să îl atașați la o cerere de întâlnire.
Folosim cookie-uri pentru funcționarea site-ului, pentru a înțelege ce pagini sunt citite (Google Analytics) și pentru a măsura reclamele noastre (Meta). Instrumentele de analiză și marketing rulează doar cu acordul dvs. Politica de confidențialitate.
