Rolul notarului public român într-o tranzacție imobiliară: ce verifică, ce nu verifică și cât costă

1Care este rolul notarului public într-o tranzacție imobiliară din România?

În România, o tranzacție care transferă proprietatea asupra unui imobil se semnează în formă autentică, în fața unui notar public. Notarul are o funcție publică: redactează contractul de vânzare-cumpărare, se asigură că tranzacția este legală, încasează impozitele pe care legea îl obligă să le încaseze și trimite documentul spre înscriere în Cartea Funciară (Cartea Funciară). El oferă un serviciu ambelor părți deopotrivă și își păstrează neutralitatea.

Pentru israelieni este important să înțeleagă diferența. În Israel, un notar autentifică în principal semnături, copii și traduceri, iar contractul de vânzare-cumpărare este redactat de avocații părților. În România, ca în majoritatea țărilor de drept continental, notarul este cel care redactează documentul și răspunde de corectitudinea lui juridică. Pe de altă parte, el nu reprezintă cumpărătorul și nu negociază în numele lui. Neutralitatea înseamnă că nu are datoria să se îngrijească ca termenii să fie buni pentru dumneavoastră.

2Ce documente cere notarul înainte de semnare?

Lista documentelor este în mare parte fixă, dar birouri notariale diferite cer uneori documente suplimentare. Este indicat să primiți lista de la notar cu câteva zile înainte. La cumpărarea unui apartament într-un bloc se cer de obicei:

• Cărți de identitate sau pașapoarte valabile ale tuturor părților.
• Actul de proprietate al vânzătorului: un contract de vânzare anterior, un contract de donație, un proces-verbal de predare, o hotărâre judecătorească sau un certificat de moștenitor. Un imobil dobândit prin moștenire poate fi vândut numai după ce succesiunea a fost reglementată.
• Documentele cadastrale: imobilul trebuie să fie înscris în cadastru și în Cartea Funciară (intabulat). Fără aceasta nu poate fi vândut.
• Certificatele fiscale (certificat fiscal): un certificat de la autoritatea locală că nu există datorii la impozitul pe clădiri și teren. Notarul îl poate solicita el însuși. Și cumpărătorul trebuie să prezinte un certificat fiscal de la autoritatea locală a domiciliului sau a sediului social al societății.
• Certificatul de performanță energetică (certificat de performanță energetică) al apartamentului, eliberat de un auditor energetic atestat.
• Adeverința de la asociația de proprietari (asociația de proprietari), semnată în original de președinte și de administrator. Dacă există o datorie față de asociație, apartamentul poate fi vândut abia după ce datoria a fost achitată.
• Facturile și plățile recente pentru utilități, pentru a dovedi că nu există datorii.
• Când vânzătorul sau cumpărătorul este o societate: certificatul fiscal de la autoritatea fiscală (ANAF), un extras actualizat din registrul comerțului și hotărârea asociaților de aprobare a tranzacției, dacă este necesară.

3Ce verifică notarul în practică?

Notarul verifică în principal situația juridică a imobilului și a părților, așa cum reiese din documente și din registre. Verificările principale:

1. Identitatea și capacitatea: că părțile sunt cine spun că sunt, că au dreptul să semneze și că reprezentantul unei societăți sau mandatarul este împuternicit să semneze.
2. Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare (extras de carte funciară pentru autentificare): notarul îl solicită el însuși. Extrasul este valabil 10 zile lucrătoare, iar în această perioadă fișa imobilului este blocată pentru alte operațiuni. Dacă tranzacția nu se semnează la timp, blocarea încetează. Dacă părțile renunță la tranzacție, notarul solicită imediat anularea blocării.
3. Înscrierile din Cartea Funciară: cine este proprietarul înscris, cum este descris imobilul și dacă există ipoteci, interdicții de înstrăinare, litigii, notări ale unor antecontracte sau alte sarcini. O înscriere care poate afecta vânzarea trebuie reglementată înainte de semnare.
4. Datoriile: certificatele fiscale de la autoritatea locală și adeverința de la asociația de proprietari.
5. Valoarea în scop fiscal și pentru onorariu: prețul declarat este comparat cu prețul minim din grila notarială (grila notarială). Dacă prețul este mai mic, onorariul și impozitul se calculează după grilă.
6. Impozitul vânzătorului: notarul calculează și încasează impozitul pe venit al unui vânzător persoană fizică și îl virează autorităților.
7. Înscrierea: după semnare, notarul trimite tranzacția registratorului de carte funciară pentru a înscrie proprietatea pe numele cumpărătorului.

4Ce nu verifică notarul?

În ceea ce privește imobilul în sine, mediul lui și rentabilitatea lui, răspunderea notarului este limitată. Acestea sunt verificările care rămân în sarcina cumpărătorului și a consilierilor săi:

• Starea fizică a imobilului: vicii ascunse, igrasie, starea structurii și a instalațiilor.
• Legalitatea construcției în fapt: dacă închiderea unui balcon, o extindere la mansardă sau unirea unor apartamente au primit autorizație. Extrasul descrie ceea ce a fost înscris, nu ceea ce a fost construit în realitate.
• Urbanism și construcții: ce se poate construi în vecinătate, planurile aflate în pregătire, restricțiile de protejare a patrimoniului.
• Valoarea de piață: grila notarială stabilește doar un minim pentru calculul impozitului și al onorariului. Nu este o evaluare.
• Soliditatea dezvoltatorului într-o tranzacție cu o societate dezvoltatoare, precum și garanțiile pentru banii dumneavoastră.
• Adecvarea la utilizarea pe care ați planificat-o: de exemplu, dacă clădirea permite închirierea pe termen scurt.
• Condițiile comerciale: grafice de plăți, despăgubiri, termene de predare.
• Impozitarea în Israel: raportare, structura de deținere, convenția fiscală.

5Cât costă un notar în România?

Onorariul notarului pentru un contract de vânzare-cumpărare imobiliară se calculează pe trepte de valoare, stabilite în normele privind onorariile minime ale notarilor (Ordinul ministrului justiției 177/C/2024, publicat în Monitorul Oficial nr. 70 din 26 ianuarie 2024). Acestea sunt onorarii minime, iar un notar poate percepe mai mult. Valoarea de calcul este prețul declarat de părți sau prețul minim din grila notarială, dacă acesta este mai mare. La onorariu se adaugă TVA, 21% la octombrie 2026.

Pentru o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) în care se plătește o parte din preț, onorariul este de 1% din suma plătită, dar nu mai puțin de 230 de lei. Când nu se plătește nicio sumă, onorariul este fix, de 230 de lei.

6Ce alte costuri se plătesc în tranzacție?

Pe lângă onorariul notarului, există și alte plăți, iar majoritatea sunt încasate de notar la momentul semnării. Împărțirea dintre cumpărător și vânzător din tabel este practica uzuală, iar părțile pot conveni o altă împărțire.

Exemplu (calcul la minim): pentru un apartament cu prețul declarat de 500.000 de lei, onorariul minim al notarului este de aproximativ 5.505 lei, iar cu TVA de 21% aproximativ 6.661 de lei. Taxa de înscriere pentru un cumpărător persoană fizică este de aproximativ 750 de lei, iar pentru un cumpărător societate de aproximativ 2.500 de lei. Într-o tranzacție de 1.000.000 de lei, onorariul minim este de aproximativ 8.805 lei înainte de TVA și de aproximativ 10.654 de lei după. Impozitul vânzătorului nu este suportat de cumpărător, dar influențează negocierea, mai ales când vânzătorul a deținut imobilul mai puțin de trei ani.

7Cum semnați în fața unui notar român din Israel?

Nu este obligatoriu să ajungeți în România. Calea uzuală este o procură notarială specială (procură specială) care împuternicește un mandatar să semneze în numele dumneavoastră. Există două moduri de a o întocmi:

• La consulatul României: procura se întocmește în limba română și este acceptată în România fără alte formalități.
• La un notar din Israel: trebuie adăugată o apostilă (Israelul și România sunt semnatare ale Convenției de la Haga), iar apoi documentul trebuie tradus în limba română printr-o traducere autorizată.

Procura trebuie să fie detaliată: identificarea imobilului după numărul cadastral și numărul de Carte Funciară, prețul sau intervalul de preț, împuternicirea de a plăti, de a semna un antecontract și un contract final, de a solicita înscrierea și de a primi documente. Dacă o parte care nu vorbește limba română semnează personal în fața notarului, trebuie coordonat din timp un interpret autorizat. Astfel nu rămâne nicio îndoială că partea a înțeles ce a semnat.

8Ce greșeli frecvente este bine să evitați?

• Să vedeți proiectul abia în ziua semnării: solicitați proiectul de contract cu câteva zile lucrătoare înainte și trimiteți-l la verificare.
• Să declarați un preț mai mic decât cel real: nu economisește impozit atunci când grila notarială este mai mare și expune ambele părți la un risc juridic și fiscal.
• Să transferați bani înainte de semnare fără un mecanism de protecție: restul de preț este indicat să fie plătit la momentul semnării sau printr-un cont escrow care se eliberează odată cu înscrierea.
• Să presupuneți că extrasul este suficient: un extras curat nu înseamnă că imobilul este construit conform autorizației și nu înseamnă că nu există datorii neînscrise.
• Să nu verificați că proprietatea a fost înscrisă: după semnare, verificați că proprietatea a fost efectiv înscrisă pe numele dumneavoastră și solicitați un extras actualizat.

9Înainte de semnare: cum însoțim etapa notarială

Verificăm Cartea Funciară și proprietatea înainte de a începe, parcurgem proiectul de contract al notarului și solicităm modificări, și ne asigurăm că toate certificatele privind datoriile au fost primite. Pregătim totodată o procură adaptată semnării de la distanță. Deoarece lucrăm în limba română și în ebraică, nu există decalaj între ceea ce se semnează la București și ceea ce a înțeles clientul în Israel. După semnare urmărim înscrierea până la primirea unui extras pe numele cumpărătorului.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.