باختصار
في رومانيا تُوقَّع صفقة العقار أمام كاتب عدل (notar public) يصوغ عقد البيع، ويفحص السجل العقاري والمستندات والضرائب، ويجبي ضريبة البائع، ويرسل الصفقة إلى التسجيل. كاتب العدل محايد ولا يمثّل أيًّا من الطرفين. وهو لا يفحص حالة العقار ولا قانونية البناء ولا الجدوى الاقتصادية ولا تبعات الصفقة في إسرائيل. وتُحدَّد أتعابه الدنيا بجدول شرائح بحسب قيمة الصفقة، ويُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة ورسم التسجيل وضريبة البائع.
أبرز النقاط
- 1يصوغ كاتب العدل الروماني عقد البيع ويتحمّل مسؤولية قانونيته، لكنه محايد وليس محاميكم.
- 2قبل التوقيع يستخرج كاتب العدل مستخرجًا من السجل العقاري لغرض التوثيق، ويؤدي ذلك إلى تجميد صحيفة العقار لمدة 10 أيام عمل.
- 3تُحدَّد الأتعاب الدنيا لكاتب العدل بالأمر 177/C/2024 بحسب شرائح القيمة، ويُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة (21% اعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026).
- 4رسم التسجيل لدى ANCPI هو 0.15% من القيمة للأفراد و0.5% للشركات. أما ضريبة البائع فهي 3% أو 1% بحسب مدة الحيازة.
- 5لا يفحص كاتب العدل حالة العقار ولا تراخيص أعمال البناء الإضافية ولا التخطيط المستقبلي ولا الضرائب في إسرائيل. هذه الفحوص يجب طلبها بشكل منفصل.
ما دور كاتب العدل في صفقة عقارية في رومانيا؟
في رومانيا تُوقَّع الصفقة التي تنقل ملكية العقار بصيغة موثّقة أمام كاتب عدل. وكاتب العدل صاحب وظيفة عامة: فهو يصوغ عقد البيع، ويتأكد من قانونية الصفقة، ويجبي الضرائب التي يوجب القانون عليه جبايتها، ويرسل المستند إلى التسجيل في السجل العقاري (Cartea Funciară). وهو يخدم الطرفين معًا ويلتزم الحياد.
من المهم للإسرائيليين أن يفهموا الفرق. ففي إسرائيل يصادق كاتب العدل في الأساس على التواقيع والنسخ والترجمات، ويصوغ محامو الطرفين عقد البيع. أما في رومانيا، كما في معظم دول النظام القانوني القاري، فكاتب العدل هو من يصوغ المستند ويتحمّل مسؤولية سلامته القانونية. وفي المقابل، هو لا يمثّل المشتري ولا يتفاوض نيابةً عنه. فالحياد يعني أنه غير مكلّف بالحرص على أن تكون الشروط جيدة لكم.
قبل التوقيع يستخرج كاتب العدل مستخرجًا من السجل العقاري لغرض التوثيق، ويؤدي ذلك إلى تجميد صحيفة العقار لمدة 10 أيام عمل.
ما المستندات التي يطلبها كاتب العدل قبل التوقيع؟
قائمة المستندات ثابتة في معظمها، لكن مكاتب كتّاب العدل تطلب أحيانًا مستندات إضافية. يُستحسن الحصول على القائمة من كاتب العدل قبل أيام. وعند شراء شقة في بناية مشتركة تُطلب عادةً المستندات الآتية:
- بطاقات هوية أو جوازات سفر سارية لجميع الأطراف.
- مستند ملكية البائع: عقد بيع سابق، أو عقد هبة، أو محضر تسليم، أو حكم قضائي، أو شهادة وراثة. والعقار الذي آل بالإرث لا يمكن بيعه إلا بعد تسوية الميراث.
- مستندات المساحة (cadastru): يجب أن يكون العقار مسجَّلًا في المساحة وفي السجل العقاري (intabulat). وبدون ذلك لا يمكن بيعه.
- شهادات الضرائب (certificat fiscal): شهادة من السلطة المحلية بعدم وجود متأخرات من ضريبة الأملاك والرسوم المحلية. ويستطيع كاتب العدل طلبها بنفسه. كما يجب على المشتري تقديم شهادة ضريبية من السلطة المحلية لمحل إقامته أو لمقرّ الشركة المسجَّل.
- شهادة الأداء الطاقي (certificat de performanță energetică) للشقة، صادرة عن مدقق طاقة معتمد.
- شهادة من جمعية الملّاك (asociația de proprietari)، موقّعة بالأصل من رئيس الجمعية والمدير. وإذا وُجد دَين للجمعية فلا يجوز بيع الشقة إلا بعد تسويته.
- أحدث فواتير ودفعات الخدمات، لإثبات عدم وجود ديون.
- عندما يكون البائع أو المشتري شركة: شهادة ضريبية من مصلحة الضرائب (ANAF)، ومستخرج حديث من سجل الشركات، وقرار من المساهمين بالموافقة على الصفقة إذا كان مطلوبًا.
ما الذي يفحصه كاتب العدل فعليًا؟
يفحص كاتب العدل في الأساس الوضع القانوني للعقار وللأطراف، كما يظهر في المستندات والسجلات. وأهم فحوصه:
- الهوية والأهلية: أن الأطراف هم من يدّعون، وأنهم مخوَّلون بالتوقيع، وأن ممثل الشركة أو الوكيل مفوَّض بالتوقيع.
- مستخرج السجل العقاري لغرض التوثيق (extras de carte funciară pentru autentificare): يطلبه كاتب العدل بنفسه. وهو ساري لمدة 10 أيام عمل، وخلال هذه الفترة تكون صحيفة العقار مجمّدة أمام أي إجراءات أخرى. وإذا لم تُوقَّع الصفقة في الوقت المحدد ينتهي التجميد. وإذا تخلّى الطرفان عن الصفقة يطلب كاتب العدل رفع التجميد فورًا.
- القيود في السجل العقاري: من هو المالك المسجَّل، وكيف يوصف العقار، وهل توجد رهون عقارية أو منع تصرّف أو إجراءات قضائية أو تأشيرات بعقود تمهيدية أو أعباء أخرى. وأي قيد قد يعيق البيع يجب تسويته قبل التوقيع.
- الديون: شهادات الضرائب من السلطة المحلية وشهادة جمعية الملّاك.
- القيمة لأغراض الضريبة والأتعاب: يُقارَن السعر المصرَّح به بالسعر الأدنى في الجدول العقاري لدى كتّاب العدل (grila notarială). وإذا كان السعر أقل منه فتُحسب الأتعاب والضريبة وفق الجدول.
- ضريبة البائع: يحسب كاتب العدل ضريبة الدخل المترتبة على البائع إذا كان فردًا، ويجبيها ويحوّلها إلى السلطات.
- التسجيل: بعد التوقيع يرسل كاتب العدل الصفقة إلى مسجِّل العقارات لتسجيل الملكية باسم المشتري.
ما الذي لا يفحصه كاتب العدل؟
فيما يتعلق بالعقار نفسه ومحيطه وجدواه، فإن مسؤولية كاتب العدل محدودة. هذه هي الفحوص التي تبقى على عاتق المشتري ومستشاريه:
- الحالة المادية للعقار: العيوب الخفية، والرطوبة، وحالة الهيكل والأنظمة.
- قانونية البناء الفعلي: هل حصل إغلاق الشرفة أو إضافة العلّية أو دمج الشقق على ترخيص. فالمستخرج يصف ما سُجِّل، لا ما بُني فعلًا.
- التخطيط والبناء: ما المسموح بناؤه في المحيط، والمخططات قيد الإعداد، وقيود الحفاظ على المباني.
- القيمة السوقية: الجدول العقاري يحدد حدًّا أدنى فقط لحساب الضريبة والأتعاب. وهو ليس تقييمًا عقاريًا.
- متانة المطوِّر في الصفقة مع شركة تطوير، وضمانات أموالكم.
- الملاءمة للاستخدام الذي خططتم له: مثلًا هل يسمح المبنى بالتأجير قصير الأجل.
- الشروط التجارية: جداول الدفع، والتعويضات، ومواعيد التسليم.
- الضرائب في إسرائيل: الإبلاغ، وهيكل الملكية، واتفاقية منع الازدواج الضريبي.
كاتب العدل مسؤول عن أن يكون العقد قانونيًا، لا عن أن يكون جيدًا لكم. وفي الصفقة مع مطوِّر تأتي المسودة في الغالب من المطوِّر، ويتحقق كاتب العدل فقط من خلوّها من عيب قانوني. أما محامٍ من طرف المشتري يراجع المسودة مسبقًا فهو إضافة صغيرة في الكلفة وكبيرة في الحماية.
كم يكلّف كاتب العدل في رومانيا؟
تُحسب أتعاب كاتب العدل على عقد بيع العقار بحسب شرائح القيمة التي حدّدتها المعايير الخاصة بالتعرفة الدنيا لكتّاب العدل (أمر وزير العدل 177/C/2024، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 70 بتاريخ 26 كانون الثاني/يناير 2024). وهذه تعرفة دنيا، ويحق لكاتب العدل أن يتقاضى أكثر منها. والقيمة المعتمدة للحساب هي السعر الذي صرّح به الطرفان، أو السعر الأدنى في الجدول العقاري إن كان أعلى. وتُضاف إلى الأتعاب ضريبة القيمة المضافة، 21% اعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026.
| قيمة الصفقة (ليو) | الحد الأدنى لأتعاب كاتب العدل (قبل ضريبة القيمة المضافة) |
|---|---|
| حتى 20,000 | 2.2%، وبما لا يقل عن 230 ليو |
| من 20,001 إلى 35,000 | 440 ليو + 1.9% من المبلغ الذي يتجاوز 20,001 |
| من 35,001 إلى 65,000 | 725 ليو + 1.6% من المبلغ الذي يتجاوز 35,001 |
| من 65,001 إلى 100,000 | 1,205 ليو + 1.5% من المبلغ الذي يتجاوز 65,001 |
| من 100,001 إلى 200,000 | 1,705 ليو + 1.1% من المبلغ الذي يتجاوز 100,001 |
| من 200,001 إلى 600,000 | 2,805 ليو + 0.9% من المبلغ الذي يتجاوز 200,001 |
| أكثر من 600,001 | 6,405 ليو + 0.6% من المبلغ الذي يتجاوز 600,001 |
أما في وعد البيع الثنائي (العقد التمهيدي) الذي يُدفع فيه جزء من الثمن، فالأتعاب 1% من المبلغ المدفوع وبما لا يقل عن 230 ليو. وعندما لا يُدفع أي مبلغ تكون الأتعاب ثابتة بقيمة 230 ليو.
ما التكاليف الأخرى التي تُدفع في الصفقة؟
إلى جانب أتعاب كاتب العدل توجد دفعات أخرى، ومعظمها يجبيه كاتب العدل عند التوقيع. والتوزيع بين المشتري والبائع في الجدول هو المعتاد، ويجوز للطرفين الاتفاق على توزيع مختلف.
| الدفعة | النسبة أو المبلغ | من يدفع عادةً |
|---|---|---|
| أتعاب كاتب العدل | بحسب جدول الشرائح + ضريبة القيمة المضافة | المشتري |
| رسم التسجيل في السجل العقاري (ANCPI) | 0.15% من القيمة للأفراد، 0.5% للشركات، وبما لا يقل عن 60 ليو | المشتري |
| مستخرج السجل العقاري لغرض التوثيق | 40 ليو (200 ليو في الإجراء المستعجل) | البائع |
| ضريبة الدخل على البائع الفرد | 3% إذا كانت مدة حيازة العقار حتى 3 سنوات، و1% إذا زادت على 3 سنوات | البائع (يقتطعها كاتب العدل ويحوّلها) |
| الترجمة والمترجم الشفوي | بحسب الاتفاق | الطرف الذي لا يتحدث الرومانية |
مثال (حساب الحد الأدنى): في شقة سعرها المصرَّح به 500,000 ليو، تبلغ الأتعاب الدنيا لكاتب العدل نحو 5,505 ليو، ومع ضريبة القيمة المضافة 21% نحو 6,661 ليو. ويبلغ رسم التسجيل للمشتري الفرد نحو 750 ليو، وللمشتري الشركة نحو 2,500 ليو. وفي صفقة بقيمة 1,000,000 ليو تبلغ الأتعاب الدنيا نحو 8,805 ليو قبل ضريبة القيمة المضافة، ونحو 10,654 ليو بعدها. وضريبة البائع لا تقع على المشتري، لكنها تؤثر في التفاوض، خصوصًا عندما يكون البائع قد حاز العقار أقل من ثلاث سنوات.
كيف يمكن التوقيع أمام كاتب عدل روماني من إسرائيل؟
ليس من الضروري الحضور إلى رومانيا. الطريقة المعتادة هي وكالة خاصة موثّقة (procură specială) تفوّض الوكيل بالتوقيع باسمكم. وهناك طريقتان لإعدادها:
- في القنصلية الرومانية: تُحرَّر الوكالة بالرومانية وتُقبل في رومانيا دون مصادقات إضافية.
- لدى كاتب عدل في إسرائيل: يلزم إضافة أبوستيل (إسرائيل ورومانيا طرفان في اتفاقية لاهاي)، ثم ترجمة المستند إلى الرومانية ترجمة معتمدة.
ويجب أن تكون الوكالة مفصّلة: تحديد العقار برقم المساحة والسجل العقاري، والسعر أو نطاق السعر، والصلاحية بالدفع والتوقيع على العقد التمهيدي والعقد النهائي وطلب التسجيل واستلام المستندات. وإذا كان الطرف الذي لا يتحدث الرومانية سيوقّع بنفسه أمام كاتب العدل، فيجب الاتفاق مسبقًا على مترجم شفوي معتمد. وبذلك لا يبقى شك في أن الطرف فهم ما وقّع عليه.
ما الأخطاء الشائعة التي ينبغي تجنّبها؟
- الاطلاع على المسودة يوم التوقيع فقط: اطلبوا مسودة العقد قبل عدة أيام عمل وأحيلوها للفحص.
- التصريح بسعر أقل من السعر الحقيقي: لا يوفّر ذلك ضريبة عندما يكون الجدول العقاري أعلى، ويعرّض الطرفين لمخاطر قانونية وضريبية.
- تحويل الأموال قبل التوقيع دون آلية حماية: يُستحسن دفع باقي الثمن عند التوقيع، أو عبر حساب ضمان (escrow) يُفرج عنه عند التسجيل.
- افتراض أن المستخرج يكفي: المستخرج النظيف لا يعني أن العقار مبني وفق الترخيص، ولا يعني عدم وجود ديون غير مسجَّلة.
- عدم التحقق من تسجيل الملكية: بعد التوقيع يجب التأكد من أن الملكية سُجِّلت فعلًا باسمكم، وطلب مستخرج محدَّث.
قبل التوقيع: كيف نرافقكم في المرحلة التوثيقية
نفحص السجل العقاري والملكية قبل البدء، ونراجع مسودة العقد لدى كاتب العدل ونطلب إدخال تعديلات عليها، ونتأكد من استلام جميع شهادات الديون. كما نُعِدّ وكالة مخصصة للتوقيع عن بُعد. ولأننا نعمل بالرومانية والعبرية، فلا فجوة بين ما يُوقَّع في بوخارست وما فهمه العميل في إسرائيل. وبعد التوقيع نتابع التسجيل إلى أن يصدر مستخرج باسم المشتري.
هذه المقالة معلومات عامة، صحيحة اعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليست استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. التعرفات والرسوم والضرائب تتغير من حين إلى آخر. قبل التوقيع يُنصح بالتحقق منها لدى كاتب العدل والحصول على استشارة خاصة بحالتكم.
أسئلة شائعة
هل يمثّل كاتب العدل في رومانيا المشتري؟
لا. كاتب العدل الروماني صاحب وظيفة عامة محايد، يخدم الطرفين. يصوغ العقد ويتحمّل مسؤولية قانونيته، لكنه لا يتفاوض ولا يحرص على أن تكون الشروط جيدة لطرف معين. للتمثيل تحتاجون إلى محامٍ من طرفكم.
كم يكلّف كاتب العدل عند شراء شقة في رومانيا؟
تُحدَّد الأتعاب الدنيا بحسب شرائح القيمة في الأمر 177/C/2024. فمثلًا في صفقة من 200,001 إلى 600,000 ليو تكون الأتعاب 2,805 ليو إضافةً إلى 0.9% من المبلغ الذي يتجاوز 200,001 ليو، ويُضاف إلى ذلك ضريبة القيمة المضافة 21% (اعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026). ويحق لكاتب العدل أن يتقاضى أكثر من الحد الأدنى.
من يدفع ضريبة البيع في رومانيا، المشتري أم البائع؟
ضريبة الدخل على بيع العقار من قبل شخص طبيعي تقع على البائع. والنسبة 3% إذا كانت مدة حيازة العقار حتى ثلاث سنوات، و1% إذا زادت على ثلاث سنوات. ويحسب كاتب العدل الضريبة ويجبيها عند التوقيع ويحوّلها إلى السلطات.
هل يمكن شراء عقار في رومانيا دون الحضور للتوقيع؟
نعم. يمكن التوقيع بوساطة وكالة خاصة موثّقة تُحرَّر في القنصلية الرومانية أو لدى كاتب عدل في إسرائيل مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية. ويجب أن تحدد الوكالة العقار وصلاحيات الوكيل بدقة.
ما هو مستخرج السجل العقاري لغرض التوثيق؟
هو مستخرج خاص يطلبه كاتب العدل قبل التوقيع. وهو ساري لمدة 10 أيام عمل، وخلالها تكون صحيفة العقار في السجل العقاري مجمّدة أمام أي إجراءات أخرى. وبذلك لا يستطيع أحد تسجيل حق آخر على العقار بين الفحص والتوقيع.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Ordinul MJ nr. 177/C/2024 - Norme privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile prestate de notarii publici (Monitorul Oficial nr. 70/26.01.2024)
- notari.pro - Contract de vânzare-cumpărare imobil: acte, costuri, pași (2026)
- notari.pro - Tarife notar, taxe notariale
- Alba24 - Tarife ANCPI 2024 (Ordinul ANCPI 16/2019 modificat prin Ordinul 1498/2024)
- Playtech - Cât costă un contract de vânzare-cumpărare: taxe notariale 2026
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.