Роль государственного нотариуса в Румынии при сделке с недвижимостью: что он проверяет, что не проверяет и сколько это стоит

1Какова роль государственного нотариуса в сделке с недвижимостью в Румынии?

В Румынии сделка, переводящая право собственности на недвижимость, подписывается в аутентичной форме, у государственного нотариуса. Нотариус - лицо, наделённое публичной функцией: он составляет договор купли-продажи, убеждается в законности сделки, взимает налоги, которые закон обязывает его взимать, и направляет документ на регистрацию в поземельную книгу (Cartea Funciară). Он обслуживает обе стороны одновременно и сохраняет нейтральность.

Израильтянам важно понимать эту разницу. В Израиле нотариус в основном удостоверяет подписи, копии и переводы, а договор купли-продажи составляют адвокаты сторон. В Румынии, как и в большинстве стран континентального права, именно нотариус составляет документ и отвечает за его юридическую корректность. С другой стороны, он не представляет покупателя и не ведёт переговоры от его имени. Нейтральность означает, что нотариус не обязан заботиться о том, чтобы условия были выгодны вам.

2Какие документы нотариус требует перед подписанием?

Перечень документов в основном стандартный, но разные нотариальные конторы иногда запрашивают дополнительные бумаги. Желательно получить список у нотариуса за несколько дней до сделки. При покупке квартиры в многоквартирном доме обычно требуются:

• Действующие удостоверения личности или паспорта всех сторон.
• Документ о праве собственности продавца: предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, акт приёма-передачи, судебное решение или свидетельство о праве на наследство. Недвижимость, полученную по наследству, можно продавать только после оформления наследства.
• Кадастровые документы: объект должен быть зарегистрирован в кадастре и в поземельной книге (intabulat). Без этого его нельзя продать.
• Налоговые справки (certificat fiscal): справка местных властей об отсутствии задолженности по местным налогам и сборам. Нотариус может запросить её самостоятельно. Покупатель также должен предъявить налоговую справку от местных властей по месту жительства или по юридическому адресу компании.
• Сертификат энергетической эффективности (certificat de performanță energetică) квартиры, выданный аккредитованным энергоаудитором.
• Справка от ассоциации собственников (asociația de proprietari), подписанная в оригинале председателем и управляющим. Если у квартиры есть долг перед ассоциацией, продать её можно только после погашения долга.
• Последние счета и платёжные документы за коммунальные услуги, подтверждающие отсутствие задолженности.
• Если продавец или покупатель - компания: налоговая справка от налоговой службы (ANAF), актуальная выписка из торгового реестра и решение акционеров об одобрении сделки, если оно требуется.

3Что нотариус проверяет на практике?

Нотариус проверяет в первую очередь правовое положение объекта и сторон в том виде, в каком оно отражено в документах и реестрах. Основные проверки:

1. Личность и дееспособность: стороны - те, за кого себя выдают, имеют право подписывать, а представитель компании или доверенное лицо уполномочены подписывать.
2. Выписка из поземельной книги для удостоверения (extras de carte funciară pentru autentificare): нотариус запрашивает её сам. Выписка действительна 10 рабочих дней, и в этот период лист объекта заблокирован для других операций. Если сделка не подписана вовремя, блокировка снимается. Если стороны отказываются от сделки, нотариус немедленно просит снять блокировку.
3. Записи в поземельной книге: кто зарегистрирован собственником, как описан объект, нет ли ипотек, запретов на сделки, судебных споров, отметок о предварительных договорах или иных обременений. Запись, способная помешать продаже, должна быть урегулирована до подписания.
4. Задолженности: налоговые справки местных властей и справка ассоциации собственников.
5. Стоимость для целей налога и вознаграждения: заявленная цена сравнивается с минимальной ценой по нотариальной таблице (grila notarială). Если цена ниже, вознаграждение и налог рассчитываются по таблице.
6. Налог продавца: нотариус рассчитывает и взимает подоходный налог с продавца - физического лица и перечисляет его властям.
7. Регистрация: после подписания нотариус направляет сделку в регистратор недвижимости для регистрации права собственности на имя покупателя.

4Что нотариус не проверяет?

Что касается самого объекта, его окружения и экономической целесообразности, ответственность нотариуса ограничена. Следующие проверки остаются на покупателе и его консультантах:

• Физическое состояние объекта: скрытые дефекты, сырость, состояние несущих конструкций и инженерных систем.
• Законность фактического строительства: получили ли разрешение остекление балкона, мансардная пристройка или объединение квартир. Выписка описывает то, что зарегистрировано, а не то, что построено на самом деле.
• Градостроительное планирование: что разрешено строить по соседству, какие планы находятся в разработке, ограничения по охране памятников.
• Рыночная стоимость: нотариальная таблица задаёт лишь минимум для расчёта налога и вознаграждения. Это не оценка.
• Надёжность застройщика при сделке с девелоперской компанией и гарантии сохранности ваших средств.
• Соответствие планируемому использованию: например, допускает ли здание краткосрочную аренду.
• Коммерческие условия: графики платежей, штрафные санкции, сроки передачи.
• Налогообложение в Израиле: отчётность, структура владения, налоговая конвенция.

5Сколько стоит нотариус в Румынии?

Вознаграждение нотариуса за договор купли-продажи недвижимости рассчитывается по ступеням стоимости, установленным нормами минимальных тарифов нотариусов (приказ министра юстиции 177/C/2024, опубликованный в Официальном вестнике № 70 от 26 января 2024 года). Это минимальные тарифы, нотариус вправе взимать больше. Расчётной стоимостью считается цена, заявленная сторонами, либо минимальная цена по нотариальной таблице, если она выше. К вознаграждению добавляется НДС - 21% по состоянию на октябрь 2026 года.

За двусторонний предварительный договор купли-продажи (promisiune de vânzare), в рамках которого выплачивается часть цены, вознаграждение составляет 1% от выплаченной суммы, но не менее 230 лей. Если денежные средства не передаются, вознаграждение фиксировано и составляет 230 лей.

6Какие дополнительные расходы возникают при сделке?

Помимо вознаграждения нотариуса есть ещё несколько платежей, большинство из которых нотариус взимает в момент подписания. Распределение между покупателем и продавцом в таблице отражает сложившуюся практику; стороны могут договориться об ином.

Пример (минимальный расчёт): для квартиры с заявленной ценой 500 000 лей минимальное вознаграждение нотариуса составляет около 5 505 лей, а с НДС 21% - около 6 661 лей. Регистрационный сбор для покупателя - физического лица составляет около 750 лей, а для покупателя - компании около 2 500 лей. При сделке на 1 000 000 лей минимальное вознаграждение составляет около 8 805 лей без НДС и около 10 654 лей с НДС. Налог продавца на покупателя не возлагается, но он влияет на переговоры, особенно если продавец владел объектом менее трёх лет.

7Как подписать сделку у румынского нотариуса из Израиля?

Приезжать в Румынию необязательно. Обычный путь - специальная нотариальная доверенность (procură specială), уполномочивающая представителя подписать от вашего имени. Оформить её можно двумя способами:

• В румынском консульстве: доверенность составляется на румынском языке и принимается в Румынии без дополнительных удостоверений.
• У нотариуса в Израиле: необходимо проставить апостиль (Израиль и Румыния участвуют в Гаагской конвенции), а затем сделать заверенный перевод документа на румынский язык.

Доверенность должна быть подробной: идентификация объекта по кадастровому номеру и номеру поземельной книги, цена или диапазон цены, полномочия на оплату, подписание предварительного и окончательного договоров, подачу заявления на регистрацию и получение документов. Если сторона, не владеющая румынским языком, подписывает лично у нотариуса, заранее нужно заказать аккредитованного переводчика. Тогда не остаётся сомнений, что сторона поняла, что именно она подписала.

8Каких распространённых ошибок стоит избегать?

• Увидеть проект только в день подписания: запросите проект договора за несколько рабочих дней и передайте его на проверку.
• Заявить цену ниже реальной: если нотариальная таблица выше, налог не сэкономить, а обе стороны подвергаются юридическому и налоговому риску.
• Переводить деньги до подписания без механизма защиты: остаток цены лучше платить в момент подписания либо через условный счёт (escrow), средства с которого высвобождаются после регистрации.
• Полагать, что выписки достаточно: чистая выписка не означает, что объект построен в соответствии с разрешением, и не означает отсутствия незарегистрированных долгов.
• Не проверить, что право собственности зарегистрировано: после подписания убедитесь, что право на самом деле зарегистрировано на ваше имя, и запросите свежую выписку.

9Перед подписанием: как мы сопровождаем нотариальный этап

Мы проверяем поземельную книгу и право собственности до начала сделки, изучаем проект договора нотариуса и запрашиваем в нём изменения, а также убеждаемся, что получены все справки об отсутствии задолженностей. Кроме того, мы готовим доверенность, адаптированную для подписания дистанционно. Поскольку мы работаем на румынском и иврите, нет разрыва между тем, что подписано в Бухаресте, и тем, что понял клиент в Израиле. После подписания мы отслеживаем регистрацию до получения выписки на имя покупателя.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.