תפקיד הנוטריון הציבורי הרומני בעסקת נדל״ן: מה הוא בודק, מה לא, וכמה זה עולה

1מה תפקידו של הנוטריון הציבורי בעסקת נדל״ן ברומניה?

ברומניה עסקה שמעבירה בעלות במקרקעין נחתמת בצורה אותנטית, בפני נוטריון ציבורי. הנוטריון הוא בעל תפקיד ציבורי: הוא מנסח את חוזה המכר, מוודא שהעסקה חוקית, גובה את המסים שהחוק מטיל עליו לגבות ושולח את המסמך לרישום בספר המקרקעין (Cartea Funciară). הוא נותן שירות לשני הצדדים יחד ושומר על ניטרליות.

לישראלים חשוב להבין את ההבדל. בישראל נוטריון מאמת בעיקר חתימות, העתקים ותרגומים, ואת חוזה המכר מנסחים עורכי הדין של הצדדים. ברומניה, כמו ברוב מדינות המשפט הקונטיננטלי, הנוטריון הוא זה שמנסח את המסמך ואחראי לתקינותו המשפטית. מצד שני, הוא לא מייצג את הרוכש ולא מנהל בשבילו משא ומתן. ניטרליות פירושה שהוא לא אמור לדאוג שהתנאים יהיו טובים לכם.

2אילו מסמכים הנוטריון דורש לפני החתימה?

רשימת המסמכים קבועה ברובה, אבל משרדי נוטריון שונים מבקשים לפעמים מסמכים נוספים. כדאי לקבל את הרשימה מהנוטריון כמה ימים מראש. ברכישת דירה בבניין משותף נדרשים בדרך כלל:

• תעודות זהות או דרכונים בתוקף של כל הצדדים.
• מסמך הבעלות של המוכר: חוזה מכר קודם, הסכם מתנה, פרוטוקול מסירה, פסק דין או תעודת ירושה. נכס שהתקבל בירושה אפשר למכור רק אחרי שהירושה הוסדרה.
• מסמכי קדסטר: הנכס צריך להיות רשום בקדסטר ובספר המקרקעין (intabulat). בלי זה אי אפשר למכור אותו.
• אישורי מס (certificat fiscal): אישור מהרשות המקומית שאין חובות של ארנונה ומס נכס. הנוטריון יכול לבקש אותו בעצמו. גם הרוכש צריך להציג אישור מס מהרשות המקומית של מקום מגוריו או של משרדה הרשום של החברה.
• תעודת ביצועים אנרגטיים (certificat de performanță energetică) של הדירה, מאת מבקר אנרגיה מוסמך.
• אישור מאגודת הבעלים (asociația de proprietari), חתום במקור בידי היו״ר והמנהל. אם יש חוב לאגודה, אפשר למכור את הדירה רק אחרי שהחוב הוסדר.
• חשבונות ותשלומים אחרונים של שירותים, כדי להראות שאין חובות.
• כשהמוכר או הקונה הם חברה: אישור מס מרשות המסים (ANAF), תמצית עדכנית מרשם החברות והחלטה של בעלי המניות לאשר את העסקה, אם היא נדרשת.

3מה הנוטריון בודק בפועל?

הנוטריון בודק בעיקר את המצב המשפטי של הנכס ושל הצדדים, כפי שהוא מופיע במסמכים ובמרשמים. הבדיקות המרכזיות:

1. זהות וכשרות: שהצדדים הם מי שהם אומרים, שהם רשאים לחתום, ושנציג של חברה או מיופה כוח מוסמך לחתום.
2. נסח ספר מקרקעין לאימות (extras de carte funciară pentru autentificare): הנוטריון מבקש אותו בעצמו. הנסח תקף ל-10 ימי עבודה, ובתקופה הזו דף הנכס חסום לפעולות אחרות. אם העסקה לא נחתמת בזמן, החסימה פוקעת. אם הצדדים מוותרים על העסקה, הנוטריון מבקש לבטל את החסימה מיד.
3. רישומים בספר המקרקעין: מי הבעלים הרשום, איך הנכס מתואר, ואם יש משכנתאות, איסורי עסקה, הליכים משפטיים, הערות על הסכמים מקדימים או שעבודים אחרים. רישום שעלול לפגוע במכירה צריך להסדיר לפני החתימה.
4. חובות: אישורי המס מהרשות המקומית והאישור מאגודת הבעלים.
5. שווי לצורכי מס ושכר: המחיר המוצהר מושווה למחיר המינימום בטבלת המחירים הנוטריונית (grila notarială). אם המחיר נמוך ממנה, השכר והמס מחושבים לפי הטבלה.
6. מס המוכר: הנוטריון מחשב וגובה את מס ההכנסה של מוכר שהוא אדם פרטי, ומעביר אותו לרשויות.
7. רישום: אחרי החתימה הנוטריון שולח את העסקה לרשם המקרקעין כדי לרשום את הבעלות על שם הרוכש.

4מה הנוטריון לא בודק?

בכל הנוגע לנכס עצמו, לסביבה שלו ולכדאיות שלו, אחריות הנוטריון מוגבלת. אלה הבדיקות שנשארות באחריות הרוכש והיועצים שלו:

• המצב הפיזי של הנכס: ליקויים נסתרים, רטיבות, מצב השלד והמערכות.
• חוקיות הבנייה בפועל: האם סגירת מרפסת, תוספת עליית גג או איחוד דירות קיבלו היתר. הנסח מתאר את מה שנרשם, לא את מה שנבנה בפועל.
• תכנון ובנייה: מה מותר לבנות בסביבה, תוכניות שנמצאות בהכנה, הגבלות שימור.
• שווי שוק: הטבלה הנוטריונית קובעת רק מינימום לחישוב מס ושכר. היא לא שמאות.
• איתנות היזם בעסקה מול חברה יזמית, והבטוחות לכספים שלכם.
• התאמה לשימוש שתכננתם: למשל אם הבניין מאפשר השכרה לטווח קצר.
• תנאים מסחריים: לוחות תשלומים, פיצויים, מועדי מסירה.
• מיסוי בישראל: דיווח, מבנה האחזקה, אמנת המס.

5כמה עולה נוטריון ברומניה?

שכר הנוטריון על חוזה מכר מקרקעין מחושב לפי מדרגות שווי, שנקבעו בנורמות לתעריפי המינימום של הנוטריונים (צו שר המשפטים 177/C/2024, שפורסם במוניטור הרשמי מס׳ 70 ב-26 בינואר 2024). אלה תעריפי מינימום, ונוטריון רשאי לגבות יותר. השווי לחישוב הוא המחיר שהצדדים הצהירו עליו, או מחיר המינימום בטבלה הנוטריונית אם הוא גבוה יותר. על השכר מוסיפים מע״מ, 21% נכון לאוקטובר 2026.

על הבטחת מכר דו-צדדית (הסכם מקדים) שבה משולם חלק מהמחיר, השכר הוא 1% מהסכום ששולם ולא פחות מ-230 לֵיי. כשלא משולם כסף, השכר הוא 230 לֵיי קבוע.

6אילו עלויות נוספות משלמים בעסקה?

לצד שכר הנוטריון יש עוד כמה תשלומים, ואת רובם הנוטריון גובה במעמד החתימה. החלוקה בין הקונה למוכר בטבלה היא הנוהג המקובל, והצדדים יכולים להסכים על חלוקה אחרת.

דוגמה (חישוב מינימום): בדירה שמחירה המוצהר 500,000 לֵיי, השכר המינימלי לנוטריון הוא כ-5,505 לֵיי, ועם מע״מ של 21% כ-6,661 לֵיי. אגרת הרישום לקונה פרטי היא כ-750 לֵיי, ולקונה שהוא חברה כ-2,500 לֵיי. בעסקה של 1,000,000 לֵיי, השכר המינימלי הוא כ-8,805 לֵיי לפני מע״מ, וכ-10,654 לֵיי אחריו. מס המוכר אינו מוטל על הקונה, אבל הוא משפיע על המשא ומתן, בייחוד כשהמוכר החזיק בנכס פחות משלוש שנים.

7איך חותמים בפני נוטריון רומני מישראל?

לא חייבים להגיע לרומניה. הדרך המקובלת היא ייפוי כוח נוטריוני מיוחד (procură specială) שמסמיך מיופה כוח לחתום בשמכם. יש שתי דרכים לערוך אותו:

• בקונסוליה הרומנית: ייפוי הכוח נערך ברומנית ומתקבל ברומניה בלי אישורים נוספים.
• אצל נוטריון בישראל: צריך להוסיף אפוסטיל (ישראל ורומניה חתומות על אמנת האג), ואחר כך לתרגם את המסמך לרומנית בתרגום מאושר.

ייפוי הכוח צריך להיות מפורט: זיהוי הנכס לפי מספר קדסטר וספר מקרקעין, המחיר או טווח המחיר, הסמכות לשלם, לחתום על חוזה מקדים ועל חוזה סופי, לבקש רישום ולקבל מסמכים. אם צד שאינו דובר רומנית חותם בעצמו בפני הנוטריון, צריך לתאם מראש מתורגמן מוסמך. כך אין ספק שהצד הבין על מה הוא חתם.

8אילו טעויות נפוצות כדאי למנוע?

• לראות את הטיוטה רק ביום החתימה: מבקשים את טיוטת החוזה כמה ימי עבודה מראש ומעבירים אותה לבדיקה.
• להצהיר על מחיר נמוך מהמחיר האמיתי: זה לא חוסך מס כשהטבלה הנוטריונית גבוהה יותר, וזה חושף את שני הצדדים לסיכון משפטי ומיסויי.
• להעביר כסף לפני החתימה בלי מנגנון הגנה: את יתרת המחיר כדאי לשלם במעמד החתימה, או דרך חשבון נאמנות שמשתחרר עם הרישום.
• להניח שהנסח מספיק: נסח נקי לא אומר שהנכס בנוי לפי ההיתר, ולא אומר שאין חובות שלא נרשמו.
• לא לבדוק שהבעלות נרשמה: אחרי החתימה מוודאים שהבעלות נרשמה בפועל על שמכם, ומבקשים נסח מעודכן.

9לפני שחותמים: איך אנחנו מלווים את השלב הנוטריוני

אנחנו בודקים את ספר המקרקעין ואת הבעלות לפני שמתחילים, עוברים על טיוטת החוזה של הנוטריון ומבקשים בה שינויים, ומוודאים שכל אישורי החובות התקבלו. אנחנו גם מכינים ייפוי כוח מותאם לחתימה מרחוק. בגלל שאנחנו עובדים ברומנית ובעברית, אין פער בין מה שנחתם בבוקרשט לבין מה שהלקוח הבין בישראל. אחרי החתימה אנחנו עוקבים אחרי הרישום עד שמתקבל נסח על שם הרוכש.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.