Pe scurt
Mai multe persoane care cumpără împreună o proprietate în România se înscriu drept coproprietari, iar fiecare deține o cotă-parte din dreptul de proprietate, considerată egală cu ale celorlalți dacă nu s-a scris altfel (art. 634 din Codul civil). Administrarea curentă necesită majoritate, vânzarea sau ipotecarea întregii proprietăți necesită acordul tuturor, iar fiecare coproprietar poate cere partajul oricând, cu excepția cazului în care ați convenit să-l suspendați pentru cel mult cinci ani. De aceea, cotele, cheltuielile și calea de ieșire se stabilesc în scris înainte de semnare.
Ce este important de reținut
- 1Cotele se înscriu în partea a II-a a extrasului de carte funciară, lângă numele fiecărui proprietar; fără altă mențiune, ele sunt considerate egale.
- 2Reparație urgentă - fiecare proprietar singur; administrare și închiriere de până la 3 ani - majoritatea cotelor; vânzarea, ipotecarea sau donarea întregii proprietăți - toți proprietarii (art. 640 și 641).
- 3Fiecare coproprietar poate cere partajul oricând (art. 669); o convenție notarială înscrisă îl poate suspenda pentru cel mult cinci ani (art. 672).
- 4Un creditor personal al unui coproprietar poate urmări cota acestuia sau poate cere partajul (art. 678), iar ceilalți coproprietari au prioritate la același preț.
- 5Înainte de a investi o sumă mică „într-o proprietate”, verificați ce se va înscrie pe numele dumneavoastră: o cotă în cartea funciară, părți sociale într-o societate sau doar un contract.
Doi frați care cumpără un apartament de închiriat sau trei familii care se hotărăsc pentru o casă de vacanță comună. Tehnic, în România acest lucru este simplu: toți cumpărătorii se înscriu ca proprietari în același act. Întrebările grele vin mai târziu, când unul vrea să vândă, altul încetează să plătească sau unul dintre coproprietari ajunge să aibă o datorie.
Ghidul explică ce prevede Codul civil român atunci când nu există un acord, unde merită să vă abateți în scris de la aceste reguli și când o societate este o alternativă mai bună. Problema înscrierii între soți este tratată într-un ghid separat; aici este vorba de coproprietari care nu formează un cuplu.
Ce este coproprietatea pe cote-părți potrivit dreptului român?
Oricine cumpără împreună cu alții devine coproprietar. Potrivit art. 634 din Codul civil, fiecare deține în mod exclusiv o parte din dreptul de proprietate (cotă-parte), nu o anumită cameră sau un anumit etaj. Cotele sunt considerate egale, până la proba contrară.
De aici prima regulă: dacă investiția nu a fost egală, de exemplu 60 la 40, împărțirea se scrie explicit în contractul de vânzare și în cartea funciară. Cine va dori în viitor să dovedească o cotă mai mare decât cea înscrisă va avea nevoie de documente.
Reparație urgentă - fiecare proprietar singur; administrare și închiriere de până la 3 ani - majoritatea cotelor; vânzarea, ipotecarea sau donarea întregii proprietăți - toți proprietarii (art. 640 și 641).
Cum arată coproprietatea în extrasul de carte funciară?
| Partea din extras | Ce este înscris | Ce verificați |
|---|---|---|
| Partea I | Imobilul și numărul cadastral | Că este imobilul pe care îl cumpărați împreună |
| Partea a II-a | Fiecare proprietar cu numele și cota sa, de exemplu 1/2 și 1/2 sau 60/100 și 40/100 | Că cotele corespund celor convenite |
| Partea a III-a | Sarcini, inclusiv o ipotecă asupra cotei unui singur proprietar | Dacă unul dintre coproprietari și-a ipotecat cota |
Potrivit Legii 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, ipoteca se poate înscrie asupra întregului imobil sau doar asupra cotei unui singur proprietar. Altfel spus, un coproprietar își poate finanța cota cu un împrumut, iar sarcina va greva doar cota sa.
Cine decide și ce, atunci când nu există un acord?
Codul civil ierarhizează deciziile după gravitatea lor:
| Decizia | Cine trebuie să fie de acord | Articol |
|---|---|---|
| Act urgent de conservare a bunului, cum ar fi o reparație | Fiecare proprietar singur | 640 |
| Administrare curentă și închiriere de până la 3 ani | Coproprietarii care dețin majoritatea cotelor | 641 alin. (1) |
| Act de administrare care impune o sarcină grea unuia dintre proprietari | Și acel proprietar | 641 alin. (2) |
| Vânzarea, ipotecarea sau donarea întregului imobil, închiriere peste 3 ani, lucrări exclusiv de înfrumusețare | Toți proprietarii | 641 alin. (4) |
| Vânzarea cotei unui singur proprietar | Acesta singur, dacă nu s-a convenit altfel | 634 alin. (1) |
| Împărțirea folosinței, cine locuiește și când | Acord, iar în lipsa lui instanța | 639 |
- Un act încheiat fără acordul necesar nu este opozabil celui care nu a fost de acord (art. 642).
- Cheltuielile și veniturile se împart proporțional cu cotele (art. 635).
- Cine folosește bunul singur, împotriva voinței celorlalți, poate datora despăgubiri (art. 636 alin. (2)).
- Când un proprietar nu își poate exprima voința sau blochează nejustificat un act de administrare indispensabil pentru menținerea valorii bunului, ceilalți pot cere instanței să suplinească acordul lipsă (art. 641 alin. (3)). Acest lucru ajută în cazul unui acoperiș care curge, nu în cazul unui dezacord privind vânzarea.
Ce se întâmplă când unul dintre coproprietari vrea să iasă?
Regula implicită îi dă fiecărui coproprietar o libertate largă de ieșire. El își poate vinde cota oricui dorește, dacă nu s-a convenit altfel, și poate cere partajul oricând (art. 669), prin bună învoială sau pe cale judecătorească (art. 670). Partajul se face în unul dintre următoarele trei moduri (art. 676):
- Împărțirea în natură, când bunul poate fi împărțit.
- Atribuirea bunului unuia sau mai multor coproprietari, care le plătesc celorlalți o sultă.
- Vânzarea, prin bună învoială sau la licitație publică, și împărțirea prețului proporțional cu cotele.
În cazul unui imobil, partajul produce efecte doar când actul notarial sau hotărârea judecătorească definitivă se înscriu în cartea funciară (art. 680 alin. (2)). Instanța poate amâna partajul cu cel mult un an, pentru a evita un prejudiciu grav celorlalți coproprietari (art. 673).
Un creditor personal al unuia dintre proprietari poate urmări cota acestuia sau poate cere instanței partajul (art. 678). Dacă cota este vândută silit, ceilalți coproprietari au prioritate la același preț (art. 678 alin. (2)). Datoria unui singur coproprietar poate deveni o problemă a întregului grup.
Ce scrieți în acordul dintre coproprietari?
Codul le permite proprietarilor să încheie un contract de administrare a coproprietății, care se abate de la regulile implicite privind cheltuielile, folosința și deciziile. Pentru un imobil, el se notează în cartea funciară la cererea oricăruia dintre proprietari (art. 644). Însă orice proprietar îl poate denunța, iar atunci se revine la regulile implicite (art. 644 alin. (2)). De aceea, un grup serios are trei documente: un act cu cotele corecte, un contract de administrare și un acord de ieșire separat, redactat de un avocat independent.
- Bani și cote: cine cât a plătit și ce se întâmplă când unul nu își plătește partea din cheltuieli sau din rambursarea împrumutului.
- Folosință: un calendar, oaspeți, închirierea către terți și cine administrează efectiv proprietatea.
- Cheltuieli curente: impozite, asigurare, reparații, un fond pentru situații de urgență și un termen pentru fiecare plată.
- Drept de preempțiune: Codul permite convenirea lui (art. 1730). În lipsa lui, fiecare coproprietar își poate vinde cota oricui.
- Răscumpărarea cotei unui coproprietar care pleacă: cum se evaluează, de exemplu de un evaluator independent, și în cât timp se plătește.
- Suspendarea partajului: cel mult cinci ani, printr-o convenție notarială înscrisă (art. 672), ca nimeni să nu poată impune vânzarea în primii ani.
- Blocaj: mediere, un evaluator și, dacă nu există altă soluție, o vânzare ordonată.
- Deces și divorț: cine intră în locul coproprietarului și dacă moștenitorii sau un fost soț se alătură grupului.
O cotă din proprietate, părți sociale într-o societate sau o „participare”: ce cumpărați de fapt?
Uneori se oferă o „investiție într-o proprietate” cu o sumă mică. Marketingul seamănă, dar statutul juridic este foarte diferit. Puneți o singură întrebare: ce se va înscrie pe numele meu și în ce registru?
| Ce primiți | Unde este înscris | Semnificația |
|---|---|---|
| O unitate întreagă cu număr cadastral propriu | Cartea funciară, numele dumneavoastră în partea a II-a | Proprietate asupra unui bun determinat |
| O cotă dintr-o unitate | Cartea funciară, numele și cota dumneavoastră în partea a II-a | Coproprietate potrivit regulilor de mai sus |
| Părți sociale într-o societate românească ce deține proprietatea | Registrul comerțului (ONRC) | Proprietatea aparține societății, iar creditorii ei au întâietate față de dumneavoastră |
| Doar un contract de „participare” sau un „acord de investiție” | În niciun registru | Doar o creanță contractuală împotriva celui care a semnat cu dumneavoastră |
Înainte de a transfera bani într-o astfel de tranzacție, cereți un extras de carte funciară actualizat și un proiect care arată exact ce se va înscrie pe numele dumneavoastră; dacă există o societate, actul constitutiv, un certificat constatator actualizat și lista beneficiarilor reali; cine controlează contul în care intră banii; și clauza de ieșire. Când se strâng bani de la multe persoane pentru un singur proiect, întrebați ce autoritate supraveghează și verificați singuri în registrul acesteia.
Când este o societate românească (SRL) o alternativă la coproprietate?
Într-o societate, asociații dețin părți sociale, iar proprietatea este înscrisă pe numele societății. Deciziile și ieșirea sunt guvernate de actul constitutiv și de legea societăților, nu de regulile coproprietății. Potrivit art. 202 din Legea 31/1990, transmiterea părților sociale dintr-o societate cu răspundere limitată (SRL) către o persoană din afara societății necesită aprobarea asociaților care dețin cel puțin trei pătrimi din capitalul social, dacă actul constitutiv nu prevede altfel. Pentru un grup care vrea să controleze cine intră, acesta poate fi un avantaj.
În schimb, proprietatea figurează în bilanțul societății, nu pe numele dumneavoastră, creditorii societății au prioritate, iar societatea are costuri și o impozitare proprie în România și în Israel. Comparația dintre cumpărarea ca persoană fizică și cumpărarea printr-un SRL este detaliată într-un ghid separat.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de act este bine să aveți un rezumat scris al cotelor, al împărțirii cheltuielilor, al dreptului de preempțiune, al mecanismului de răscumpărare a cotei unui coproprietar și al suspendării partajului, iar fiecare coproprietar să verifice în extrasul de carte funciară că cota sa este înscrisă pe numele său. Însoțim grupuri de cumpărători israelieni la construirea structurii și la formularea întrebărilor, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care redactează actul, convențiile notariale și se ocupă de înscriere.
Articolul are caracter de informare generală, este valabil la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret. Fiecare structură de coproprietate este diferită, iar acordurile trebuie redactate și verificate de un avocat independent înainte de semnare.
Întrebări frecvente
Pot trei prieteni să cumpere o singură proprietate în România?
Da. Toți trei vă înscrieți în cartea funciară ca coproprietari, fiecare cu o cotă. Dacă nu se scrie altfel, cotele sunt considerate egale, așa că cine a plătit o sumă diferită are nevoie ca împărțirea reală să apară în act.
Poate un singur coproprietar să vândă întreaga proprietate?
Nu. Vânzarea, ipotecarea sau donarea întregii proprietăți necesită acordul tuturor proprietarilor (art. 641 alin. (4) din Codul civil). Fiecare coproprietar își poate vinde propria cotă, dacă nu s-a convenit altfel.
Poate un coproprietar să-i oblige pe ceilalți să vândă?
El poate cere partajul oricând (art. 669). Dacă bunul nu poate fi împărțit în natură, instanța îl poate atribui unuia dintre coproprietari contra unei sulte sau poate dispune vânzarea. O convenție notarială înscrisă poate suspenda partajul pentru cel mult cinci ani.
Ce se întâmplă dacă celălalt coproprietar are datorii?
Un creditor personal al acestuia îi poate urmări cota sau poate cere partajul (art. 678). Dacă cota este vândută silit, ceilalți coproprietari au prioritate la același preț.
Părțile sociale într-o societate care deține proprietatea sunt același lucru cu o cotă din proprietate?
Nu. Părțile sociale sunt înscrise în registrul comerțului, iar proprietatea aparține societății. O cotă în coproprietate este înscrisă în cartea funciară pe numele dumneavoastră.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.