باختصار
عندما يشتري عدة أشخاص عقارًا معًا في رومانيا يُسجَّلون مالكين على الشيوع، ويملك كل منهم حصة (cotă-parte) في حق الملكية، تُعدّ مساوية لحصص الآخرين ما لم يُكتب خلاف ذلك (المادة 634 من القانون المدني). وتتطلب الإدارة الجارية أغلبية، ويتطلب بيع العقار كله أو رهنه موافقة الجميع، ويحق لكل شريك طلب القسمة في أي وقت، إلا إذا اتفقتم على تعليقها لمدة تصل إلى خمس سنوات. لذلك يُتفق كتابةً قبل التوقيع على الحصص والنفقات وطريق الخروج.
أبرز النقاط
- 1تُسجَّل الحصص في الجزء II من شهادة القيد في السجل العقاري بجانب اسم كل مالك؛ ومن دون بيان آخر تُعدّ متساوية.
- 2الإصلاح العاجل: كل مالك وحده؛ الإدارة والإيجار حتى 3 سنوات: أغلبية الحصص؛ بيع العقار كله أو رهنه أو هبته: جميع المالكين (المادتان 640 و641).
- 3يحق لكل شريك طلب القسمة في أي وقت (المادة 669)؛ ويمكن لاتفاق موثّق ومسجّل أن يعلّق ذلك حتى خمس سنوات (المادة 672).
- 4يمكن لدائن شخصي لأحد الشركاء الحجز على حصته أو طلب القسمة (المادة 678)، وللشركاء الآخرين الأولوية بالسعر نفسه.
- 5قبل استثمار مبلغ صغير «في عقار»، تحققوا مما سيُسجَّل باسمكم: حصة في السجل، أو حصص في شركة، أو عقد فقط.
أخوان يشتريان شقة للإيجار، أو ثلاث عائلات تقرر شراء بيت عطلات مشترك. من الناحية التقنية الأمر بسيط في رومانيا: يُسجَّل جميع المشترين مالكين في السند نفسه. أما الأسئلة الصعبة فتأتي لاحقًا، عندما يريد أحدهم البيع، أو يتوقف آخر عن الدفع، أو تنشأ على أحد الشركاء ديون.
يشرح هذا الدليل ما ينص عليه القانون المدني الروماني عند غياب اتفاق، وأين يحسن الخروج عن ذلك كتابةً، ومتى تكون الشركة بديلًا أفضل. أما مسألة التسجيل بين الزوجين فتُناقش في دليل مستقل؛ والحديث هنا عن شركاء ليسوا زوجين.
ما الملكية المشتركة بالحصص وفق القانون الروماني؟
كل من يشتري مع آخرين يصبح مالكًا على الشيوع (coproprietar). ووفق المادة 634 من القانون المدني، يملك كل منهم على نحو حصري حصة في حق الملكية (cotă-parte)، لا غرفة أو طابقًا محددًا. وتُعدّ الحصص متساوية ما لم يثبت خلاف ذلك.
ومن هنا القاعدة الأولى: إذا لم يكن الاستثمار متساويًا، مثلًا 60 مقابل 40، تُكتب القسمة صراحةً في عقد البيع وفي السجل العقاري. ومن أراد مستقبلًا إثبات حصة أكبر مما سُجّل، فسيحتاج إلى مستندات.
الإصلاح العاجل: كل مالك وحده؛ الإدارة والإيجار حتى 3 سنوات: أغلبية الحصص؛ بيع العقار كله أو رهنه أو هبته: جميع المالكين (المادتان 640 و641).
كيف تبدو الملكية المشتركة في شهادة القيد؟
| الجزء في شهادة القيد | ما المقيّد | ما الذي يُفحص |
|---|---|---|
| الجزء I | العقار والرقم المساحي | أنه العقار الذي تشترونه معًا |
| الجزء II | كل مالك باسمه وحصته، مثلًا 1/2 و1/2، أو 60/100 و40/100 | أن الحصص تطابق ما اتفقتم عليه |
| الجزء III | الأعباء، بما فيها رهن على حصة مالك واحد | هل رهن أحد الشركاء حصته |
وفق القانون 7/1996 بشأن المساحة والسجل العقاري، يمكن تسجيل رهن على العقار كله أو على حصة مالك واحد فقط. أي أن شريكًا واحدًا يستطيع تمويل حصته بقرض، ويقع العبء على حصته وحدها.
من يقرر ماذا عند غياب اتفاق؟
يرتّب القانون المدني القرارات بحسب خطورتها:
| القرار | من يجب أن يوافق | المادة |
|---|---|---|
| إجراء عاجل للحفاظ على العقار، كالإصلاح | كل مالك وحده | 640 |
| الإدارة الجارية والإيجار حتى 3 سنوات | أصحاب أغلبية الحصص | 641(1) |
| إجراء إداري يُلقي عبئًا ثقيلًا على أحد المالكين | هذا المالك أيضًا | 641(2) |
| بيع العقار كله أو رهنه أو هبته، والإيجار لأكثر من 3 سنوات، والأعمال التجميلية فقط | جميع المالكين | 641(4) |
| بيع حصة مالك واحد | هو وحده، ما لم يُتفق على خلاف ذلك | 634(1) |
| توزيع الانتفاع، من يسكن ومتى | الاتفاق، وعند غيابه المحكمة | 639 |
- الإجراء الذي يُتخذ دون الموافقة اللازمة لا يُلزم من لم يوافق (المادة 642).
- تُوزَّع النفقات والإيرادات وفق الحصص (المادة 635).
- من ينتفع بالعقار وحده خلافًا لرغبة الآخرين قد يكون ملزمًا بالتعويض (المادة 636(2)).
- عندما يتعذر على أحد المالكين إبداء رأيه، أو يعرقل دون مبرر إجراءً إداريًّا ضروريًّا للحفاظ على قيمة العقار، يمكن للآخرين أن يطلبوا من المحكمة استكمال الموافقة الناقصة (المادة 641(3)). وهذا يفيد في مواجهة سقف يسرّب الماء، لا في مواجهة خلاف على البيع.
ماذا يحدث عندما يريد أحد الشركاء الخروج؟
تمنح القاعدة الافتراضية كل شريك حرية خروج واسعة. فيحق له بيع حصته لمن يشاء، ما لم يُتفق على خلاف ذلك، ويحق له طلب قسمة الشيوع (partaj) في أي وقت (المادة 669)، بالتراضي أو أمام المحكمة (المادة 670). وتتم القسمة بإحدى ثلاث طرق (المادة 676):
- القسمة العينية، عندما يمكن تقسيم العقار.
- نقل العقار إلى شريك واحد أو أكثر، يدفعون للآخرين معدّلًا (sultă).
- البيع، بالتراضي أو بالمزاد العلني، وتوزيع الثمن وفق الحصص.
في العقار لا تسري القسمة إلا عند تسجيل السند الموثّق أو الحكم النهائي في السجل (المادة 680(2)). ويجوز للمحكمة تأجيل القسمة حتى سنة، لمنع ضرر جسيم بباقي الشركاء (المادة 673).
يمكن لدائن شخصي لأحد المالكين الحجز على حصته أو أن يطلب من المحكمة قسمة الشيوع (المادة 678). وإذا بيعت الحصة بيعًا جبريًّا، يكون للشركاء الآخرين الأولوية بالسعر نفسه (المادة 678(2)). فدَين شريك واحد قد يتحول إلى مشكلة للمجموعة كلها.
ماذا يُكتب في الاتفاق بين الشركاء؟
يتيح القانون للمالكين توقيع عقد لإدارة الملكية المشتركة (contract de administrare a coproprietății)، يخرج عن القاعدة الافتراضية في ما يخص النفقات والانتفاع والقرارات. وفي العقار يُقيَّد بوصفه إشارة في السجل بطلب أي من المالكين (المادة 644). لكن يحق لكل مالك إنهاؤه، وعندئذ يُعاد إلى القواعد الافتراضية (المادة 644(2)). لذلك تحتفظ المجموعة الجادة بثلاثة مستندات: سند بالحصص الصحيحة، وعقد إدارة، واتفاق خروج مستقل يصوغه محامٍ مستقل.
- المال والحصص: من دفع كم، وماذا يحدث عندما لا يدفع أحدهم نصيبه من النفقات أو من سداد القرض.
- الانتفاع: جدول زمني، والضيوف، والتأجير للغير، ومن يدير العقار فعليًّا.
- النفقات الجارية: الضرائب، والتأمين، والإصلاحات، وصندوق للطوارئ، وموعد لكل دفعة.
- حق الأفضلية: يتيح القانون الاتفاق عليه (المادة 1730). ومن دونه يحق لكل شريك بيع حصته لأي شخص.
- شراء حصة الشريك المغادر: كيف تُقيَّم، مثلًا عبر مُقيِّم مستقل، وخلال كم من الوقت يُدفع الثمن.
- تعليق القسمة: حتى خمس سنوات، باتفاق موثّق ومسجّل (المادة 672)، كي لا يفرض أحد البيع في السنوات الأولى.
- الطريق المسدود: الوساطة، والمُقيِّم، وإن لم يكن بدّ، البيع المنظَّم.
- الوفاة والطلاق: من يحل محل الشريك، وهل ينضم الورثة أو الزوج السابق إلى المجموعة.
حصة في عقار، أم حصص في شركة، أم «مشاركة»: ما الذي تشترونه فعلًا؟
أحيانًا يُعرض «استثمار في عقار» بمبلغ صغير. والتسويق متشابه، لكن الوضع القانوني مختلف جدًّا. اسألوا سؤالًا واحدًا: ما الذي سيُسجَّل باسمي، وفي أي سجل؟
| ما الذي تحصلون عليه | أين يُسجَّل | المعنى |
|---|---|---|
| وحدة كاملة برقم مساحي خاص بها | السجل العقاري، اسمكم في الجزء II | ملكية في عقار محدد |
| حصة في وحدة | السجل العقاري، اسمكم وحصتكم في الجزء II | ملكية مشتركة وفق القواعد المذكورة أعلاه |
| حصص (părți sociale) في شركة رومانية تملك العقار | سجل الشركات (ONRC) | العقار ملك للشركة، ودائنوها مقدَّمون عليكم |
| عقد «مشاركة» أو «اتفاق استثمار» فقط | لا في أي سجل | مجرد مطالبة تعاقدية ضد من وقّع معكم |
قبل تحويل المال إلى صفقة كهذه، تُطلب شهادة قيد حديثة ومسودة تبيّن بدقة ما الذي سيُسجَّل باسمكم؛ وإذا كانت هناك شركة، فالنظام الأساسي، وشهادة سجل حديثة (certificat constatator)، وقائمة المستفيدين الفعليين؛ ومن يتحكم في الحساب الذي يدخل إليه المال؛ وبند الخروج. وعندما يُجمع المال من أشخاص كثيرين لمشروع واحد، اسألوا أي جهة رقابية تشرف عليه، وتحققوا بأنفسكم في سجلها.
متى تكون الشركة الرومانية (SRL) بديلًا عن الملكية المشتركة؟
في الشركة يملك الشركاء الحصص، ويُسجَّل العقار باسم الشركة. وتخضع القرارات والخروج للنظام الأساسي ولقانون الشركات، لا لقواعد الملكية المشتركة. ووفق المادة 202 من القانون 31/1990، يتطلب نقل الحصص في الشركة ذات المسؤولية المحدودة (SRL) إلى غير الشركاء موافقة شركاء يملكون ثلاثة أرباع رأس المال على الأقل، ما لم ينص النظام الأساسي على خلاف ذلك. وبالنسبة إلى مجموعة تريد التحكم في من يدخل، قد يكون هذا ميزة.
وفي المقابل، يُسجَّل العقار في ميزانية الشركة لا باسمكم، ولدائني الشركة الأولوية، وللشركة تكاليف وضرائب خاصة بها في رومانيا وفي إسرائيل. والمقارنة بين الشراء الشخصي والشراء عبر SRL مفصّلة في دليل مستقل.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
قبل السند يحسن أن يكون بين أيديكم ملخص مكتوب للحصص، ولتوزيع النفقات، ولحق الأفضلية، ولآلية شراء حصة الشريك، ولتعليق القسمة، وأن يتحقق كل شريك في شهادة القيد من أن حصته مسجّلة باسمه. ونحن نرافق مجموعات من المشترين الإسرائيليين في بناء الهيكل وصياغة الأسئلة، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخّصين في رومانيا، هم من يحررون السند والاتفاقات الموثّقة ويتولون التسجيل.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية لحالة بعينها. فكل هيكل للملكية المشتركة مختلف، ويجب أن يصوغ الاتفاقات ويفحصها محامٍ مستقل قبل التوقيع.
أسئلة شائعة
هل يمكن لثلاثة أصدقاء شراء عقار واحد في رومانيا؟
نعم. تُسجَّلون الثلاثة في السجل العقاري مالكين على الشيوع، لكل منكم حصة. وما لم يُكتب خلاف ذلك تُعدّ الحصص متساوية، ولذلك فإن من دفع مبلغًا مختلفًا يحتاج إلى أن تظهر القسمة الحقيقية في السند.
هل يمكن لشريك واحد بيع العقار كله؟
لا. فبيع العقار كله أو رهنه أو هبته يتطلب جميع المالكين (المادة 641(4) من القانون المدني). ويحق لكل شريك بيع حصته هو، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
هل يمكن لشريك أن يُجبر الآخرين على البيع؟
يحق له طلب القسمة في أي وقت (المادة 669). وإذا تعذرت قسمة العقار عينًا، يمكن للمحكمة نقله إلى أحد الشركاء مقابل معدّل أو الأمر ببيعه. ويمكن لاتفاق موثّق ومسجّل أن يعلّق القسمة حتى خمس سنوات.
ماذا يحدث إذا كانت على شريكي ديون؟
يمكن لدائنه الشخصي الحجز على حصته أو طلب القسمة (المادة 678). وإذا بيعت الحصة بيعًا جبريًّا، يكون للشركاء الآخرين الأولوية بالسعر نفسه.
هل الحصص في شركة تملك العقار مثل الحصة في العقار؟
لا. فالحصص تُسجَّل في سجل الشركات، والعقار ملك للشركة. أما الحصة في الملكية المشتركة فتُسجَّل في السجل العقاري باسمكم.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.