בקצרה
כמה אנשים שקונים יחד נכס ברומניה נרשמים כבעלים משותפים, וכל אחד מחזיק חלק (cotă-parte) בזכות הבעלות, שנחשב שווה לחלקי האחרים אם לא נכתב אחרת (סעיף 634 לקוד האזרחי). ניהול שוטף דורש רוב, מכירה או משכנתא של הנכס כולו דורשות את כולם, וכל שותף רשאי לבקש פירוק בכל עת, אלא אם הסכמתם להשעות אותו עד חמש שנים. לכן את החלקים, ההוצאות ודרך היציאה מסכמים בכתב לפני החתימה.
הנקודות החשובות
- 1החלקים נרשמים בחלק II של נסח פנקס המקרקעין ליד שם כל בעלים; בלי ציון אחר הם נחשבים שווים.
- 2תיקון דחוף - כל בעלים לבד; ניהול ושכירות עד 3 שנים - רוב החלקים; מכירה, משכנתא או מתנה של הנכס כולו - כל הבעלים (סעיפים 640 ו-641).
- 3כל שותף יכול לבקש פירוק בכל עת (סעיף 669); הסכם נוטריוני רשום יכול להשעות זאת עד חמש שנים (סעיף 672).
- 4נושה אישי של שותף יכול לעקל את חלקו או לבקש פירוק (סעיף 678), ולשותפים האחרים יש עדיפות באותו מחיר.
- 5לפני שמשקיעים סכום קטן ״בנכס״, בודקים מה יירשם על שמכם: חלק בפנקס, מניות בחברה או חוזה בלבד.
שני אחים שקונים דירה להשכרה, או שלוש משפחות שמחליטות על בית נופש משותף. ברמה הטכנית ברומניה זה פשוט: כל הקונים נרשמים כבעלים באותו שטר. השאלות הקשות מגיעות אחר כך, כשאחד רוצה למכור, אחר מפסיק לשלם, או שלאחד השותפים נוצר חוב.
המדריך מסביר מה הקוד האזרחי הרומני קובע כשאין הסכם, היכן כדאי לסטות מכך בכתב, ומתי חברה היא חלופה טובה יותר. שאלת הרישום בין בני זוג נדונה במדריך נפרד; כאן מדובר בשותפים שאינם זוג.
מה זו בעלות משותפת בחלקים לפי הדין הרומני?
כל מי שקונה יחד עם אחרים הופך לבעלים משותף (coproprietar). לפי סעיף 634 לקוד האזרחי, כל אחד מחזיק באופן בלעדי בחלק מזכות הבעלות (cotă-parte), ולא בחדר או בקומה מסוימים. החלקים נחשבים שווים, אלא אם הוכח אחרת.
מכאן הכלל הראשון: אם ההשקעה לא הייתה שווה, למשל 60 מול 40, כותבים את החלוקה במפורש בשטר המכר ובפנקס המקרקעין. מי שירצה להוכיח בעתיד חלק גדול יותר ממה שנרשם, יצטרך מסמכים.
תיקון דחוף - כל בעלים לבד; ניהול ושכירות עד 3 שנים - רוב החלקים; מכירה, משכנתא או מתנה של הנכס כולו - כל הבעלים (סעיפים 640 ו-641).
איך נראית בעלות משותפת בנסח?
| חלק בנסח | מה רשום | מה בודקים |
|---|---|---|
| חלק I | הנכס והמספר הקדסטרי | שזה הנכס שאתם קונים יחד |
| חלק II | כל בעלים בשמו ובחלקו, למשל 1/2 ו-1/2, או 60/100 ו-40/100 | שהחלקים תואמים את מה שסיכמתם |
| חלק III | שעבודים, כולל משכנתא על חלק של בעלים אחד | האם אחד השותפים שעבד את חלקו |
לפי חוק 7/1996 על קדסטר ורישום מקרקעין, אפשר לרשום משכנתא על הנכס כולו או רק על החלק של בעלים אחד. כלומר, שותף אחד יכול לממן את חלקו בהלוואה, והשעבוד ירבוץ על חלקו בלבד.
מי מחליט על מה כשאין הסכם?
הקוד האזרחי מדרג את ההחלטות לפי חומרתן:
| החלטה | מי צריך להסכים | סעיף |
|---|---|---|
| פעולה דחופה לשמירה על הנכס, כמו תיקון | כל בעלים לבדו | 640 |
| ניהול שוטף ושכירות עד 3 שנים | בעלי רוב החלקים | 641(1) |
| פעולת ניהול שמטילה נטל כבד על אחד הבעלים | גם הבעלים הזה | 641(2) |
| מכירה, משכנתא או מתנה של הנכס כולו, שכירות מעל 3 שנים, עבודות לשם יופי בלבד | כל הבעלים | 641(4) |
| מכירת החלק של בעלים אחד | הוא לבדו, אם לא הוסכם אחרת | 634(1) |
| חלוקת השימוש, מי גר מתי | הסכמה, ובהיעדרה בית המשפט | 639 |
- פעולה שנעשתה בלי ההסכמה הדרושה אינה מחייבת את מי שלא הסכים (סעיף 642).
- הוצאות והכנסות מתחלקות לפי החלקים (סעיף 635).
- מי שמשתמש בנכס לבדו בניגוד לרצון האחרים עלול להיות חייב בפיצוי (סעיף 636(2)).
- כשבעלים אחד אינו יכול להביע עמדה, או חוסם בלי הצדקה פעולת ניהול הכרחית לשמירת ערך הנכס, האחרים יכולים לבקש מבית המשפט להשלים את ההסכמה החסרה (סעיף 641(3)). זה עוזר מול גג דולף, לא מול מחלוקת על מכירה.
מה קורה כשאחד השותפים רוצה לצאת?
ברירת המחדל נותנת לכל שותף חופש יציאה רחב. הוא רשאי למכור את חלקו למי שירצה, אם לא הוסכם אחרת, והוא רשאי לבקש פירוק שיתוף (partaj) בכל עת (סעיף 669), בהסכמה או בבית משפט (סעיף 670). פירוק נעשה באחת משלוש דרכים (סעיף 676):
- חלוקה בעין, כשאפשר לחלק את הנכס.
- העברת הנכס לאחד השותפים או יותר, שמשלמים לאחרים תשלום איזון (sultă).
- מכירה, בהסכמה או במכרז פומבי, וחלוקת התמורה לפי החלקים.
בנכס מקרקעין הפירוק נכנס לתוקף רק כשהשטר הנוטריוני או פסק הדין הסופי נרשמים בפנקס (סעיף 680(2)). בית משפט רשאי לדחות פירוק בעד שנה, כדי למנוע נזק חמור לשאר השותפים (סעיף 673).
נושה אישי של אחד הבעלים יכול לעקל את חלקו או לבקש מבית המשפט לפרק את השיתוף (סעיף 678). אם החלק נמכר במכירה כפויה, לשותפים האחרים יש עדיפות באותו מחיר (סעיף 678(2)). החוב של שותף אחד עלול להפוך לבעיה של הקבוצה כולה.
מה כותבים בהסכם בין השותפים?
הקוד מאפשר לבעלים לחתום על חוזה לניהול הבעלות המשותפת (contract de administrare a coproprietății), שסוטה מברירת המחדל בעניין הוצאות, שימוש והחלטות. בנכס מקרקעין הוא נרשם כהערה בפנקס לבקשת כל אחד מהבעלים (סעיף 644). אבל כל בעלים רשאי לבטל אותו, ואז חוזרים לכללי ברירת המחדל (סעיף 644(2)). לכן קבוצה רצינית מחזיקה שלושה מסמכים: שטר עם החלקים הנכונים, חוזה ניהול, והסכם יציאה נפרד שמנסח עורך דין עצמאי.
- כסף וחלקים: מי שילם כמה, ומה קורה כשאחד לא משלם את חלקו בהוצאות או בהחזר ההלוואה.
- שימוש: לוח זמנים, אורחים, השכרה לאחרים, ומי מנהל את הנכס בפועל.
- הוצאות שוטפות: מסים, ביטוח, תיקונים, קרן לשעת חירום ומועד לכל תשלום.
- זכות סירוב ראשונה: הקוד מאפשר להסכים עליה (סעיף 1730). בלעדיה כל שותף רשאי למכור את חלקו לכל אדם.
- קניית חלקו של שותף שעוזב: איך מעריכים אותו, למשל בשמאי בלתי תלוי, ותוך כמה זמן משלמים.
- השעיית פירוק: עד חמש שנים, בהסכם נוטריוני רשום (סעיף 672), כדי שאיש לא יכפה מכירה בשנים הראשונות.
- מבוי סתום: גישור, שמאי, ואם אין ברירה, מכירה מסודרת.
- פטירה וגירושים: מי נכנס במקום השותף, והאם יורשים או בן זוג לשעבר מצטרפים לקבוצה.
חלק בנכס, מניות בחברה או ״השתתפות״: מה אתם קונים בפועל?
לפעמים מוצעת ״השקעה בנכס״ בסכום קטן. השיווק דומה, אבל המעמד המשפטי שונה מאוד. שאלו שאלה אחת: מה יירשם על שמי, ובאיזה מרשם?
| מה מקבלים | איפה זה רשום | המשמעות |
|---|---|---|
| יחידה שלמה עם מספר קדסטרי משלה | פנקס המקרקעין, שמכם בחלק II | בעלות בנכס מסוים |
| חלק ביחידה | פנקס המקרקעין, שמכם וחלקכם בחלק II | בעלות משותפת לפי הכללים שלמעלה |
| מניות (părți sociale) בחברה רומנית שמחזיקה בנכס | מרשם החברות (ONRC) | הנכס שייך לחברה, ונושיה קודמים לכם |
| חוזה ״השתתפות״ או ״הסכם השקעה״ בלבד | בשום מרשם | רק תביעה חוזית נגד מי שחתם איתכם |
לפני שמעבירים כסף לעסקה כזו מבקשים נסח עדכני וטיוטה שמראה בדיוק מה יירשם על שמכם; אם יש חברה, את התקנון, תעודת מרשם עדכנית (certificat constatator) ורשימת הנהנים בפועל; מי שולט בחשבון שאליו נכנס הכסף; ואת סעיף היציאה. כשאוספים כסף מאנשים רבים לפרויקט אחד, שאלו איזו רשות מפקחת ובדקו בעצמכם במרשם שלה.
מתי חברה רומנית (SRL) היא חלופה לבעלות משותפת?
בחברה, השותפים מחזיקים במניות והנכס רשום על שם החברה. ההחלטות והיציאה נשלטות בתקנון ובחוק החברות, לא בכללי הבעלות המשותפת. לפי סעיף 202 לחוק 31/1990, העברת מניות בחברה בע״מ (SRL) למי שאינו שותף דורשת אישור של שותפים שמחזיקים לפחות שלושה רבעים מההון, אלא אם התקנון קובע אחרת. לקבוצה שרוצה לשלוט במי שנכנס, זה יכול להיות יתרון.
מנגד, הנכס רשום במאזן החברה ולא על שמכם, לנושי החברה יש קדימה, ולחברה יש עלויות ומיסוי משלה ברומניה ובישראל. ההשוואה בין רכישה פרטית לרכישה דרך SRL מפורטת במדריך נפרד.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני השטר כדאי שיהיה בידכם סיכום כתוב של החלקים, של חלוקת ההוצאות, של זכות הסירוב הראשונה, של מנגנון קניית חלקו של שותף ושל השעיית פירוק, ושכל שותף יוודא בנסח שחלקו רשום על שמו. אנחנו מלווים קבוצות של רוכשים ישראלים בבניית המבנה ובניסוח השאלות, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שהם עורכים את השטר, את ההסכמים הנוטריוניים ואת הרישום.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. כל מבנה של בעלות משותפת שונה, ואת ההסכמים צריך לנסח ולבדוק עורך דין עצמאי לפני החתימה.
שאלות נפוצות
שלושה חברים יכולים לקנות נכס אחד ברומניה?
כן. שלושתכם נרשמים בפנקס המקרקעין כבעלים משותפים, כל אחד עם חלק. אם לא נכתב אחרת החלקים נחשבים שווים, ולכן מי ששילם סכום שונה צריך שהחלוקה האמיתית תופיע בשטר.
האם שותף אחד יכול למכור את כל הנכס?
לא. מכירה, משכנתא או מתנה של הנכס כולו דורשות את כל הבעלים (סעיף 641(4) לקוד האזרחי). כל שותף רשאי למכור את חלקו שלו, אלא אם הוסכם אחרת.
שותף יכול לכפות על האחרים למכור?
הוא רשאי לבקש פירוק בכל עת (סעיף 669). אם אי אפשר לחלק את הנכס בעין, בית המשפט יכול להעביר אותו לאחד השותפים תמורת תשלום איזון או להורות על מכירה. הסכם נוטריוני רשום יכול להשעות פירוק עד חמש שנים.
מה קורה אם לשותף שלי יש חובות?
נושה אישי שלו יכול לעקל את חלקו או לבקש פירוק (סעיף 678). אם החלק נמכר במכירה כפויה, לשותפים האחרים יש עדיפות באותו מחיר.
מניות בחברה שמחזיקה בנכס הן כמו חלק בנכס?
לא. מניות רשומות במרשם החברות, והנכס שייך לחברה. חלק בבעלות משותפת רשום בפנקס המקרקעין על שמכם.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.