Коротко
Несколько человек, которые вместе покупают недвижимость в Румынии, регистрируются как совладельцы, и каждый владеет долей (cotă-parte) в праве собственности, которая считается равной долям остальных, если не указано иное (статья 634 Гражданского кодекса). Текущее управление требует большинства, продажа или ипотека всего объекта требуют согласия всех, и каждый совладелец вправе потребовать раздела в любое время, если вы не договорились приостановить это право на срок до пяти лет. Поэтому доли, расходы и порядок выхода согласовывают в письменной форме до подписания.
Главное
- 1Доли регистрируются в части II выписки из книги недвижимости рядом с именем каждого собственника; если не указано иное, они считаются равными.
- 2Срочный ремонт - каждый собственник самостоятельно; управление и аренда до 3 лет - большинство долей; продажа, ипотека или дарение всего объекта - все собственники (статьи 640 и 641).
- 3Каждый совладелец может потребовать раздела в любое время (статья 669); зарегистрированное нотариальное соглашение может приостановить это право на срок до пяти лет (статья 672).
- 4Личный кредитор совладельца может наложить арест на его долю или потребовать раздела (статья 678), а у остальных совладельцев есть преимущественное право по той же цене.
- 5Прежде чем вкладывать небольшую сумму «в объект», проверьте, что будет зарегистрировано на ваше имя: доля в книге, доли в компании или только договор.
Двое братьев, которые покупают квартиру для сдачи в аренду, или три семьи, решившие приобрести общий дом для отдыха. Технически в Румынии это просто: все покупатели регистрируются как собственники по одному документу. Трудные вопросы возникают позже, когда один хочет продать, другой перестаёт платить или у одного из совладельцев появляется долг.
Руководство объясняет, что устанавливает Гражданский кодекс Румынии при отсутствии соглашения, где стоит отступить от этих правил письменно и когда компания является лучшей альтернативой. Вопрос регистрации между супругами рассматривается в отдельном руководстве; здесь речь идёт о совладельцах, не являющихся супругами.
Что такое долевая собственность по румынскому праву?
Каждый, кто покупает вместе с другими, становится совладельцем (coproprietar). Согласно статье 634 Гражданского кодекса каждый исключительно владеет долей в праве собственности (cotă-parte), а не определённой комнатой или этажом. Доли считаются равными, если не доказано иное.
Отсюда первое правило: если вложения были неравными, например 60 на 40, распределение прямо указывают в договоре купли-продажи и в книге недвижимости. Тому, кто в будущем захочет доказать долю большую, чем зарегистрирована, понадобятся документы.
Срочный ремонт - каждый собственник самостоятельно; управление и аренда до 3 лет - большинство долей; продажа, ипотека или дарение всего объекта - все собственники (статьи 640 и 641).
Как выглядит долевая собственность в выписке?
| Часть выписки | Что записано | Что проверяют |
|---|---|---|
| Часть I | Объект и кадастровый номер | Что это тот объект, который вы покупаете вместе |
| Часть II | Каждый собственник с именем и долей, например 1/2 и 1/2 или 60/100 и 40/100 | Что доли соответствуют согласованному |
| Часть III | Обременения, включая ипотеку на долю одного собственника | Не обременил ли один из совладельцев свою долю |
Согласно Закону 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости ипотеку можно зарегистрировать на весь объект или только на долю одного собственника. То есть один совладелец может финансировать свою долю кредитом, и обременение будет лежать только на его доле.
Кто что решает при отсутствии соглашения?
Гражданский кодекс разграничивает решения по степени их значимости:
| Решение | Чьё согласие необходимо | Статья |
|---|---|---|
| Срочное действие по сохранению объекта, например ремонт | Каждый собственник самостоятельно | 640 |
| Текущее управление и аренда до 3 лет | Обладатели большинства долей | 641(1) |
| Действие по управлению, возлагающее тяжёлое бремя на одного из собственников | Также этот собственник | 641(2) |
| Продажа, ипотека или дарение всего объекта, аренда свыше 3 лет, работы исключительно для красоты | Все собственники | 641(4) |
| Продажа доли одного собственника | Он сам, если не договорено иное | 634(1) |
| Распределение пользования, кто когда живёт | Соглашение, а при его отсутствии суд | 639 |
- Действие, совершённое без необходимого согласия, не обязывает того, кто не дал согласия (статья 642).
- Расходы и доходы распределяются пропорционально долям (статья 635).
- Тот, кто пользуется объектом единолично вопреки воле остальных, может быть обязан выплатить компенсацию (статья 636(2)).
- Если один собственник не может выразить позицию или без оснований блокирует действие по управлению, необходимое для сохранения стоимости объекта, остальные могут просить суд восполнить недостающее согласие (статья 641(3)). Это помогает в случае протекающей крыши, но не в споре о продаже.
Что происходит, когда один из совладельцев хочет выйти?
Правила по умолчанию дают каждому совладельцу широкую свободу выхода. Он вправе продать свою долю кому угодно, если не договорено иное, и вправе потребовать раздела общего имущества (partaj) в любое время (статья 669), по соглашению или через суд (статья 670). Раздел производится одним из трёх способов (статья 676):
- Раздел в натуре, если объект можно разделить.
- Передача объекта одному или нескольким совладельцам, которые выплачивают остальным компенсацию (sultă).
- Продажа по соглашению или на публичных торгах и распределение выручки пропорционально долям.
В отношении недвижимости раздел вступает в силу только после регистрации нотариального акта или окончательного решения суда в книге (статья 680(2)). Суд вправе отложить раздел на срок до одного года, чтобы предотвратить серьёзный ущерб остальным совладельцам (статья 673).
Личный кредитор одного из собственников может наложить арест на его долю или потребовать от суда раздела общего имущества (статья 678). Если доля продаётся принудительно, у остальных совладельцев есть преимущественное право по той же цене (статья 678(2)). Долг одного совладельца может стать проблемой всей группы.
Что записать в соглашении между совладельцами?
Кодекс позволяет собственникам подписать договор об управлении общей собственностью (contract de administrare a coproprietății), который отступает от правил по умолчанию в вопросах расходов, пользования и решений. В отношении недвижимости он вносится в книгу как отметка по заявлению любого из собственников (статья 644). Но каждый собственник вправе его расторгнуть, и тогда действуют правила по умолчанию (статья 644(2)). Поэтому серьёзная группа имеет три документа: правоустанавливающий документ с правильными долями, договор об управлении и отдельное соглашение о выходе, составленное независимым адвокатом.
- Деньги и доли: кто сколько заплатил и что происходит, если кто-то не оплачивает свою часть расходов или погашения кредита.
- Пользование: график, гости, сдача в аренду другим и кто фактически управляет объектом.
- Текущие расходы: налоги, страхование, ремонт, резервный фонд и срок каждого платежа.
- Право преимущественной покупки: кодекс позволяет его согласовать (статья 1730). Без него каждый совладелец вправе продать свою долю любому лицу.
- Выкуп доли выходящего совладельца: как её оценивают, например силами независимого оценщика, и в какой срок производится оплата.
- Приостановление раздела: на срок до пяти лет по зарегистрированному нотариальному соглашению (статья 672), чтобы никто не мог принудить к продаже в первые годы.
- Тупиковая ситуация: медиация, оценщик, а если выхода нет, упорядоченная продажа.
- Смерть и развод: кто занимает место совладельца и присоединяются ли к группе наследники или бывший супруг.
Доля в объекте, доли в компании или «участие»: что вы на самом деле покупаете?
Иногда предлагается «инвестиция в объект» на небольшую сумму. Маркетинг похож, но правовой статус сильно различается. Задайте один вопрос: что будет зарегистрировано на моё имя и в каком реестре?
| Что вы получаете | Где это зарегистрировано | Значение |
|---|---|---|
| Целая единица с собственным кадастровым номером | Книга недвижимости, ваше имя в части II | Собственность на определённый объект |
| Доля в единице | Книга недвижимости, ваше имя и доля в части II | Долевая собственность по описанным выше правилам |
| Доли (părți sociale) в румынской компании, владеющей объектом | Реестр компаний (ONRC) | Объект принадлежит компании, и её кредиторы имеют приоритет перед вами |
| Только договор «участия» или «инвестиционное соглашение» | Ни в каком реестре | Только договорное требование к тому, кто подписал с вами договор |
Прежде чем переводить деньги в такую сделку, запросите актуальную выписку и проект документа, показывающий, что именно будет зарегистрировано на ваше имя; если есть компания, то устав, актуальную справку из реестра (certificat constatator) и список конечных бенефициаров; кто контролирует счёт, на который поступают деньги; и пункт о выходе. Когда деньги собирают у многих людей для одного проекта, спросите, какой орган осуществляет надзор, и проверьте самостоятельно в его реестре.
Когда румынская компания (SRL) является альтернативой долевой собственности?
В компании совладельцы владеют долями, а объект зарегистрирован на компанию. Решения и выход регулируются уставом и законом о компаниях, а не правилами долевой собственности. Согласно статье 202 Закона 31/1990 передача долей в обществе с ограниченной ответственностью (SRL) лицу, не являющемуся участником, требует одобрения участников, владеющих не менее чем тремя четвертями капитала, если устав не устанавливает иное. Для группы, которая хочет контролировать, кто входит в её состав, это может быть преимуществом.
С другой стороны, объект числится на балансе компании, а не на вашем имени, кредиторы компании имеют приоритет, а у компании есть собственные расходы и налогообложение в Румынии и в Израиле. Сравнение частной покупки и покупки через SRL подробно рассмотрено в отдельном руководстве.
Что сделать до подписания?
До подписания правоустанавливающего документа у вас должна быть письменная договорённость о долях, распределении расходов, праве преимущественной покупки, механизме выкупа доли совладельца и приостановлении раздела, и каждый совладелец должен убедиться по выписке, что его доля зарегистрирована на его имя. Мы сопровождаем группы израильских покупателей при построении структуры и формулировании вопросов вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые составляют правоустанавливающий документ, нотариальные соглашения и проводят регистрацию.
Статья содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Каждая структура долевой собственности индивидуальна, и соглашения должен составить и проверить независимый адвокат до подписания.
Частые вопросы
Могут ли трое друзей купить один объект в Румынии?
Да. Вы трое регистрируетесь в книге недвижимости как совладельцы, каждый со своей долей. Если не указано иное, доли считаются равными, поэтому тому, кто заплатил другую сумму, нужно, чтобы фактическое распределение было указано в правоустанавливающем документе.
Может ли один совладелец продать весь объект?
Нет. Продажа, ипотека или дарение всего объекта требуют согласия всех собственников (статья 641(4) Гражданского кодекса). Каждый совладелец вправе продать свою собственную долю, если не договорено иное.
Может ли совладелец принудить остальных к продаже?
Он вправе потребовать раздела в любое время (статья 669). Если объект нельзя разделить в натуре, суд может передать его одному из совладельцев с выплатой компенсации или распорядиться о продаже. Зарегистрированное нотариальное соглашение может приостановить раздел на срок до пяти лет.
Что будет, если у моего совладельца есть долги?
Его личный кредитор может наложить арест на его долю или потребовать раздела (статья 678). Если доля продаётся принудительно, у остальных совладельцев есть преимущественное право по той же цене.
Доли в компании, владеющей объектом, - это то же самое, что доля в объекте?
Нет. Доли в компании регистрируются в реестре компаний, и объект принадлежит компании. Доля в общей собственности регистрируется в книге недвижимости на ваше имя.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.