Achiziția de teren în România de către străini și cetățeni din afara Uniunii: teren intravilan față de teren agricol (Legea 17/2014), dreptul de preempțiune și folosirea unei societăți

1Poate un israelian să cumpere teren în România?

Un cetățean israelian care nu are cetățenia unui stat din Uniunea Europeană, de regulă nu poate înscrie dreptul de proprietate privată asupra unui teren pe numele său. În schimb, poate fi proprietarul unei construcții sau al unui apartament. Poate de asemenea să cumpere teren printr-o societate românească. Un israelian care este și cetățean român sau cetățean al altui stat din Uniune cumpără teren ca orice cetățean european.

Limitarea decurge din Constituția României și din Legea 312/2005, care reglementează dobândirea de teren de către cetățeni străini, apatrizi și societăți străine. Conform legii, cetățenii și societățile din state din afara Uniunii („state terțe”) pot dobândi teren numai în condițiile stabilite prin tratate internaționale și pe bază de reciprocitate, și în orice caz nu în condiții mai bune decât cele ale cetățenilor Uniunii. Nu cunoaștem un astfel de tratat între Israel și România. Notarii români obișnuiesc să stabilească faptul că, fără un tratat de reciprocitate, un cetățean al unui stat terț poate cumpăra doar construcția, iar pentru terenul de sub ea primește un drept de superficie (drept de superficie).

2Ce prevede Legea 312/2005 în funcție de tipul cumpărătorului?

Legea distinge între mai multe tipuri de cumpărători. Cel mai important este dacă cumpărătorul aparține unui stat din Uniunea Europeană sau din Spațiul Economic European.

3Care este diferența dintre terenul din intravilan și terenul agricol din extravilan?

Intravilan este terenul aflat în limitele zonei construite stabilite în planul urbanistic general (PUG). Asupra unui astfel de teren se aplică regulile obișnuite de dobândire și regulile de urbanism. Extravilan este terenul din afara acestor limite. Când este clasificat ca agricol, vânzarea lui este supusă unui regim special și strict conform Legii 17/2014.

Pentru dezvoltatori aceasta este diferența centrală. Un teren din intravilan, chiar și atunci când este înscris ca agricol, poate fi dezvoltat conform planurilor aplicabile, după finalizarea procedurilor de scoatere din destinația agricolă. Un teren agricol din extravilan nu poate fi dezvoltat fără modificarea limitei zonei construite într-un plan urbanistic (PUZ sau PUG). O astfel de procedură este lungă și incertă, iar înainte de aceasta chiar și dobândirea terenului este foarte limitată.

4Ce impune Legea 17/2014 la vânzarea terenului agricol din extravilan?

Legea 17/2014 a fost modificată semnificativ prin Legea 175/2020, intrată în vigoare la 13 octombrie 2020, și din nou prin Legea 116/2024. Ea prevede o vânzare în etape: mai întâi terenul este oferit titularilor dreptului de preempțiune și numai dacă niciunul dintre ei nu cumpără, este permis să se vândă altui cumpărător, iar și acesta trebuie să îndeplinească condițiile.

1. Oferta către titularii dreptului de preempțiune: vânzătorul publică oferta de vânzare într-o procedură ordonată prin autoritatea locală. Titularii dreptului de preempțiune pot cumpăra la același preț și în aceleași condiții.
2. Dacă niciun titular al dreptului de preempțiune nu a cumpărat: este permis să se vândă altui cumpărător numai dacă acesta îndeplinește condițiile de eligibilitate.
3. Condiții pentru un cumpărător persoană fizică: timp de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare, cumpărătorul a avut domiciliul sau reședința în România, a desfășurat activitate agricolă în România și a fost înregistrat la autoritățile fiscale române.
4. Condiții pentru o societate: sediu principal sau sucursală în România, activitate agricolă în România, dovada că cel puțin 75% din venituri în ultimii 5 ani fiscali au provenit din agricultură și beneficiari reali cu domiciliul în România.
5. Avize: tranzacția necesită diverse avize administrative în funcție de tipul și amplasarea terenului.
6. Semnarea în fața notarului: o vânzare care nu a parcurs procedura dreptului de preempțiune sau căreia îi lipsește un aviz necesar este lovită de nulitate.

Consecința este simplă: o persoană fizică străină nu poate cumpăra direct teren agricol din extravilan. Nici măcar o societate românească nou-înființată, ai cărei acționari sunt israelieni, nu îndeplinește condițiile de vechime, de venituri și de control.

5Cine deține dreptul de preempțiune (drept de preempțiune)?

Lista titularilor dreptului de preempțiune este lungă și are o ordine de prioritate. Modificările din 2020 și din 2024 au extins-o. Conform rezumatelor unor birouri de avocatură, ea include, printre altele: coproprietari și rude până la gradul al treilea; proprietari de investiții agricole pe teren, precum livezi, vii și irigații; arendași agricoli; proprietari de terenuri vecine; tineri fermieri; instituții de cercetare și de învățământ agricol; și statul, prin Agenția Domeniilor Statului.

Dreptul de preempțiune are semnificație practică și pentru cumpărătorul care îndeplinește condițiile. Prețul și condițiile asupra cărora a căzut de acord sunt oferite titularilor dreptului de preempțiune, iar aceștia pot prelua tranzacția. De aceea o negociere lungă pentru un astfel de teren nu garantează că tranzacția se va încheia.

6Se poate cumpăra teren printr-o societate românească (SRL)?

Da. La un teren din intravilan aceasta este modalitatea uzuală. O societate constituită în România este persoană juridică română, chiar dacă toți acționarii ei sunt israelieni, și cumpără teren ca orice societate românească. Majoritatea dezvoltatorilor străini aleg oricum această structură, deoarece este potrivită pentru dezvoltare, pentru vânzarea de unități și pentru finanțare bancară.

Înainte de a înființa o societate doar pentru o singură achiziție, merită luate în calcul câteva puncte:

• Teren agricol din extravilan: o societate nou-înființată nu îndeplinește condițiile Legii 17/2014, așa că structura nu rezolvă această limitare.
• Costuri curente: contabilitate, situații financiare, înregistrarea beneficiarilor reali, cont bancar. Și taxa de înscriere în cartea funciară este mai mare pentru o societate: 0,5% din valoare, față de 0,15% pentru o persoană fizică.
• Impozitarea: societatea este impozitată în România pe profiturile sale. Impozitul pe dividende în România a crescut la 16% pentru dividendele distribuite de la 1 ianuarie 2026. Vânzarea de acțiuni ale unei societăți românești de către o societate străină poate fi supusă impozitării în România.
• Partea israeliană: dacă societatea este administrată și controlată din Israel, poate fi considerată rezidentă în Israel în scopuri fiscale. Regulile privind societățile controlate din afara Israelului și convenția fiscală dintre cele două state influențează structura corectă. Acest lucru trebuie planificat înainte de înființare, nu după.

7Ce traseu vi se potrivește? Comparație rapidă

8Ce se așteaptă în legislație? Propunerea legislativă din 2026

În martie 2026 a fost depusă în Parlament o propunere legislativă (b133/2026) de completare a Legii 312/2005. Propunerea limitează dobândirea de teren agricol de către cetățenii statelor din Uniune și societățile constituite în ele la 10 hectare și permite anumitor societăți până la 30 de hectare, în funcție de structura capitalului și de identitatea beneficiarului real. În aprilie 2026 Consiliul Economic și Social al României a dat un aviz negativ, printre altele din cauza temerii de discriminare pe bază de cetățenie și a lipsei de claritate. La data redactării nu știm ca propunerea să fi fost adoptată. Investitorii în teren agricol trebuie să o urmărească.

9Ce se verifică înainte de a cumpăra teren în România?

1. Cine semnează tranzacția: cetățean israelian, cetățean european sau societate românească. Această decizie vine înaintea tuturor celorlalte.
2. Extras de carte funciară și cadastru: proprietar înscris, suprafață, sarcini, proceduri judiciare.
3. Clasificarea terenului: intravilan sau extravilan și categoria de folosință (agricol, construcții, pădure).
4. Dacă terenul este agricol din extravilan: dacă procedura dreptului de preempțiune s-a încheiat conform legii și dacă cumpărătorul îndeplinește condițiile Legii 17/2014.
5. Planurile aplicabile și certificatul de urbanism (certificat de urbanism) pentru informare: ce se poate construi efectiv.
6. Teren forestier: are un regim separat și drepturi de preempțiune proprii și trebuie verificat separat.
7. Structura fiscală în Israel și în România, înainte de a decide dacă cumpărați personal sau printr-o societate.

10Înainte de semnare: cum vă însoțim la achiziția unui teren

Începem cu întrebarea cine trebuie să dețină terenul și abia apoi analizăm terenul propriu-zis. Verificăm cartea funciară, clasificarea și planurile, ne asigurăm că procedurile dreptului de preempțiune au avut loc atunci când sunt necesare și înființăm societatea românească atunci când aceasta este structura corectă. Coordonăm structura cu consilierii dumneavoastră din Israel. Experiența noastră ca dezvoltatori în România ajută la identificarea din timp a terenurilor care par ieftine, dar care în practică nu pot fi nici cumpărate, nici dezvoltate.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.