شراء الأجانب والمواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي أرضًا في رومانيا: الأرض داخل المخطط العمراني مقابل الأرض الزراعية (Law 17/2014)، وحق الشفعة واستخدام الشركة

1هل يستطيع الإسرائيلي شراء أرض في رومانيا؟

المواطن الإسرائيلي الذي ليست لديه جنسية دولة في الاتحاد الأوروبي لا يستطيع عادةً تسجيل ملكية خاصة لأرض باسمه. في المقابل، يستطيع أن يملك مبنى أو شقة. ويستطيع أيضًا شراء الأرض عبر شركة رومانية. أما الإسرائيلي الذي هو أيضًا مواطن روماني أو مواطن دولة أخرى في الاتحاد فيشتري الأرض كأي مواطن أوروبي.

ينبع هذا القيد من الدستور الروماني ومن القانون 312/2005، الذي ينظّم شراء الأرض من قبل المواطنين الأجانب وعديمي الجنسية والشركات الأجنبية. وبحسب القانون، يستطيع المواطنون والشركات من دول خارج الاتحاد («الدول الثالثة») شراء الأرض فقط بالشروط التي تحددها الاتفاقيات الدولية وعلى أساس المعاملة بالمثل، وعلى أي حال ليس بشروط أفضل من شروط مواطني الاتحاد. ولا نعرف اتفاقية كهذه بين إسرائيل ورومانيا. ويجري كتّاب العدل الرومانيون على القول إنه، دون اتفاقية معاملة بالمثل، لا يستطيع مواطن دولة ثالثة أن يشتري إلا مبنى، ويحصل على الأرض التي تحته على حق سطحية (drept de superficie).

2ماذا يقرر القانون 312/2005 بحسب نوع المشتري؟

يميز القانون بين عدة أنواع من المشترين. والأهم هو هل ينتمي المشتري إلى دولة في الاتحاد الأوروبي أو في المنطقة الاقتصادية الأوروبية.

3ما الفرق بين الأرض داخل النطاق المبني (intravilan) والأرض الزراعية خارجه (extravilan)؟

intravilan هي أرض تقع داخل حدود النطاق المبني المحددة في المخطط العمراني العام (PUG). وتسري على أرض كهذه قوانين الشراء المعتادة وقوانين التخطيط. أما extravilan فهي أرض خارج هذه الحدود. وعندما تُصنَّف زراعية، يخضع بيعها لنظام خاص ومشدَّد بموجب القانون 17/2014.

وبالنسبة إلى المطورين، هذا هو الفرق الرئيسي. فالأرض intravilan، حتى عندما تكون مسجلة زراعية، يمكن تطويرها وفق المخططات السارية عليها، بعد استكمال إجراءات إخراجها من التخصيص الزراعي. أما الأرض الزراعية extravilan فلا يمكن تطويرها دون تغيير حدود النطاق المبني في مخطط هيكلي (PUZ أو PUG). وهذا إجراء طويل وغير مضمون، وقبل ذلك فإن مجرد شراء الأرض مقيَّد جدًّا.

4ماذا يشترط القانون 17/2014 في بيع الأرض الزراعية خارج النطاق المبني؟

عُدِّل القانون 17/2014 تعديلًا جوهريًّا بالقانون 175/2020، الذي دخل حيز التنفيذ في 13 تشرين الأول/أكتوبر 2020، ومرة أخرى بالقانون 116/2024. وهو ينص على بيع على مراحل: تُعرض الأرض أولًا على أصحاب حق الشفعة، وإذا لم يشترِها أي منهم فقط يجوز بيعها لمشترٍ آخر، وعليه أيضًا أن يستوفي الشروط.

1. العرض على أصحاب حق الشفعة: ينشر البائع عرض بيع في إجراء منظم عبر السلطة المحلية. ويحق لأصحاب حق الشفعة الشراء بالسعر نفسه وبالشروط نفسها.
2. إذا لم يشترِ أي صاحب حق شفعة: يجوز البيع لمشترٍ آخر فقط إذا استوفى شروط الأهلية.
3. شروط المشتري الخاص: على مدى 5 سنوات على الأقل قبل تسجيل عرض البيع، كان المشتري صاحب محل إقامة أو مقيمًا في رومانيا، ومارس نشاطًا زراعيًّا في رومانيا، وكان مسجلًا لدى سلطات الضرائب الرومانية.
4. شروط الشركة: مكتب رئيسي أو فرع في رومانيا، ونشاط زراعي في رومانيا، وإثبات أن 75% على الأقل من الإيرادات في سنوات الضريبة الخمس الأخيرة جاءت من الزراعة، وأصحاب سيطرة محل إقامتهم في رومانيا.
5. الموافقات: تستلزم الصفقة موافقات إدارية مختلفة بحسب نوع الأرض وموقعها.
6. التوقيع أمام كاتب عدل: البيع الذي لم يمر بإجراء حق الشفعة، أو الذي تنقصه موافقة مطلوبة، يكون باطلًا.

والمعنى بسيط: لا يستطيع شخص خاص أجنبي شراء أرض زراعية خارج النطاق المبني مباشرة. وحتى الشركة الرومانية الجديدة التي يكون مساهموها إسرائيليين لا تستوفي شروط الأقدمية والإيرادات والسيطرة.

5من يملك حق الشفعة (drept de preempțiune)؟

قائمة أصحاب حق الشفعة طويلة، وفيها ترتيب أولويات. وقد وسّعتها تعديلات 2020 و2024. وبحسب ملخصات مكاتب المحاماة، تشمل، من بين أمور أخرى: الشركاء في الملكية وأقارب حتى الدرجة الثالثة؛ وأصحاب الاستثمارات الزراعية في الأرض، مثل البساتين والكروم والري؛ والمستأجرين الزراعيين؛ وأصحاب الأرض المجاورة؛ والمزارعين الشباب؛ وهيئات البحث والمؤسسات التعليمية الزراعية؛ والدولة، عبر الوكالة الحكومية لأملاك الدولة.

ولحق الشفعة معنى عملي حتى للمشتري الذي يستوفي الشروط. فالسعر والشروط التي اتفق عليها تُعرض على أصحاب حق الشفعة، ويحق لهم أن يستحوذوا على الصفقة. ولذلك فإن مفاوضات طويلة على أرض كهذه لا تضمن إتمام الصفقة.

6هل يمكن شراء الأرض عبر شركة رومانية (SRL)؟

نعم. وفي الأرض داخل النطاق المبني هذه هي الطريقة المعتادة. فالشركة المؤسَّسة في رومانيا شخصية قانونية رومانية، حتى لو كان جميع مساهميها إسرائيليين، وتشتري الأرض كأي شركة رومانية. وهذا الهيكل يختاره معظم المطورين الأجانب على أي حال، لأنه يلائم التطوير وبيع الوحدات والتمويل المصرفي.

وقبل تأسيس شركة لمجرد شراء واحد، يستحسن التفكير في عدة نقاط:

• الأرض الزراعية خارج النطاق المبني: الشركة الجديدة لا تستوفي شروط القانون 17/2014، ولذلك لا يحل الهيكل هذا القيد.
• الكلف الجارية: مسك الدفاتر والتقارير وتسجيل أصحاب السيطرة والحساب المصرفي. كما أن رسم التسجيل في السجل العقاري أعلى للشركة: 0.5% من القيمة، مقابل 0.15% للفرد.
• الضريبة: تخضع الشركة للضريبة في رومانيا على أرباحها. وقد ارتفعت ضريبة أرباح الأسهم في رومانيا إلى 16% على الأرباح الموزعة اعتبارًا من 1 كانون الثاني/يناير 2026. وبيع أسهم في شركة رومانية من شركة أجنبية قد يخضع للضريبة في رومانيا.
• الجانب الإسرائيلي: إذا كانت الشركة تُدار وتُسيطَر عليها من إسرائيل، فقد تُعدّ مقيمة في إسرائيل لأغراض الضريبة. وقواعد الشركات الخاضعة للسيطرة من خارج إسرائيل واتفاقية الضريبة بين الدولتين تؤثر في الهيكل الصحيح. وهذا يجب أن يُخطَّط له قبل التأسيس وليس بعده.

7أي مسار يناسبكم؟ مقارنة سريعة

8ما المتوقع في التشريع؟ مشروع قانون 2026

في آذار/مارس 2026 قُدِّم إلى البرلمان مشروع قانون (b133/2026) لتكملة القانون 312/2005. ويقيّد المشروع شراء الأرض الزراعية من مواطني دول الاتحاد والشركات المؤسَّسة فيها بـ 10 هكتارات، ويتيح لشركات معينة حتى 30 هكتارًا، بحسب تركيبة رأس المال وهوية صاحب السيطرة الفعلي. وفي نيسان/أبريل 2026 أصدر المجلس الاقتصادي والاجتماعي في رومانيا رأيًا سلبيًّا، من بين الأسباب خشية التمييز على أساس الجنسية وعدم الوضوح. وحتى وقت الكتابة لا نعلم أن المشروع قد أُقر. وعلى المستثمرين في الأرض الزراعية أن يتابعوه.

9ما الذي ينبغي فحصه قبل شراء أرض في رومانيا؟

1. من يوقّع على الصفقة: مواطن إسرائيلي أم مواطن أوروبي أم شركة رومانية. وهذا القرار يأتي قبل كل شيء.
2. مستخرج السجل العقاري والكاداستر: المالك المسجل والمساحة والرهون والإجراءات القضائية.
3. تصنيف الأرض: intravilan أم extravilan، ونوع الاستخدام (زراعي، بناء، غابة).
4. إذا كانت الأرض زراعية extravilan: هل استُكمل إجراء حق الشفعة وفق القانون، وهل يستوفي المشتري شروط القانون 17/2014.
5. المخططات السارية وشهادة التمدين (certificat de urbanism) لغرض المعلومات: ما المسموح ببنائه فعليًّا.
6. أرض الغابات: لها نظام منفصل وحقوق شفعة خاصة بها، وينبغي فحصه على حدة.
7. هيكل الضريبة في إسرائيل وفي رومانيا، قبل القرار هل يُشترى بصفة خاصة أم عبر شركة.

10قبل التوقيع: كيف نرافق شراء الأرض

نبدأ بسؤال من ينبغي أن يحوز الأرض، وبعد ذلك فقط نفحص الأرض نفسها. نفحص السجل العقاري والتصنيف والمخططات، ونتحقق من إجراء إجراءات حق الشفعة حين تكون مطلوبة، ونؤسس الشركة الرومانية عندما يكون هذا هو الهيكل الصحيح. وننسق الهيكل مع مستشاريكم في إسرائيل. وتساعدنا خبرتنا بوصفنا مطورين في رومانيا على أن نحدد مسبقًا الأرض التي تبدو رخيصة لكن لا يمكن شراؤها أو تطويرها فعليًّا.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.