בקצרה
אזרחי האיחוד האירופי רוכשים קרקע ברומניה באותם תנאים כמו אזרחי רומניה. אזרח מדינה שמחוץ לאיחוד, כולל ישראלי שאין לו אזרחות אירופית, יכול לרכוש קרקע רק על בסיס אמנה בינלאומית של הדדיות. לכן הוא נעזר בדרך כלל בחברה רומנית או בזכות שטחים (superficie). קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי (extravilan) כפופה לחוק 17/2014: זכויות קדימה, תנאי ותק ברומניה לקונה, ומס של 80% על רווח ממכירה בתוך 8 שנים. בפועל היא כמעט סגורה בפני משקיעים זרים.
הנקודות החשובות
- 1אזרחי האיחוד ומרחב הכלכלה האירופי, וחברות שהתאגדו באיחוד, רוכשים קרקע כמו אזרחים וחברות רומניים.
- 2אזרחים וחברות ממדינות שמחוץ לאיחוד יכולים לרכוש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות. חוק 312/2005 חל גם על ישראלים.
- 3חברה רומנית (SRL) היא אישיות משפטית רומנית גם כשבעלי המניות זרים, והיא הדרך המקובלת לרכוש קרקע בתוך התחום הבנוי (intravilan).
- 4קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי נמכרת קודם לבעלי זכות קדימה, ורק אחריהם לקונים שעומדים בתנאים: 5 שנות ותק ברומניה, פעילות חקלאית ורישום במס.
- 5מכירה של קרקע חקלאית כזו בתוך 8 שנים מהרכישה חייבת במס של 80% על הרווח.
האם ישראלי יכול לקנות קרקע ברומניה?
אזרח ישראלי שאין לו אזרחות של מדינה באיחוד האירופי בדרך כלל לא יכול לרשום בעלות פרטית על קרקע על שמו. לעומת זאת, הוא יכול להיות בעלים של מבנה או דירה. הוא יכול גם לרכוש קרקע דרך חברה רומנית. ישראלי שהוא גם אזרח רומניה או אזרח מדינה אחרת באיחוד רוכש קרקע כמו כל אזרח אירופי.
ההגבלה נובעת מהחוקה הרומנית ומחוק 312/2005, שמסדיר רכישת קרקע בידי אזרחים זרים, חסרי אזרחות וחברות זרות. לפי החוק, אזרחים וחברות ממדינות שמחוץ לאיחוד (״מדינות שלישיות״) יכולים לרכוש קרקע רק בתנאים שנקבעו באמנות בינלאומיות ועל בסיס הדדיות, ובכל מקרה לא בתנאים טובים יותר מאלה של אזרחי האיחוד. אנחנו לא מכירים אמנה כזו בין ישראל לרומניה. נוטריונים רומניים נוהגים לקבוע שבלי אמנה של הדדיות, אזרח של מדינה שלישית יכול לרכוש מבנה בלבד, ועל הקרקע שמתחתיו מקבל זכות שטחים (drept de superficie).
אזרחים וחברות ממדינות שמחוץ לאיחוד יכולים לרכוש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות. חוק 312/2005 חל גם על ישראלים.
מה קובע חוק 312/2005 לפי סוג הרוכש?
החוק מבחין בין כמה סוגי רוכשים. החשוב ביותר הוא אם הרוכש שייך למדינה באיחוד האירופי או במרחב הכלכלה האירופי.
| סוג הרוכש | הכלל | הערות |
|---|---|---|
| אזרח רומני או חברה רומנית | רכישה חופשית, בכפוף לחוקים מיוחדים | כולל חברה רומנית שבעלי המניות שלה זרים |
| אזרח מדינה באיחוד או במרחב הכלכלה האירופי, או חברה שהתאגדה שם | אותם תנאים כמו לאזרחים ולחברות רומניים (סעיף 3) | תקופות המעבר מימי ההצטרפות לאיחוד הסתיימו |
| אזרח או חברה של מדינה שלישית, כמו ישראל | רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות (סעיף 6) | לא בתנאים טובים יותר מאזרחי האיחוד |
| ירושה על פי דין | החוק לא חל (סעיף 1(2)) | ירושה לפי צוואה דורשת בדיקה נפרדת |
ישראלים רבים מחזיקים באזרחות רומנית או באזרחות של מדינה אחרת באיחוד. מבחינת דיני רכישת הקרקע הם נחשבים אזרחי האיחוד, ובמקרה של אזרחות רומנית הם אזרחי רומניה לכל דבר. כדי ליהנות מזה צריך לחתום על העסקה כאזרח אירופי ולהציג מסמך זיהוי אירופי בתוקף. חשוב לבדוק גם את ההשלכות של אחזקה פרטית על המס והירושה, לפני שבוחרים במסלול הזה.
מה ההבדל בין קרקע בתוך התחום הבנוי (intravilan) לקרקע חקלאית מחוצה לו (extravilan)?
intravilan היא קרקע שנמצאת בתוך גבולות היישום הבנוי שנקבעו בתוכנית המתאר הכללית (PUG). על קרקע כזו חלים דיני הרכישה הרגילים ודיני התכנון. extravilan היא קרקע מחוץ לגבולות האלה. כשהיא מסווגת חקלאית, מכירתה כפופה למשטר מיוחד ומחמיר לפי חוק 17/2014.
ליזמים זה ההבדל המרכזי. קרקע intravilan, גם כשהיא רשומה חקלאית, אפשר לפתח לפי התוכניות החלות עליה, אחרי השלמת ההליכים להוצאתה מייעוד חקלאי. קרקע חקלאית extravilan אי אפשר לפתח בלי לשנות את גבול התחום הבנוי בתוכנית מתאר (PUZ או PUG). הליך כזה ארוך ולא ודאי, ולפני כן גם עצם רכישת הקרקע מוגבלת מאוד.
מה דורש חוק 17/2014 במכירת קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי?
חוק 17/2014 שונה בצורה משמעותית בחוק 175/2020, שנכנס לתוקף ב-13 באוקטובר 2020, ושוב בחוק 116/2024. הוא קובע מכירה בשלבים: קודם מציעים את הקרקע לבעלי זכות קדימה, ורק אם אף אחד מהם לא קונה, מותר למכור לקונה אחר, וגם הוא צריך לעמוד בתנאים.
- הצעה לבעלי זכות קדימה: המוכר מפרסם הצעת מכירה בהליך מסודר דרך הרשות המקומית. בעלי זכות הקדימה רשאים לקנות באותו מחיר ובאותם תנאים.
- אם אף בעל זכות קדימה לא קנה: מותר למכור לקונה אחר רק אם הוא עומד בתנאי הכשירות.
- תנאים לקונה פרטי: במשך 5 שנים לפחות לפני רישום הצעת המכירה, הקונה היה בעל מקום מגורים או תושבות ברומניה, ניהל פעילות חקלאית ברומניה והיה רשום ברשויות המס הרומניות.
- תנאים לחברה: משרד ראשי או סניף ברומניה, פעילות חקלאית ברומניה, הוכחה שלפחות 75% מההכנסות ב-5 שנות המס האחרונות הגיעו מחקלאות, ובעלי שליטה שמקום מגוריהם ברומניה.
- אישורים: העסקה דורשת אישורים מנהליים שונים לפי סוג הקרקע ומיקומה.
- חתימה בפני נוטריון: מכירה שלא עברה את הליך זכות הקדימה, או שחסר בה אישור נדרש, דינה בטלות.
המשמעות פשוטה: אדם פרטי זר לא יכול לקנות ישירות קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי. גם חברה רומנית חדשה שבעלי המניות שלה ישראלים לא עומדת בתנאי הוותק, ההכנסות והשליטה.
מי שמוכר קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי בתוך 8 שנים מיום שרכש אותה, משלם מס של 80% על הרווח (מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה). מס דומה חל גם על מכירת מניות, ישירה או עקיפה, בחברה שקרקע כזו מהווה יותר מ-25% מנכסיה, כשהמכירה נעשית בתוך 8 שנים מרכישת הקרקע. המטרה של הכלל היא לחסום ספקולציה בקרקע חקלאית, והוא חל גם כשיש תוכנית לשנות את ייעוד הקרקע.
מי מחזיק בזכות קדימה (drept de preempțiune)?
רשימת בעלי זכות הקדימה ארוכה, ויש בה סדר עדיפויות. התיקונים מ-2020 ומ-2024 הרחיבו אותה. לפי סיכומים של משרדי עורכי דין, היא כוללת, בין השאר: בעלים משותפים וקרובי משפחה עד דרגה שלישית; בעלי השקעות חקלאיות בקרקע, כמו מטעים, כרמים והשקיה; חוכרים חקלאיים; בעלי קרקע שכנה; חקלאים צעירים; גופי מחקר ומוסדות חינוך חקלאיים; והמדינה, באמצעות הסוכנות לנכסי המדינה.
לזכות הקדימה יש משמעות מעשית גם לקונה שעומד בתנאים. המחיר והתנאים שהוא הסכים עליהם מוצעים לבעלי זכות הקדימה, והם רשאים לקחת את העסקה. לכן משא ומתן ארוך על קרקע כזו לא מבטיח שהעסקה תיסגר.
האם אפשר לקנות קרקע דרך חברה רומנית (SRL)?
כן. בקרקע שבתוך התחום הבנוי זו הדרך המקובלת. חברה שהתאגדה ברומניה היא אישיות משפטית רומנית, גם אם כל בעלי המניות שלה ישראלים, והיא רוכשת קרקע כמו כל חברה רומנית. את המבנה הזה רוב היזמים הזרים בוחרים בכל מקרה, כי הוא מתאים לפיתוח, למכירת יחידות ולמימון בנקאי.
לפני שמקימים חברה רק בשביל רכישה אחת, כדאי לשקול כמה נקודות:
- קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי: חברה חדשה לא עומדת בתנאי חוק 17/2014, ולכן המבנה לא פותר את המגבלה הזו.
- עלויות שוטפות: הנהלת חשבונות, דוחות, רישום בעלי השליטה, חשבון בנק. גם אגרת הרישום בספר המקרקעין גבוהה יותר לחברה: 0.5% מהשווי, לעומת 0.15% ליחיד.
- מיסוי: החברה ממוסה ברומניה על רווחיה. מס דיבידנד ברומניה עלה ל-16% על דיבידנדים שחולקו מ-1 בינואר 2026. מכירה של מניות בחברה רומנית בידי חברה זרה עשויה לחייב במס ברומניה.
- הצד הישראלי: אם החברה מנוהלת ונשלטת מישראל, היא עלולה להיחשב תושבת ישראל לצורכי מס. כללי החברות הנשלטות מחוץ לישראל ואמנת המס בין המדינות משפיעים על המבנה הנכון. את זה צריך לתכנן לפני ההקמה, לא אחריה.
איזה מסלול מתאים לכם? השוואה מהירה
| מסלול | מתאים ל | מגבלות עיקריות |
|---|---|---|
| רכישה פרטית כאזרח ישראלי בלבד | דירה בבניין משותף, מבנה | בלי בעלות על הקרקע עצמה. צריך לבדוק עם הנוטריון איך מסדירים את החלק בקרקע |
| רכישה פרטית כאזרח רומני או אזרח מדינה אחרת באיחוד | דירה, בית, מגרש בתוך התחום הבנוי | קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי עדיין כפופה לחוק 17/2014 |
| חברה רומנית (SRL) | יזמות, מגרשים בתוך התחום הבנוי, תיק נכסים | עלויות תפעול, תכנון מס בשתי המדינות |
| זכות שטחים (superficie) | מבנה על קרקע של אחר | הזכות מוגבלת בזמן ובתנאים שנקבעו בהסכם |
מה צפוי בחקיקה? הצעת החוק של 2026
במרץ 2026 הוגשה לפרלמנט הצעת חוק (b133/2026) להשלמת חוק 312/2005. ההצעה מגבילה את רכישת הקרקע החקלאית בידי אזרחי מדינות האיחוד וחברות שהתאגדו בהן ל-10 הקטרים, ומאפשרת לחברות מסוימות עד 30 הקטרים, לפי הרכב ההון ולפי זהות בעל השליטה בפועל. באפריל 2026 נתנה המועצה הכלכלית והחברתית של רומניה חוות דעת שלילית, בין השאר בגלל חשש לאפליה על בסיס אזרחות ובגלל חוסר בהירות. נכון למועד הכתיבה לא ידוע לנו שההצעה התקבלה. משקיעים בקרקע חקלאית צריכים לעקוב אחריה.
מה לבדוק לפני שקונים קרקע ברומניה?
- מי חותם על העסקה: אזרח ישראלי, אזרח אירופי או חברה רומנית. ההחלטה הזו מגיעה לפני הכול.
- נסח ספר מקרקעין וקדסטר: בעלים רשום, שטח, שעבודים, הליכים משפטיים.
- סיווג הקרקע: intravilan או extravilan, וסוג השימוש (חקלאי, בנייה, יער).
- אם הקרקע חקלאית extravilan: האם הליך זכות הקדימה הושלם כחוק, והאם הקונה עומד בתנאי חוק 17/2014.
- תוכניות חלות ותעודת אורבניזם (certificat de urbanism) למטרת מידע: מה מותר לבנות בפועל.
- קרקע יער: יש לה משטר נפרד וזכויות קדימה משלה, וצריך לבדוק אותו בנפרד.
- מבנה המס בישראל וברומניה, לפני ההחלטה אם לרכוש באופן פרטי או דרך חברה.
לפני שחותמים: איך אנחנו מלווים רכישת קרקע
אנחנו מתחילים בשאלה מי צריך להחזיק בקרקע, ורק אחר כך בוחנים את הקרקע עצמה. אנחנו בודקים את ספר המקרקעין, את הסיווג ואת התוכניות, מוודאים שהליכי זכות הקדימה התקיימו כשהם נדרשים, ומקימים את החברה הרומנית כשזה המבנה הנכון. את המבנה אנחנו מתאמים מול היועצים שלכם בישראל. ניסיון שלנו כיזמים ברומניה עוזר לזהות מראש קרקע שנראית זולה, אבל בפועל אי אפשר לרכוש או לפתח אותה.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. דיני רכישת הקרקע ברומניה משתנים, ויש הצעות חוק תלויות ועומדות. לפני כל עסקה כדאי לקבל ייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות דירה ברומניה?
כן. ההגבלות של חוק 312/2005 חלות על קרקע ולא על מבנים, ולכן אזרח ישראלי יכול להיות בעלים של דירה. את אופן ההסדרה של החלק בקרקע שמתחת לבניין צריך לבדוק עם הנוטריון. אם לישראלי יש גם אזרחות רומנית או אזרחות של מדינה אחרת באיחוד, הוא רוכש כמו כל אזרח אירופי.
האם ישראלי יכול לקנות מגרש ברומניה על שמו?
בדרך כלל לא, אם אין לו אזרחות של מדינה באיחוד. לפי חוק 312/2005, אזרח של מדינה שמחוץ לאיחוד רוכש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות. הדרך המקובלת היא לרכוש את המגרש דרך חברה רומנית (SRL), שנחשבת אישיות משפטית רומנית גם כשבעלי המניות זרים.
מה זה זכות קדימה בקרקע חקלאית ברומניה?
לפי חוק 17/2014, לפני שמוכרים קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי צריך להציע אותה לבעלי זכות קדימה, למשל בעלים משותפים, קרובי משפחה, חוכרים, שכנים, חקלאים צעירים והמדינה. הם רשאים לקנות באותו מחיר ובאותם תנאים. מכירה שלא עברה את ההליך הזה דינה בטלות.
האם חברה רומנית עם בעלים ישראלים יכולה לקנות קרקע חקלאית?
בתוך התחום הבנוי בדרך כלל כן. מחוץ לתחום הבנוי, חוק 17/2014 דורש מחברה ותק של 5 שנים בפעילות חקלאית ברומניה, לפחות 75% מההכנסות מחקלאות ובעלי שליטה שמקום מגוריהם ברומניה. חברה חדשה בבעלות ישראלית לא עומדת בתנאים האלה.
כמה מס משלמים על מכירת קרקע חקלאית ברומניה תוך זמן קצר?
מכירה של קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי בתוך 8 שנים מהרכישה חייבת במס של 80% על הרווח, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה. מס דומה חל גם על מכירת מניות בחברה שקרקע כזו מהווה יותר מ-25% מנכסיה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi (text, notari.pro)
- CERHA HEMPEL - Amendments regarding the legal status of agricultural land in Romania (Law 175/2020)
- Consiliul Economic și Social - Aviz nr. 2416/01.04.2026 privind propunerea legislativă de completare a Legii 312/2005 (b133/2026)
- notari.pro - Forum notarial: cumpărare teren în România de către un cetățean dintr-un stat terț
- Fiscalitatea.ro - Prevederi privind achiziția de clădiri și terenuri de către persoanele juridice străine
- EY Tax News - Romanian tax changes introduced by new fiscal and budgetary measures (dividend tax 16% from 2026)
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.