Коротко
Граждане Европейского союза приобретают землю в Румынии на тех же условиях, что и граждане Румынии. Гражданин государства за пределами Союза, включая израильтянина без европейского гражданства, может приобрести землю только на основании международного договора о взаимности. Поэтому он, как правило, пользуется румынской компанией или правом застройки (superficie). Сельскохозяйственная земля вне застроенной территории (extravilan) подчиняется закону 17/2014: права преимущественной покупки, условия о стаже в Румынии для покупателя и налог 80% на прибыль от продажи в течение 8 лет. На практике она почти закрыта для иностранных инвесторов.
Главное
- 1Граждане Союза и Европейской экономической зоны, а также компании, учреждённые в Союзе, приобретают землю как граждане и компании Румынии.
- 2Граждане и компании государств за пределами Союза могут приобретать землю только по международному договору и на основе взаимности. Закон 312/2005 применяется и к израильтянам.
- 3Румынская компания (SRL) является румынским юридическим лицом, даже если акционеры иностранцы, и это общепринятый способ приобретения земли в пределах застроенной территории (intravilan).
- 4Сельскохозяйственная земля вне застроенной территории сначала продаётся обладателям права преимущественной покупки и лишь затем покупателям, отвечающим условиям: 5 лет стажа в Румынии, сельскохозяйственная деятельность и налоговая регистрация.
- 5Продажа такой сельскохозяйственной земли в течение 8 лет с момента приобретения облагается налогом 80% на прибыль.
Может ли израильтянин купить землю в Румынии?
Израильский гражданин, не имеющий гражданства государства Европейского союза, как правило, не может зарегистрировать частную собственность на землю на своё имя. В то же время он может быть собственником здания или квартиры. Он может также приобрести землю через румынскую компанию. Израильтянин, который одновременно является гражданином Румынии или другого государства Союза, приобретает землю как любой европейский гражданин.
Ограничение вытекает из Конституции Румынии и закона 312/2005, регулирующего приобретение земли иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными компаниями. Согласно закону, граждане и компании государств за пределами Союза («третьих стран») могут приобретать землю только на условиях, установленных международными договорами и на основе взаимности, и в любом случае не на более выгодных условиях, чем граждане Союза. Нам неизвестен такой договор между Израилем и Румынией. Румынские нотариусы обычно исходят из того, что без договора о взаимности гражданин третьей страны может приобрести только здание, а на землю под ним получает право застройки (drept de superficie).
Граждане и компании государств за пределами Союза могут приобретать землю только по международному договору и на основе взаимности. Закон 312/2005 применяется и к израильтянам.
Что устанавливает закон 312/2005 в зависимости от типа покупателя?
Закон различает несколько типов покупателей. Важнее всего, принадлежит ли покупатель к государству Европейского союза или Европейской экономической зоны.
| Тип покупателя | Правило | Примечания |
|---|---|---|
| Гражданин Румынии или румынская компания | Свободное приобретение с учётом специальных законов | Включая румынскую компанию, акционеры которой иностранцы |
| Гражданин государства Союза или Европейской экономической зоны либо компания, учреждённая там | Те же условия, что и для граждан и компаний Румынии (статья 3) | Переходные периоды со времени вступления в Союз истекли |
| Гражданин или компания третьей страны, такой как Израиль | Только по международному договору и на основе взаимности (статья 6) | Не на более выгодных условиях, чем для граждан Союза |
| Наследование по закону | Закон не применяется (статья 1(2)) | Наследование по завещанию требует отдельной проверки |
Многие израильтяне имеют румынское гражданство или гражданство другого государства Союза. С точки зрения норм приобретения земли они считаются гражданами Союза, а в случае румынского гражданства - гражданами Румынии во всех отношениях. Чтобы воспользоваться этим, необходимо подписывать сделку как европейский гражданин и предъявлять действительный европейский документ, удостоверяющий личность. Прежде чем выбирать этот путь, важно также проверить последствия личного владения для налогообложения и наследования.
В чём разница между землёй в пределах застроенной территории (intravilan) и сельскохозяйственной землёй вне неё (extravilan)?
intravilan - это земля, находящаяся в границах застроенной территории, установленных общим планом зонирования (PUG). К такой земле применяются обычные нормы приобретения и градостроительные нормы. extravilan - земля за пределами этих границ. Если она классифицирована как сельскохозяйственная, её продажа подчиняется особому и строгому режиму по закону 17/2014.
Для девелоперов это главное различие. Землю intravilan, даже когда она зарегистрирована как сельскохозяйственная, можно развивать по действующим на неё планам после завершения процедур по выводу её из сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственную землю extravilan нельзя развивать без изменения границы застроенной территории в плане зонирования (PUZ или PUG). Такая процедура длительна и неопределённа, а до этого сама покупка земли жёстко ограничена.
Что требует закон 17/2014 при продаже сельскохозяйственной земли вне застроенной территории?
Закон 17/2014 был существенно изменён законом 175/2020, вступившим в силу 13 октября 2020 года, и вновь законом 116/2024. Он устанавливает поэтапную продажу: сначала землю предлагают обладателям права преимущественной покупки, и лишь если никто из них не покупает, разрешается продажа другому покупателю, который также должен отвечать условиям.
- Предложение обладателям права преимущественной покупки: продавец публикует предложение о продаже в установленном порядке через местный орган. Обладатели права преимущественной покупки вправе купить по той же цене и на тех же условиях.
- Если никто из обладателей права не купил: продажа другому покупателю разрешена, только если он отвечает условиям пригодности.
- Условия для частного покупателя: в течение не менее 5 лет до регистрации предложения о продаже покупатель имел место жительства или проживание в Румынии, вёл сельскохозяйственную деятельность в Румынии и был зарегистрирован в румынских налоговых органах.
- Условия для компании: головной офис или филиал в Румынии, сельскохозяйственная деятельность в Румынии, подтверждение того, что не менее 75% доходов за последние 5 налоговых лет получено от сельского хозяйства, и контролирующие лица, проживающие в Румынии.
- Разрешения: сделка требует различных административных разрешений в зависимости от вида земли и её местоположения.
- Подписание у нотариуса: продажа, не прошедшая процедуру преимущественной покупки или лишённая необходимого разрешения, является ничтожной.
Вывод прост: частное иностранное лицо не может напрямую купить сельскохозяйственную землю вне застроенной территории. Даже новая румынская компания, акционерами которой являются израильтяне, не отвечает условиям стажа, доходов и контроля.
Тот, кто продаёт сельскохозяйственную землю вне застроенной территории в течение 8 лет со дня её приобретения, платит налог 80% с прибыли (цена продажи минус цена покупки). Аналогичный налог применяется и к продаже акций, прямой или косвенной, в компании, для которой такая земля составляет более 25% активов, когда продажа совершается в течение 8 лет с приобретения земли. Цель правила - преградить путь спекуляции сельскохозяйственной землёй, и оно действует и при наличии плана по изменению назначения земли.
Кто обладает правом преимущественной покупки (drept de preempțiune)?
Перечень обладателей права преимущественной покупки длинный, и в нём есть порядок приоритетов. Поправки 2020 и 2024 годов его расширили. Согласно обзорам юридических фирм, он включает, среди прочего: совладельцев и родственников до третьей степени; владельцев сельскохозяйственных вложений в землю, таких как плантации, виноградники и ирригация; сельскохозяйственных арендаторов; владельцев соседней земли; молодых фермеров; исследовательские организации и сельскохозяйственные учебные заведения; а также государство через Агентство государственного имущества.
Право преимущественной покупки имеет практическое значение и для покупателя, отвечающего условиям. Цена и условия, о которых он договорился, предлагаются обладателям права преимущественной покупки, и они вправе забрать сделку. Поэтому длительные переговоры по такой земле не гарантируют закрытия сделки.
Можно ли купить землю через румынскую компанию (SRL)?
Да. Для земли в пределах застроенной территории это общепринятый путь. Компания, учреждённая в Румынии, является румынским юридическим лицом, даже если все её акционеры израильтяне, и приобретает землю как любая румынская компания. Эту структуру большинство иностранных девелоперов выбирают в любом случае, поскольку она подходит для застройки, продажи единиц и банковского финансирования.
Прежде чем создавать компанию ради одной покупки, стоит учесть несколько моментов:
- Сельскохозяйственная земля вне застроенной территории: новая компания не отвечает условиям закона 17/2014, поэтому эта структура не решает данного ограничения.
- Текущие расходы: бухгалтерский учёт, отчётность, регистрация контролирующих лиц, банковский счёт. Сбор за регистрацию в земельной книге также выше для компании: 0,5% от стоимости, по сравнению с 0,15% для физического лица.
- Налогообложение: компания облагается в Румынии налогом на свою прибыль. Налог на дивиденды в Румынии вырос до 16% на дивиденды, распределённые с 1 января 2026 года. Продажа акций румынской компании иностранной компанией может облагаться налогом в Румынии.
- Израильская сторона: если компанией управляют и контролируют из Израиля, она может считаться резидентом Израиля для налоговых целей. Правила о компаниях, контролируемых из-за пределов Израиля, и налоговая конвенция между странами влияют на правильную структуру. Это необходимо планировать до создания, а не после.
Какой путь подходит вам? Быстрое сравнение
| Путь | Подходит для | Основные ограничения |
|---|---|---|
| Частная покупка только как гражданин Израиля | Квартира в многоквартирном доме, здание | Без права собственности на саму землю. С нотариусом нужно проверить, как оформляется доля в земле |
| Частная покупка как гражданин Румынии или гражданин другого государства Союза | Квартира, дом, участок в пределах застроенной территории | Сельскохозяйственная земля вне застроенной территории по-прежнему подчиняется закону 17/2014 |
| Румынская компания (SRL) | Девелопмент, участки в пределах застроенной территории, портфель объектов | Операционные расходы, налоговое планирование в двух странах |
| Право застройки (superficie) | Здание на чужой земле | Право ограничено по времени и условиями, установленными в договоре |
Чего ожидать от законодательства? Законопроект 2026 года
В марте 2026 года в парламент был внесён законопроект (b133/2026) о дополнении закона 312/2005. Законопроект ограничивает приобретение сельскохозяйственной земли гражданами государств Союза и компаниями, учреждёнными в них, 10 гектарами и позволяет отдельным компаниям до 30 гектаров, в зависимости от состава капитала и личности фактического контролирующего лица. В апреле 2026 года Экономический и социальный совет Румынии дал отрицательное заключение, в частности из-за опасения дискриминации по признаку гражданства и из-за неясности. На момент написания нам неизвестно, что законопроект принят. Инвесторам в сельскохозяйственную землю необходимо следить за ним.
Что проверить перед покупкой земли в Румынии?
- Кто подписывает сделку: гражданин Израиля, гражданин Европы или румынская компания. Это решение принимается прежде всего.
- Выписка из земельной книги и кадастра: зарегистрированный собственник, площадь, обременения, судебные разбирательства.
- Классификация земли: intravilan или extravilan, и вид использования (сельскохозяйственное, строительное, лес).
- Если земля сельскохозяйственная extravilan: завершена ли процедура преимущественной покупки в соответствии с законом и отвечает ли покупатель условиям закона 17/2014.
- Действующие планы и градостроительный сертификат (certificat de urbanism) в информационных целях: что фактически разрешено строить.
- Лесная земля: у неё отдельный режим и собственные права преимущественной покупки, их необходимо проверять отдельно.
- Налоговая структура в Израиле и Румынии - до решения о покупке лично или через компанию.
Перед подписанием: как мы сопровождаем покупку земли
Мы начинаем с вопроса, кто должен владеть землёй, и лишь затем изучаем саму землю. Мы проверяем земельную книгу, классификацию и планы, убеждаемся, что процедуры преимущественной покупки проведены там, где они требуются, и создаём румынскую компанию, когда это правильная структура. Структуру мы согласовываем с вашими консультантами в Израиле. Наш опыт как девелоперов в Румынии помогает заранее распознать землю, которая выглядит дешёвой, но на практике её невозможно ни приобрести, ни развивать.
Статья содержит общую информацию, актуальную на октябрь 2026 года, и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Нормы о приобретении земли в Румынии меняются, и на рассмотрении находятся законопроекты. Перед любой сделкой стоит получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Может ли израильтянин купить квартиру в Румынии?
Да. Ограничения закона 312/2005 относятся к земле, а не к зданиям, поэтому гражданин Израиля может быть собственником квартиры. Как оформляется доля в земле под зданием, нужно проверить с нотариусом. Если у израильтянина есть также румынское гражданство или гражданство другого государства Союза, он приобретает как любой европейский гражданин.
Может ли израильтянин купить участок в Румынии на своё имя?
Как правило, нет, если у него нет гражданства государства Союза. По закону 312/2005 гражданин государства за пределами Союза приобретает землю только по международному договору и на основе взаимности. Общепринятый способ - купить участок через румынскую компанию (SRL), которая считается румынским юридическим лицом, даже когда акционеры иностранцы.
Что такое право преимущественной покупки на сельскохозяйственную землю в Румынии?
Согласно закону 17/2014, прежде чем продавать сельскохозяйственную землю вне застроенной территории, её необходимо предложить обладателям права преимущественной покупки, например совладельцам, родственникам, арендаторам, соседям, молодым фермерам и государству. Они вправе купить по той же цене и на тех же условиях. Продажа, не прошедшая эту процедуру, является ничтожной.
Может ли румынская компания с израильскими владельцами купить сельскохозяйственную землю?
В пределах застроенной территории, как правило, да. Вне застроенной территории закон 17/2014 требует от компании 5 лет сельскохозяйственной деятельности в Румынии, не менее 75% доходов от сельского хозяйства и контролирующих лиц, проживающих в Румынии. Новая компания в израильской собственности этим условиям не отвечает.
Сколько налога платится при продаже сельскохозяйственной земли в Румынии в короткий срок?
Продажа сельскохозяйственной земли вне застроенной территории в течение 8 лет с приобретения облагается налогом 80% с прибыли, то есть с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Аналогичный налог применяется и к продаже акций компании, для которой такая земля составляет более 25% активов.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi (text, notari.pro)
- CERHA HEMPEL - Amendments regarding the legal status of agricultural land in Romania (Law 175/2020)
- Consiliul Economic și Social - Aviz nr. 2416/01.04.2026 privind propunerea legislativă de completare a Legii 312/2005 (b133/2026)
- notari.pro - Forum notarial: cumpărare teren în România de către un cetățean dintr-un stat terț
- Fiscalitatea.ro - Prevederi privind achiziția de clădiri și terenuri de către persoanele juridice străine
- EY Tax News - Romanian tax changes introduced by new fiscal and budgetary measures (dividend tax 16% from 2026)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.