Cumpărarea unei proprietăți la licitație de executare silită în România: ce primiți de fapt, ce costă și ce verificați înainte de ofertă

O proprietate scoasă la licitație în România pare adesea o oportunitate: prețul de pornire se stabilește pe baza unei evaluări, iar după o licitație nereușită el scade semnificativ. Însă vânzarea silită este un alt tip de tranzacție. Nu există un vânzător care cunoaște imobilul și își asumă obligații față de dumneavoastră, nu se negociază condiții, iar calendarul este stabilit de lege.

Ghidul tratează doar ceea ce este specific licitației: cine vinde, ce trece la dumneavoastră în ziua adjudecării, ce costuri și riscuri nu apar în preț și ce verificați înainte de a depune garanția. Verificarea generală a oricărei proprietăți din România am detaliat-o în ghidul de due diligence juridic înainte de semnare.

1Cine vinde o proprietate la licitație în România și după ce lege?

Există doi actori principali. Majoritatea vânzărilor silite sunt conduse de un executor judecătoresc, care acționează pentru un creditor, de regulă o bancă, potrivit Codului de procedură civilă, Legea 134/2010. Proprietățile sechestrate pentru datorii fiscale, precum și bunurile statului, sunt vândute de autoritatea fiscală română (ANAF) potrivit Codului de procedură fiscală, Legea 207/2015.

Din 2026, ANAF vinde printr-o platformă online proprie, iar regulile de acolo sunt stabilite prin reglementările autorității. De aceea, la o astfel de licitație citiți publicația și condițiile direct pe platformă. În continuare ne concentrăm pe licitația organizată de executorul judecătoresc, ale cărei etape sunt detaliate în cod. Vânzarea unei proprietăți în cadrul procedurii de insolvență a unei societăți este supusă altor reguli și nu este inclusă în acest ghid.

2Cum se stabilește prețul și ce se întâmplă când nimeni nu licitează?

Punctul de plecare este valoarea de piață. Executorul o stabilește singur sau numește un evaluator (art. 835), iar evaluarea devine prețul de pornire (art. 836). Licitația se fixează la cel puțin 20 de zile și cel mult 40 de zile de la afișarea publicației (art. 837).

1. Prima licitație. Prețul se strigă de trei ori, pornind de la cea mai mare ofertă peste evaluare, iar dacă nu există, de la evaluarea însăși (art. 845 alin. (5)).
2. A doua licitație. Dacă nimeni nu a oferit prețul de evaluare, se fixează o nouă licitație în cel mult 30 de zile, care pornește de la 75% din prețul inițial. Când există cel puțin doi ofertanți, bunul se poate vinde la cea mai mare ofertă, dar nu sub 30% din prețul inițial (art. 845 alin. (8)).
3. A treia licitație. La cererea creditorului, ea pornește de la 50% din prețul inițial, iar cu doi sau mai mulți ofertanți bunul se vinde la cea mai mare ofertă, chiar dacă aceasta este mai mică decât datoria (art. 845 alin. (9)).

La a doua și a treia licitație, chiar și un singur ofertant care oferă prețul de pornire poate câștiga, iar la oferte egale are câștig de cauză cel cu drept de preempțiune (art. 845 alin. (12)). Debitorul însuși nu are dreptul să liciteze, nici prin persoane interpuse (art. 842 alin. (2)), iar creditorii pot licita doar de la 75% din prețul de pornire inițial (art. 842 alin. (5)).

3Ce primiți în ziua adjudecării și ce nu?

Aici se află diferența principală dintre o licitație și o cumpărare obișnuită. Legea curăță imobilul de datorii: sunteți proprietar din ziua adjudecării, iar de la data înscrierii dreptului dumneavoastră de proprietate ipotecile și celelalte sarcini se radiază, iar creditorii se îndestulează din prețul pe care l-ați plătit (art. 856). Datoriile rămân cu banii, nu cu casa. În schimb, există lucruri pe care licitația nu le oferă:

• Garanție pentru vicii ascunse. La vânzarea silită nu există o astfel de garanție, iar vânzarea nu poate fi atacată pe motiv că prețul a fost prea mic (art. 857; Codul civil, art. 1707 alin. (5)).
• Vizitarea imobilului. Când proprietarul nu permite accesul, evaluarea se face doar pe baza documentelor (art. 835 alin. (8)), iar și dumneavoastră riscați să nu intrați înainte de ofertă.
• Un imobil liber. Actul de adjudecare este titlu executoriu împotriva debitorului și a oricui deține imobilul fără un drept opozabil dumneavoastră (art. 852). Evacuarea este posibilă, dar este o procedură suplimentară prin executor, pentru care trebuie planificat timp.
• Eliberarea de chiriaș. Un contract de închiriere încheiat înainte ca executarea să fie notată în cartea funciară este opozabil cumpărătorului, cu excepția cazului în care chiria este mai mică cu o treime sau mai mult decât prețul pieței (art. 827).
• Curățarea de orice drept. Un drept de uz sau o servitute înscrise după ipotecă pot rămâne sau pot fi radiate, după cum s-a stabilit la licitație (art. 845 alin. (6) și (7)).

4Garanție, diferență de preț și întârziere: ce se întâmplă cu banii?

• Înainte de licitație: depuneți 10% din prețul de pornire al licitației respective, la Trezoreria statului, la CEC Bank sau la o altă bancă, la dispoziția executorului, și atașați dovada la ofertă (art. 843).
• Dacă nu ați câștigat: executorul dispune restituirea garanției (art. 850).
• Dacă ați câștigat: plătiți prețul minus garanția, în cel mult 30 de zile (art. 848). Plata în rate este posibilă doar cu acordul creditorului și al debitorului (art. 851).
• Dacă nu ați plătit la timp: imobilul se scoate din nou la vânzare pe cheltuiala dumneavoastră. Suportați costul noii licitații și diferența de preț, iar suma se recuperează mai întâi din garanția dumneavoastră (art. 849).

Treizeci de zile reprezintă un termen scurt pentru un credit ipotecar. Cine intenționează să finanțeze prin bancă are nevoie de un răspuns scris înainte de ofertă: dacă banca finanțează achiziția la licitație și în ce interval de timp. Cine transferă bani din Israel trebuie să pregătească din timp atât transferul, cât și documentarea sursei fondurilor.

5Când devine proprietatea cu adevărat a dumneavoastră?

1. După plata integrală, executorul întocmește actul de adjudecare, care este titlul dumneavoastră de proprietate și poate fi înscris în cartea funciară (art. 852).
2. O copie se trimite biroului de cadastru și publicitate imobiliară pentru înscriere provizorie (art. 853).
3. De la data înscrierii provizorii, debitorul, creditorii și orice persoană interesată au o lună pentru a ataca actul de adjudecare în instanță (art. 854). Dacă acesta este anulat, banii vă sunt restituiți.
4. Dacă nu s-a formulat contestație sau aceasta a fost respinsă definitiv, executorul dispune înscrierea definitivă și, la cererea dumneavoastră, vă pune în posesie (art. 855).

În plus, un terț care pretinde proprietatea asupra imobilului poate introduce acțiune în 15 zile de la vânzare și uneori, ulterior, printr-o acțiune separată, sub rezerva drepturilor pe care le-ați dobândit (art. 714). Concluzia practică: nu renovați, nu închiriați pe termen lung și nu revindeți înainte să se închidă termenul de contestare.

6Cumpărători din Israel: cine poate licita și se poate participa de la distanță?

Ofertantul trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu și, de asemenea, capacitatea de a dobândi imobilul respectiv (art. 842 alin. (1)). În cazul unui apartament, de regulă aceasta nu este o problemă. În cazul unei case cu teren intră în discuție regulile privind dobândirea terenurilor de către persoane care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene, așa că structura achiziției se stabilește înainte de ofertă, nu după adjudecare.

Se poate participa fără deplasare. La licitația organizată de executor se licitează prin mandatar, cu procură specială în formă autentică notarială (art. 842 alin. (4)). La licitația ANAF oferta se depune online. Depunerea, studiul dosarului și înscrierea sunt realizate de avocați sau notari autorizați în România.

7Ce verificați înainte de a depune garanția?

1. Publicația de vânzare și numărul dosarului. Publicația descrie imobilul, numărul cărții funciare, evaluarea, data și garanția (art. 838). Pentru un imobil a cărui valoare depășește 250.000 lei, un extras al acesteia se publică și într-un ziar național. Citiți în ea ce rămâne grevat asupra imobilului după vânzare.
2. Extras de carte funciară actualizat. Un extras de carte funciară pentru informare costă 20 lei pe site-ul ANCPI. În partea a III-a căutați închirieri, drepturi de uz și înscrieri anterioare executării.
3. Imobilul la fața locului. Chiar dacă nu puteți intra, priviți-l din exterior, vorbiți cu vecinii și aflați cine locuiește acolo.
4. Situația urbanistică. Dacă construcția este înscrisă în cartea funciară și dacă a fost ridicată cu autorizație de construire. O extindere neînscrisă nu dispare la licitație și trece la dumneavoastră.
5. Dosarul de executare. Un avocat independent din România citește întregul dosar și verifică dacă există motive de contestare a vânzării.
6. Buget complet. Garanția înainte de licitație, diferența de preț în 30 de zile și, separat, înscrierea, reparațiile, asistența juridică și eventual evacuarea.

8Ce faceți înainte de a depune o ofertă?

La licitație decizia se ia repede, așa că pregătirea trebuie să fie gata încă înainte să apară o publicație interesantă: o structură clară a achiziției, o finanțare care se încadrează în 30 de zile și o procură, dacă nu veți fi prezent. Însoțim cumpărători israelieni la citirea publicației și a extrasului de carte funciară, la evaluarea riscurilor și la planificarea fondurilor, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care depun oferta și se ocupă de înscriere.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.