Коротко
В Румынии недвижимость продаётся на торгах в основном судебным исполнителем по Гражданскому процессуальному кодексу (Закон 134/2010) либо налоговой службой (ANAF), если речь идёт о налоговых долгах. Покупатель получает объект, с которого ипотеки и обременения снимаются с регистрацией права собственности, но без ответственности за скрытые недостатки, иногда без осмотра объекта и иногда с арендатором или жильцом. Поэтому выписку, объявление, исполнительное дело и финансирование проверяют до того, как вносить залог в размере 10%.
Главное
- 1Торги судебного исполнителя регулируются статьями 835-859 Закона 134/2010; торги налоговой службы проводятся по Закону 207/2015 на онлайн-платформе ANAF.
- 2До подачи предложения вносится залог в размере 10% от начальной цены; победитель оплачивает остаток не позднее чем через 30 дней, а просрочка обходится ему в стоимость повторных торгов и разницу в цене.
- 3Если предложений по оценочной цене нет, вторые торги начинаются с 75% от первоначальной цены, а третьи с 50%.
- 4С регистрацией права собственности ипотеки и обременения погашаются, однако ответственности за скрытые недостатки нет, а аренда, предшествовавшая исполнительному производству, может стать для вас обязательной.
- 5В течение месяца с момента предварительной регистрации акт о присуждении ещё можно оспорить в суде, поэтому до закрытия этого окна не делают ремонт и не перепродают объект.
Объект, выставленный на торги в Румынии, нередко выглядит как выгодная возможность: начальная цена устанавливается по оценке, а после несостоявшихся торгов она значительно снижается. Но принудительная продажа - это сделка иного рода. Нет продавца, который знает объект и принимает на себя обязательства перед вами, нет переговоров об условиях, а сроки установлены законом.
Это руководство посвящено только тому, что характерно для торгов: кто продаёт, что переходит к вам в день присуждения, какие расходы и риски не отражены в цене и что проверить до внесения залога. Общую проверку любого объекта в Румынии мы подробно описали в руководстве по юридической проверке перед подписанием.
Кто продаёт недвижимость на торгах в Румынии и по какому праву?
Основных участников два. Большинство принудительных продаж проводит судебный исполнитель (executor judecătoresc), действующий в интересах кредитора, как правило банка, по Гражданскому процессуальному кодексу, Закон 134/2010. Объекты, арестованные за налоговые долги, а также государственное имущество продаёт налоговая служба Румынии (ANAF) по Фискальному процессуальному кодексу, Закон 207/2015.
| Вопрос | Судебный исполнитель | Налоговая служба (ANAF) |
|---|---|---|
| В чьих интересах продают | Кредитора, обычно банка | Государства, из-за налоговых долгов или в отношении государственного имущества |
| Правовая основа | Закон 134/2010, статьи 835-859 | Закон 207/2015 и нормативные акты службы |
| Публикация | Офис судебного исполнителя, суд, местная администрация, сам объект, иногда газета | Онлайн-платформа службы |
| Условия участия | Залог в размере 10% от начальной цены (статья 843) | Плата за участие, которая вносится или обеспечивается до подачи предложения |
| Подача предложения | Непосредственно на торгах или через представителя по специальной нотариальной доверенности | Через интернет, после регистрации |
С 2026 года налоговая служба продаёт через собственную онлайн-платформу, и правила там устанавливаются нормативными актами службы. Поэтому на таких торгах читают объявление и условия непосредственно на платформе. Далее речь идёт о торгах судебного исполнителя, этапы которых подробно описаны в кодексе. Продажа объекта в рамках процедуры несостоятельности компании подчиняется иным правилам и в это руководство не входит.
До подачи предложения вносится залог в размере 10% от начальной цены; победитель оплачивает остаток не позднее чем через 30 дней, а просрочка обходится ему в стоимость повторных торгов и разницу в цене.
Как устанавливается цена и что происходит, если никто не делает предложения?
Отправной точкой служит рыночная стоимость. Судебный исполнитель определяет её сам или назначает оценщика (статья 835), и оценка становится начальной ценой (статья 836). Торги назначаются не ранее чем через 20 дней и не позднее чем через 40 дней после размещения объявления (статья 837).
- Первые торги. Цена объявляется трижды, начиная с наибольшего предложения выше оценки, а если такого нет, то с самой оценки (статья 845(5)).
- Вторые торги. Если никто не предложил оценочную цену, не позднее чем через 30 дней назначаются новые торги, которые начинаются с 75% от первоначальной цены. При наличии как минимум двух участников объект можно продать по наибольшему предложению, но не ниже 30% от первоначальной цены (статья 845(8)).
- Третьи торги. По заявлению кредитора они начинаются с 50% от первоначальной цены, и при двух или более участниках объект продаётся по наибольшему предложению, даже если оно ниже суммы долга (статья 845(9)).
На вторых и третьих торгах победителем может стать и единственный участник, предложивший начальную цену, а при равных предложениях преимущество получает тот, у кого есть преимущественное право (статья 845(12)). Сам должник не вправе участвовать в торгах, в том числе через другое лицо (статья 842(2)), а кредиторы вправе делать предложения только от 75% первоначальной начальной цены (статья 842(5)).
Что вы получаете в день присуждения, а что нет?
Именно здесь проходит главное различие между торгами и обычной покупкой. Закон очищает объект от долгов: вы становитесь собственником со дня присуждения, а со дня регистрации вашего права собственности ипотеки и прочие обременения погашаются, и кредиторы получают удовлетворение из уплаченной вами цены (статья 856). Долги остаются с деньгами, а не с домом. С другой стороны, есть вещи, которых торги не дают:
- Ответственность за скрытые недостатки. При принудительной продаже такой ответственности нет, и её нельзя оспорить на том основании, что цена была слишком низкой (статья 857; Гражданский кодекс, статья 1707(5)).
- Осмотр объекта. Если собственник не допускает в помещение, оценка проводится только по документам (статья 835(8)), и вы тоже можете не попасть внутрь до подачи предложения.
- Свободный объект. Акт о присуждении является исполнительным документом против должника и против того, кто занимает объект без права, которое можно противопоставить вам (статья 852). Выселение возможно, но это дополнительная процедура через судебного исполнителя, и для неё нужно заложить время.
- Освобождение от арендатора. Договор аренды, заключённый до того, как исполнительное производство было внесено в книгу недвижимости, обязателен для покупателя, если только арендная плата не ниже рыночной на треть или более (статья 827).
- Очищение от всех прав. Право пользования или сервитут, зарегистрированные после ипотеки, могут сохраниться или быть погашены в зависимости от того, что было установлено на торгах (статья 845(6) и (7)).
Скидка на торгах является платой за эти риски. Прежде чем устанавливать максимальную сумму, оцените в деньгах и во времени ремонт, выселение и арендатора и вычтите их из цены, которую вы готовы заплатить.
Залог, остаток и просрочка: что происходит с деньгами?
- До торгов: вносится 10% от начальной цены этих торгов в Государственное казначейство, в банк CEC или в другой банк в пользу судебного исполнителя, и подтверждение прилагается к предложению (статья 843).
- Если вы не победили: судебный исполнитель распоряжается вернуть вам залог (статья 850).
- Если вы победили: цена за вычетом залога оплачивается не позднее чем через 30 дней (статья 848). Рассрочка возможна только с согласия кредитора и должника (статья 851).
- Если вы не заплатили вовремя: объект выставляется на повторную продажу за ваш счёт. Вы несёте стоимость новых торгов и разницу в цене, и сумма в первую очередь удерживается из вашего залога (статья 849).
Тридцать дней - короткий срок для ипотеки. Тому, кто намерен финансировать покупку через банк, нужен письменный ответ до подачи предложения: финансирует ли банк покупку на торгах и в какие сроки. Тому, кто переводит деньги из Израиля, нужно заранее подготовить и перевод, и документальное подтверждение происхождения средств.
Когда объект действительно становится вашим?
- После полной оплаты судебный исполнитель составляет акт о присуждении (actul de adjudecare), который является вашим правоустанавливающим документом и подлежит регистрации (статья 852).
- Копия направляется в службу регистрации недвижимости для предварительной регистрации (статья 853).
- Со дня предварительной регистрации у должника, кредиторов и любого заинтересованного лица есть один месяц, чтобы оспорить акт о присуждении в суде (статья 854). Если он отменяется, деньги возвращаются вам.
- Если оспаривания не было или оно окончательно отклонено, судебный исполнитель распоряжается об окончательной регистрации, а по вашему заявлению также вводит вас во владение (статья 855).
Кроме того, третье лицо, заявляющее о праве собственности на объект, вправе подать иск в течение 15 дней с даты продажи, а иногда и позднее отдельным иском, с учётом приобретённых вами прав (статья 714). Практический вывод: до закрытия окна для оспаривания не делают ремонт, не сдают в долгосрочную аренду и не перепродают объект.
Покупатели из Израиля: кто вправе участвовать в торгах и можно ли участвовать дистанционно?
Участник должен обладать полной дееспособностью, а также правоспособностью на приобретение конкретного объекта (статья 842(1)). Для квартиры это, как правило, не вопрос. Для дома с землёй вступают в действие правила о приобретении земли лицами, не являющимися гражданами Европейского союза, поэтому структуру покупки определяют до подачи предложения, а не после победы.
Участвовать можно, не выезжая. На торгах судебного исполнителя предложение подаётся через представителя по специальной доверенности в нотариальной форме (статья 842(4)). На торгах налоговой службы предложение подаётся через интернет. Подачу, изучение дела и регистрацию осуществляют адвокат или нотариус, имеющие лицензию в Румынии.
Что проверить до внесения залога?
- Объявление и номер дела. В объявлении указаны объект, номер в книге недвижимости, оценка, дата и залог (статья 838). Для объекта стоимостью свыше 250 000 леев его краткое содержание публикуется также в общенациональной газете. Прочитайте в нём, что остаётся на объекте после продажи.
- Актуальная выписка. Информационная выписка стоит 20 леев на сайте ANCPI. В части III ищут аренду, права пользования и записи, предшествовавшие исполнительному производству.
- Объект на месте. Даже если попасть внутрь нельзя, осмотрите его снаружи, поговорите с соседями и выясните, кто в нём живёт.
- Градостроительный статус. Зарегистрировано ли строение в книге и построено ли оно по разрешению. Незарегистрированная пристройка не исчезает на торгах, она переходит к вам.
- Исполнительное дело. Независимый адвокат в Румынии изучает всё дело и проверяет, есть ли основания для оспаривания продажи.
- Полный бюджет. Залог до торгов, остаток в течение 30 дней, а отдельно регистрация, ремонт, юридическое сопровождение и, возможно, выселение.
Что сделать до подачи предложения?
На торгах решение принимается быстро, поэтому подготовка должна быть готова ещё до появления интересного объявления: понятная структура покупки, финансирование, укладывающееся в 30 дней, и доверенность, если вы не приедете. Мы сопровождаем израильских покупателей при изучении объявления и выписки, оценке рисков в цене и планировании денежных потоков вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые подают предложение и занимаются регистрацией.
Статья содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Правила торгов налоговой службы устанавливаются нормативными актами, которые могут меняться, и каждые торги рассматриваются по их объявлению и делу.
Частые вопросы
Может ли резидент Израиля купить недвижимость на торгах в Румынии?
Да, если он обладает полной дееспособностью и правоспособностью на приобретение данного объекта (статья 842 Гражданского процессуального кодекса). При покупке земли действуют обычные правила о собственности лиц, не являющихся гражданами Европейского союза. Подать предложение можно через представителя по специальной нотариальной доверенности.
Какой залог вносится на торгах судебного исполнителя?
10% от начальной цены этих торгов, до даты продажи (статья 843). Тот, кто не победил, получает его обратно, а у победителя он засчитывается в цену.
Свободен ли объект от долгов после торгов?
Ипотеки и обременения погашаются при регистрации вашего права собственности, и кредиторы получают удовлетворение из цены (статья 856). Вместе с тем аренда, заключённая до исполнительного производства, может стать для вас обязательной, а часть прав может сохраниться, если так установлено на торгах.
Можно ли отменить продажу после того, как я заплатил?
Должник, кредиторы и любое заинтересованное лицо вправе оспорить акт о присуждении в суде в течение месяца с даты его предварительной регистрации (статья 854). Если он отменяется, деньги возвращаются вам.
Что будет, если я не оплачу остаток вовремя?
Оплатить нужно не позднее чем через 30 дней (статья 848). Иначе объект продаётся повторно за ваш счёт, и вы несёте стоимость новых торгов и разницу в цене, в первую очередь из залога (статья 849).
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.