باختصار
في رومانيا يُباع العقار بالمزاد أساسًا على يد منفّذ قضائي بموجب قانون أصول المحاكمات المدنية (القانون 134/2010)، أو على يد مصلحة الضرائب (ANAF) عندما يتعلق الأمر بديون ضريبية. ويحصل المشتري على عقار تُشطب عنه الرهون والأعباء مع تسجيل الملكية، ولكن من دون ضمان للعيوب الخفية، وأحيانًا من دون معاينة العقار، وأحيانًا مع مستأجر أو شاغل. لذلك تُفحص شهادة القيد والإعلان وملف التنفيذ والتمويل قبل إيداع كفالة بنسبة 10%.
أبرز النقاط
- 1ينظّم مزادَ المنفّذ القضائي المادتان 835 إلى 859 من القانون 134/2010؛ أما مزاد مصلحة الضرائب فيجري وفق القانون 207/2015 وعلى منصة إلكترونية تابعة لـ ANAF.
- 2قبل العرض تُودَع كفالة بنسبة 10% من سعر الافتتاح؛ ويدفع الفائز الرصيد خلال 30 يومًا على الأكثر، والتأخير يحمّله تكلفة مزاد جديد وفرق السعر.
- 3إذا لم يُقدَّم عرض بسعر التقييم، يُفتتح المزاد الثاني بـ 75% من السعر الأول، والثالث بـ 50%.
- 4مع تسجيل الملكية تُشطب الرهون والأعباء، لكن لا يوجد ضمان للعيوب الخفية، وقد يكون الإيجار السابق للتنفيذ ملزمًا لكم.
- 5خلال شهر من التسجيل المؤقت يظل الطعن في سند رسوّ المزاد أمام المحكمة ممكنًا، ولذلك لا يُرمَّم العقار ولا يُباع قبل انقضاء هذه المهلة.
كثيرًا ما يبدو العقار المعروض في مزاد في رومانيا فرصةً: فسعر الافتتاح يُحدَّد وفق التقييم، وبعد مزاد غير ناجح ينخفض انخفاضًا ملحوظًا. لكن البيع الجبري صفقة من نوع مختلف؛ فلا يوجد بائع يعرف العقار ويلتزم تجاهكم، ولا تفاوض على الشروط، والجدول الزمني يحدده القانون.
يتناول هذا الدليل ما يختص به المزاد فقط: من البائع، وما الذي ينتقل إليكم يوم رسوّ المزاد، وما التكاليف والمخاطر التي لا تظهر في السعر، وما الذي يُفحص قبل إيداع الكفالة. أما الفحص العام لأي عقار في رومانيا فقد فصّلناه في دليل الفحص القانوني قبل التوقيع.
من يبيع العقار في المزاد في رومانيا، ووفق أي قانون؟
هناك جهتان رئيسيتان. يدير معظمَ البيوع الجبرية منفّذٌ قضائي (executor judecătoresc) يعمل لصالح دائن، غالبًا ما يكون بنكًا، وفق قانون أصول المحاكمات المدنية، القانون 134/2010. أما العقارات المحجوزة بسبب ديون ضريبية، وعقارات الدولة، فتبيعها مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF) وفق قانون الإجراءات الضريبية، القانون 207/2015.
| المسألة | المنفّذ القضائي | مصلحة الضرائب (ANAF) |
|---|---|---|
| لمصلحة من يتم البيع | دائن، عادةً بنك | الدولة، بسبب ديون ضريبية أو أملاك الدولة |
| الأساس القانوني | القانون 134/2010، المواد 835 إلى 859 | القانون 207/2015 ولوائح المصلحة |
| النشر | مكتب المنفّذ، والمحكمة، والسلطة المحلية، والعقار نفسه، وأحيانًا صحيفة | المنصة الإلكترونية للمصلحة |
| شروط المشاركة | كفالة بنسبة 10% من سعر الافتتاح (المادة 843) | رسوم مشاركة تُدفع أو يُقدَّم لها ضمان قبل العرض |
| تقديم العرض | في المزاد نفسه، أو عبر وكيل بتوكيل خاص موثّق | عبر الإنترنت بعد التسجيل |
منذ عام 2026 تبيع مصلحة الضرائب عبر منصة إلكترونية خاصة بها، وتُحدَّد القواعد فيها بلوائح المصلحة. لذلك في مثل هذا المزاد يُقرأ الإعلان والشروط على المنصة نفسها. ويركّز ما يلي على مزاد المنفّذ القضائي، الذي يفصّل القانون مراحله. أما بيع عقار ضمن إجراءات إعسار شركة فيخضع لقواعد أخرى، ولا يشمله هذا الدليل.
قبل العرض تُودَع كفالة بنسبة 10% من سعر الافتتاح؛ ويدفع الفائز الرصيد خلال 30 يومًا على الأكثر، والتأخير يحمّله تكلفة مزاد جديد وفرق السعر.
كيف يُحدَّد السعر، وماذا يحدث إذا لم يتقدم أحد بعرض؟
نقطة الانطلاق هي القيمة السوقية. يحددها المنفّذ بنفسه أو يعيّن مُقيِّمًا عقاريًّا (المادة 835)، ويصبح التقييم سعرَ الافتتاح (المادة 836). ويُحدَّد موعد المزاد بعد 20 يومًا على الأقل ولا يتجاوز 40 يومًا من تعليق الإعلان (المادة 837).
- المزاد الأول. يُعلَن السعر ثلاث مرات، بدءًا من أعلى عرض يفوق التقييم، وإن لم يوجد فمن التقييم نفسه (المادة 845(5)).
- المزاد الثاني. إذا لم يعرض أحد سعر التقييم، يُحدَّد مزاد جديد خلال 30 يومًا على الأكثر، يُفتتح بـ 75% من السعر الأول. وعند وجود مزايدَين على الأقل يمكن البيع لأعلى عرض، ولكن ليس بأقل من 30% من السعر الأول (المادة 845(8)).
- المزاد الثالث. بطلب من الدائن يُفتتح بـ 50% من السعر الأول، ومع مزايدَين أو أكثر يُباع العقار لأعلى عرض، حتى لو كان أقل من الدين (المادة 845(9)).
في المزادين الثاني والثالث يمكن أن يفوز حتى مزايد وحيد يعرض سعر الافتتاح، وعند تساوي العروض يُقدَّم صاحب حق الأفضلية (المادة 845(12)). ولا يجوز للمدين نفسه المزايدة، ولا عبر شخص آخر (المادة 842(2))، ولا يجوز للدائنين المزايدة إلا ابتداءً من 75% من سعر الافتتاح الأول (المادة 842(5)).
ما الذي تحصلون عليه يوم رسوّ المزاد، وما الذي لا تحصلون عليه؟
هنا يكمن الفارق الأساسي بين المزاد والشراء العادي. فالقانون يطهّر العقار من الديون: أنتم مالكون من يوم رسوّ المزاد، ومن يوم تسجيل ملكيتكم تُشطب الرهون والأعباء الأخرى، ويستوفي الدائنون حقوقهم من الثمن الذي دفعتموه (المادة 856). تبقى الديون مع المال لا مع البيت. وفي المقابل، هناك أمور لا يمنحها المزاد:
- ضمان العيوب الخفية. لا يوجد مثل هذا الضمان في البيع الجبري، ولا يمكن الطعن فيه بحجة أن السعر كان منخفضًا جدًّا (المادة 857؛ القانون المدني، المادة 1707(5)).
- معاينة العقار. عندما لا يسمح المالك بالدخول، يُجرى التقييم وفق المستندات فقط (المادة 835(8))، وقد لا تتمكنون أنتم أيضًا من الدخول قبل العرض.
- عقار خالٍ. سند رسوّ المزاد سند تنفيذي ضد المدين وضد من يشغل العقار دون حق يمكن الاحتجاج به في مواجهتكم (المادة 852). الإخلاء ممكن، لكنه إجراء إضافي عبر المنفّذ، ويجب التخطيط لوقته.
- التحرر من المستأجر. عقد الإيجار المبرم قبل تسجيل التنفيذ في السجل العقاري يُلزم المشتري، ما لم تكن الأجرة أقل من سعر السوق بالثلث أو أكثر (المادة 827).
- التطهير من كل حق. حق الانتفاع أو حق الارتفاق المسجّل بعد الرهن قد يبقى أو يُشطب، بحسب ما يُقرَّر في المزاد (المادة 845(6) و(7)).
الخصم في المزاد هو المقابل لهذه المخاطر. قبل تحديد مبلغ أقصى، قدّروا بالمال والوقت تكاليف الإصلاحات والإخلاء والمستأجر، واخصموها من السعر الذي أنتم مستعدون لدفعه.
الكفالة والرصيد والتأخير: ماذا يحدث للمال؟
- قبل المزاد: تُودَع 10% من سعر افتتاح ذلك المزاد، في خزينة الدولة أو في بنك CEC أو في بنك آخر، لصالح المنفّذ، ويُرفق الإيصال بالعرض (المادة 843).
- إذا لم تفوزوا: يأمر المنفّذ بإعادة الكفالة إليكم (المادة 850).
- إذا فزتم: تدفعون الثمن بعد خصم الكفالة، خلال 30 يومًا على الأكثر (المادة 848). ولا يجوز التقسيط إلا بموافقة الدائن والمدين (المادة 851).
- إذا لم تدفعوا في الموعد: يُعاد طرح العقار للبيع على حسابكم. وتتحملون تكلفة المزاد الجديد وفرق السعر، ويُستوفى المبلغ أولًا من كفالتكم (المادة 849).
ثلاثون يومًا مدة قصيرة للحصول على قرض رهن عقاري. فمن ينوي التمويل من بنك يحتاج إلى رد مكتوب قبل العرض: هل يموّل البنك الشراء بالمزاد، وفي أي جدول زمني. ومن يحوّل المال من إسرائيل عليه أن يُعدّ مسبقًا التحويل وتوثيق مصدر الأموال معًا.
متى يصبح العقار ملككم فعلًا؟
- بعد الدفع الكامل يحرر المنفّذ سند رسوّ المزاد (actul de adjudecare)، وهو سند ملكيتكم وقابل للتسجيل (المادة 852).
- تُرسَل نسخة إلى مكتب السجل العقاري للتسجيل المؤقت (المادة 853).
- من يوم التسجيل المؤقت، يكون للمدين وللدائنين ولكل ذي مصلحة شهر واحد للطعن في سند رسوّ المزاد أمام المحكمة (المادة 854). وإذا أُلغي، يُعاد المال إليكم.
- إذا لم يُقدَّم طعن، أو رُفض نهائيًّا، يأمر المنفّذ بالتسجيل النهائي، وبناءً على طلبكم يسلّمكم الحيازة أيضًا (المادة 855).
إضافةً إلى ذلك، يجوز للغير الذي يدّعي ملكية العقار أن يرفع دعوى خلال 15 يومًا من البيع، وأحيانًا بدعوى مستقلة لاحقًا، مع مراعاة الحقوق التي اكتسبتموها (المادة 714). والخلاصة العملية: لا ترميم، ولا تأجير طويل الأمد، ولا إعادة بيع قبل انقضاء مهلة الطعن.
المشترون من إسرائيل: من يحق له المزايدة، وهل يمكن المشاركة عن بُعد؟
يحتاج المزايد إلى أهلية قانونية كاملة وإلى أهلية لاكتساب العقار المحدد (المادة 842(1)). في الشقة لا تثور هذه المسألة عادةً. أما في البيت المقام على أرض فتدخل في الصورة القواعد المتعلقة بتملّك الأراضي من قبل غير مواطني الاتحاد الأوروبي، ولذلك يُحسم هيكل الشراء قبل العرض، لا بعد رسوّ المزاد.
يمكن المشاركة دون سفر. ففي مزاد المنفّذ يُزايَد عبر وكيل بتوكيل خاص بصيغة موثّقة (المادة 842(4)). وفي مزاد مصلحة الضرائب يُقدَّم العرض عبر الإنترنت. ويتولى تقديم العرض والاطلاع على الملف والتسجيل محامٍ أو كاتب عدل مرخّص في رومانيا.
ما الذي يُفحص قبل إيداع الكفالة؟
- الإعلان ورقم الملف. يفصّل الإعلان العقار، ورقم القيد في السجل العقاري، والتقييم، والموعد، والكفالة (المادة 838). وفي العقار الذي تتجاوز قيمته 250,000 ليو يُنشر ملخص له أيضًا في صحيفة وطنية. اقرؤوا فيه ما الذي يبقى على العقار بعد البيع.
- شهادة قيد حديثة. تكلّف شهادة القيد لأغراض المعلومات 20 ليو على موقع ANCPI. وفي الجزء III يُبحث عن عقود الإيجار وحقوق الانتفاع والقيود السابقة للتنفيذ.
- العقار على أرض الواقع. حتى إن تعذّر الدخول، يُعايَن من الخارج، ويُتحدث مع الجيران، ويُستوضح من يسكن فيه.
- الوضع التخطيطي. هل المبنى مسجّل في السجل، وهل بُني بترخيص. فالإضافة غير المسجّلة لا تختفي في المزاد، بل تنتقل إليكم.
- ملف التنفيذ. يقرأ محامٍ مستقل في رومانيا الملف كاملًا ويفحص وجود أسباب للطعن في البيع.
- ميزانية كاملة. كفالة قبل المزاد، ورصيد خلال 30 يومًا، وبشكل منفصل التسجيل والإصلاحات والمرافقة القانونية وربما الإخلاء.
ما الذي يُفعل قبل تقديم العرض؟
في المزاد يُتخذ القرار بسرعة، ولذلك يجب أن يكون الاستعداد جاهزًا حتى قبل ظهور إعلان مثير للاهتمام: هيكل شراء واضح، وتمويل يفي بمهلة الثلاثين يومًا، وتوكيل إن لم تحضروا بأنفسكم. ونحن نرافق المشترين الإسرائيليين في قراءة الإعلان وشهادة القيد، وفي تسعير المخاطر وتخطيط الأموال، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخّصين في رومانيا، هم من يقدّمون العرض ويتولون التسجيل.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية لحالة بعينها. وقواعد مزادات مصلحة الضرائب تحددها لوائح قد تتغير، وكل مزاد يُدرس وفق إعلانه وملفه.
أسئلة شائعة
هل يمكن للمقيم في إسرائيل شراء عقار في مزاد في رومانيا؟
نعم، إذا كانت لديه أهلية قانونية كاملة وأهلية لاكتساب هذا العقار (المادة 842 من قانون أصول المحاكمات المدنية). وفي شراء الأراضي تسري القواعد المعتادة على تملّك غير مواطني الاتحاد الأوروبي. ويمكن المزايدة عبر وكيل بتوكيل خاص موثّق.
ما مقدار الكفالة التي تُودَع في مزاد المنفّذ القضائي؟
10% من سعر افتتاح ذلك المزاد، قبل موعد البيع (المادة 843). ومن لم يفز يستردها، أما لدى الفائز فتُحتسب جزءًا من الثمن.
هل يكون العقار خاليًا من الديون بعد المزاد؟
تُشطب الرهون والأعباء عند تسجيل ملكيتكم، ويستوفي الدائنون حقوقهم من الثمن (المادة 856). ومع ذلك، قد يُلزمكم إيجار أُبرم قبل التنفيذ، وقد تبقى بعض الحقوق إذا تقرر ذلك في المزاد.
هل يمكن إلغاء البيع بعد أن دفعت؟
يجوز للمدين والدائنين وكل ذي مصلحة الطعن في سند رسوّ المزاد أمام المحكمة خلال شهر من تسجيله المؤقت (المادة 854). وإذا أُلغي، يُعاد المال إليكم.
ماذا يحدث إذا لم أدفع الرصيد في الموعد؟
يجب الدفع خلال 30 يومًا على الأكثر (المادة 848). وإلا يُباع العقار مجددًا على حسابكم، وتتحملون تكلفة المزاد الجديد وفرق السعر، أولًا من الكفالة (المادة 849).
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.