בקצרה
ברומניה נכס נמכר במכרז בעיקר בידי מוציא לפועל מטעם בית המשפט, לפי קוד סדר הדין האזרחי (חוק 134/2010), או בידי רשות המסים (ANAF) כשמדובר בחובות מס. הקונה מקבל נכס שהמשכנתאות והשעבודים יורדים ממנו עם רישום הבעלות, אבל בלי אחריות לפגמים נסתרים, לעיתים בלי ביקור בנכס ולעיתים עם שוכר או דייר. לכן את הנסח, את המודעה, את תיק ההוצאה לפועל ואת המימון בודקים לפני שמפקידים ערבות של 10%.
הנקודות החשובות
- 1מכרז של מוציא לפועל מוסדר בסעיפים 835 עד 859 לחוק 134/2010; מכרז של רשות המסים מתנהל לפי חוק 207/2015 ובפלטפורמה מקוונת של ANAF.
- 2לפני ההצעה מפקידים ערבות של 10% ממחיר הפתיחה; הזוכה משלם את היתרה תוך 30 יום לכל היותר, ואיחור עולה לו בעלות מכרז חוזר ובהפרש המחיר.
- 3אם אין הצעה במחיר השמאות, המכרז השני נפתח ב-75% מהמחיר הראשון והשלישי ב-50%.
- 4עם רישום הבעלות המשכנתאות והשעבודים נמחקים, אבל אין אחריות לפגמים נסתרים, ושכירות שקדמה להוצאה לפועל עשויה לחייב אתכם.
- 5במשך חודש מהרישום הזמני אפשר עדיין לתקוף את מסמך הזכייה בבית המשפט, ולכן לא משפצים ולא מוכרים לפני שהחלון נסגר.
נכס שמוצע במכרז ברומניה נראה לא פעם כמו הזדמנות: מחיר הפתיחה נקבע לפי שמאות, ואחרי מכרז שלא הצליח הוא יורד משמעותית. אבל מכירה כפויה היא עסקה מסוג אחר. אין מוכר שמכיר את הנכס ומתחייב כלפיכם, אין משא ומתן על תנאים, ולוח הזמנים נקבע בחוק.
המדריך עוסק רק במה שמיוחד למכרז: מי מוכר, מה עובר אליכם ביום הזכייה, אילו עלויות וסיכונים אינם מופיעים במחיר, ומה בודקים לפני שמפקידים ערבות. את הבדיקה הכללית של כל נכס ברומניה פירטנו במדריך הבדיקה המשפטית לפני חתימה.
מי מוכר נכס במכרז ברומניה, ולפי איזה דין?
יש שני גורמים עיקריים. את רוב המכירות הכפויות מנהל מוציא לפועל מטעם בית המשפט (executor judecătoresc), שפועל עבור נושה, לרוב בנק, לפי קוד סדר הדין האזרחי, חוק 134/2010. נכסים שעוקלו בגלל חובות מס, ונכסים של המדינה, נמכרים בידי רשות המסים הרומנית (ANAF) לפי קוד סדר הדין הפיסקלי, חוק 207/2015.
| נושא | מוציא לפועל | רשות המסים (ANAF) |
|---|---|---|
| בשביל מי מוכרים | נושה, בדרך כלל בנק | המדינה, בגלל חובות מס או נכסי מדינה |
| בסיס חוקי | חוק 134/2010, סעיפים 835 עד 859 | חוק 207/2015 ותקנות הרשות |
| פרסום | משרד המוציא לפועל, בית המשפט, הרשות המקומית, הנכס, ולעיתים עיתון | הפלטפורמה המקוונת של הרשות |
| תנאי השתתפות | ערבות של 10% ממחיר הפתיחה (סעיף 843) | דמי השתתפות, שמשולמים או שניתנת להם בטוחה לפני ההצעה |
| הגשת הצעה | במכרז עצמו, או דרך מיופה כוח בייפוי כוח נוטריוני מיוחד | באינטרנט, אחרי הרשמה |
מאז 2026 רשות המסים מוכרת דרך פלטפורמה מקוונת משלה, והכללים שם נקבעים בתקנות של הרשות. לכן במכרז כזה קוראים את המודעה ואת התנאים בפלטפורמה עצמה. ההמשך מתמקד במכרז של מוציא לפועל, שהשלבים שלו מפורטים בקוד. מכירה של נכס בתוך הליך חדלות פירעון של חברה כפופה לכללים אחרים, והיא אינה נכללת במדריך הזה.
לפני ההצעה מפקידים ערבות של 10% ממחיר הפתיחה; הזוכה משלם את היתרה תוך 30 יום לכל היותר, ואיחור עולה לו בעלות מכרז חוזר ובהפרש המחיר.
איך נקבע המחיר, ומה קורה כשאף אחד לא מציע?
נקודת המוצא היא שווי שוק. המוציא לפועל קובע אותו בעצמו או ממנה שמאי (סעיף 835), והשמאות הופכת למחיר הפתיחה (סעיף 836). המכרז נקבע לא לפני 20 יום ולא אחרי 40 יום מתליית המודעה (סעיף 837).
- מכרז ראשון. המחיר מוכרז שלוש פעמים, החל מההצעה הגבוהה ביותר מעל השמאות, ואם אין כזו, מהשמאות עצמה (סעיף 845(5)).
- מכרז שני. אם איש לא הציע את מחיר השמאות, נקבע מכרז חדש בתוך 30 יום לכל היותר, שנפתח ב-75% מהמחיר הראשון. כשיש לפחות שני מציעים אפשר למכור להצעה הגבוהה ביותר, אבל לא מתחת ל-30% מהמחיר הראשון (סעיף 845(8)).
- מכרז שלישי. לבקשת הנושה הוא נפתח ב-50% מהמחיר הראשון, ועם שני מציעים או יותר הנכס נמכר להצעה הגבוהה ביותר, גם אם היא נמוכה מהחוב (סעיף 845(9)).
במכרז השני והשלישי גם מציע יחיד שמציע את מחיר הפתיחה יכול לזכות, ובהצעות שוות גובר מי שיש לו זכות קדימה (סעיף 845(12)). החייב עצמו אינו רשאי להציע, גם לא דרך אדם אחר (סעיף 842(2)), ונושים רשאים להציע רק מ-75% ממחיר הפתיחה הראשון (סעיף 842(5)).
מה מקבלים ביום הזכייה, ומה לא?
כאן עובר ההבדל המרכזי בין מכרז לבין קנייה רגילה. החוק מנקה את הנכס מחובות: אתם בעלים מיום הזכייה, ומיום רישום הבעלות שלכם המשכנתאות והשעבודים האחרים נמחקים, והנושים נפרעים מהמחיר ששילמתם (סעיף 856). החובות נשארים עם הכסף, לא עם הבית. מנגד, יש דברים שהמכרז אינו נותן:
- אחריות לפגמים נסתרים. במכירה כפויה אין אחריות כזו, ואי אפשר לתקוף אותה בטענה שהמחיר היה נמוך מדי (סעיף 857; הקוד האזרחי, סעיף 1707(5)).
- ביקור בנכס. כשהבעלים לא מאפשר כניסה, השמאות נעשית לפי המסמכים בלבד (סעיף 835(8)), וגם אתם עלולים שלא להיכנס לפני ההצעה.
- נכס פנוי. מסמך הזכייה הוא צו ביצוע נגד החייב ונגד מי שמחזיק בנכס בלי זכות שאפשר להעמיד מולכם (סעיף 852). פינוי אפשרי, אבל הוא הליך נוסף דרך המוציא לפועל, וצריך לתכנן לו זמן.
- שחרור משוכר. חוזה שכירות שנחתם לפני שההוצאה לפועל נרשמה בפנקס המקרקעין מחייב את הקונה, אלא אם דמי השכירות נמוכים בשליש או יותר ממחיר השוק (סעיף 827).
- ניקוי מכל זכות. זכות שימוש או זיקת הנאה שנרשמו אחרי המשכנתא עשויות להישאר או להימחק, לפי מה שנקבע במכרז (סעיף 845(6) ו-(7)).
ההנחה במכרז היא התמורה לסיכונים האלה. לפני שקובעים סכום מקסימלי, מעריכים בכסף ובזמן את התיקונים, את הפינוי ואת השוכר, ומנכים אותם מהמחיר שאתם מוכנים לשלם.
ערבות, יתרה ואיחור: מה קורה לכסף?
- לפני המכרז: מפקידים 10% ממחיר הפתיחה של אותו מכרז, באוצר המדינה, בבנק CEC או בבנק אחר, לטובת המוציא לפועל, ומצרפים את האישור להצעה (סעיף 843).
- אם לא זכיתם: המוציא לפועל מורה להחזיר לכם את הערבות (סעיף 850).
- אם זכיתם: משלמים את המחיר בניכוי הערבות, תוך 30 יום לכל היותר (סעיף 848). פריסה לתשלומים אפשרית רק בהסכמת הנושה והחייב (סעיף 851).
- אם לא שילמתם בזמן: הנכס יוצא למכירה חוזרת על חשבונכם. אתם נושאים בעלות המכרז החדש ובהפרש המחיר, והסכום נגבה קודם מהערבות שלכם (סעיף 849).
שלושים יום הם זמן קצר למשכנתא. מי שמתכוון לממן בבנק צריך תשובה כתובה לפני ההצעה: האם הבנק מממן רכישה במכרז, ובאיזה לוח זמנים. מי שמעביר כסף מישראל צריך להכין מראש גם את ההעברה וגם את תיעוד מקור הכספים.
מתי הנכס באמת שלכם?
- אחרי התשלום המלא המוציא לפועל עורך את מסמך הזכייה (actul de adjudecare), שהוא שטר הבעלות שלכם וניתן לרישום (סעיף 852).
- עותק נשלח ללשכת רישום המקרקעין לרישום זמני (סעיף 853).
- מיום הרישום הזמני, לחייב, לנושים ולכל צד מעוניין יש חודש אחד לתקוף את מסמך הזכייה בבית המשפט (סעיף 854). אם הוא מבוטל, הכסף מוחזר לכם.
- אם לא הוגשה תקיפה, או שהיא נדחתה סופית, המוציא לפועל מורה על רישום סופי, ולבקשתכם גם מכניס אתכם לחזקה (סעיף 855).
בנוסף, צד שלישי שטוען לבעלות בנכס רשאי לתבוע תוך 15 יום מהמכירה, ולעיתים גם בתביעה נפרדת מאוחר יותר, בכפוף לזכויות שרכשתם (סעיף 714). המסקנה המעשית: לא משפצים, לא משכירים לטווח ארוך ולא מוכרים הלאה לפני שחלון התקיפה נסגר.
רוכשים מישראל: מי רשאי להציע, ואפשר להשתתף מרחוק?
המציע צריך כשרות משפטית מלאה וגם כשרות לרכוש את הנכס הספציפי (סעיף 842(1)). בדירה זו לרוב אינה שאלה. בבית עם קרקע נכנסים לתמונה הכללים על רכישת קרקע בידי מי שאינו אזרח האיחוד האירופי, ולכן את מבנה הרכישה סוגרים לפני ההצעה, לא אחרי הזכייה.
אפשר להשתתף בלי לנסוע. במכרז של מוציא לפועל מציעים דרך מיופה כוח, בייפוי כוח מיוחד בנוסח נוטריוני (סעיף 842(4)). במכרז של רשות המסים ההצעה מוגשת באינטרנט. את ההגשה, את הקריאה בתיק ואת הרישום מבצעים עורך דין או נוטריון בעלי רישיון ברומניה.
מה בודקים לפני שמפקידים ערבות?
- המודעה ומספר התיק. המודעה מפרטת את הנכס, את מספר פנקס המקרקעין, את השמאות, את המועד ואת הערבות (סעיף 838). בנכס ששוויו עולה על 250,000 ליי תמצית שלה מתפרסמת גם בעיתון ארצי. קראו בה מה נשאר על הנכס אחרי המכירה.
- נסח עדכני. נסח לצורך מידע עולה 20 ליי באתר של ANCPI. בחלק III מחפשים שכירויות, זכויות שימוש ורישומים שקדמו להוצאה לפועל.
- הנכס בשטח. גם אם אי אפשר להיכנס, רואים אותו מבחוץ, משוחחים עם שכנים ומבררים מי גר בו.
- המצב התכנוני. האם המבנה רשום בפנקס והאם נבנה בהיתר. תוספת שלא נרשמה אינה נעלמת במכרז, והיא עוברת אליכם.
- תיק ההוצאה לפועל. עורך דין עצמאי ברומניה קורא את התיק כולו ובודק אם יש עילות לתקיפת המכירה.
- תקציב מלא. ערבות לפני המכרז, יתרה תוך 30 יום, ובנפרד רישום, תיקונים, ליווי משפטי ואולי פינוי.
מה עושים לפני שמגישים הצעה?
במכרז ההחלטה מתקבלת מהר, ולכן ההכנה צריכה להיות מוכנה עוד לפני שמופיעה מודעה מעניינת: מבנה רכישה ברור, מימון שעומד ב-30 יום, וייפוי כוח אם לא תגיעו. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בקריאת המודעה והנסח, בתמחור הסיכונים ובתכנון הכסף, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שהם המגישים את ההצעה ומטפלים ברישום.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. כללי המכרזים של רשות המסים נקבעים בתקנות שעשויות להשתנות, וכל מכרז נבחן לפי המודעה והתיק שלו.
שאלות נפוצות
האם תושב ישראל יכול לקנות נכס במכרז ברומניה?
כן, אם יש לו כשרות משפטית מלאה וכשרות לרכוש את הנכס הזה (סעיף 842 לקוד סדר הדין האזרחי). ברכישת קרקע חלים הכללים הרגילים על בעלות של מי שאינו אזרח האיחוד האירופי. אפשר להציע דרך מיופה כוח בייפוי כוח נוטריוני מיוחד.
כמה ערבות מפקידים במכרז של מוציא לפועל?
10% ממחיר הפתיחה של אותו מכרז, לפני מועד המכירה (סעיף 843). מי שלא זכה מקבל אותה בחזרה, ואצל הזוכה היא נספרת כחלק מהמחיר.
האם הנכס נקי מחובות אחרי המכרז?
המשכנתאות והשעבודים נמחקים כשהבעלות שלכם נרשמת, והנושים נפרעים מהמחיר (סעיף 856). עם זאת, שכירות שנחתמה לפני ההוצאה לפועל עשויה לחייב אתכם, וחלק מהזכויות יכולות להישאר אם כך נקבע במכרז.
אפשר לבטל את המכירה אחרי ששילמתי?
החייב, הנושים וכל צד מעוניין רשאים לתקוף את מסמך הזכייה בבית המשפט תוך חודש מהרישום הזמני שלו (סעיף 854). אם הוא מבוטל, הכסף מוחזר לכם.
מה קורה אם לא אשלם את היתרה בזמן?
יש לשלם תוך 30 יום לכל היותר (סעיף 848). אחרת הנכס נמכר שוב על חשבונכם, ואתם נושאים בעלות המכרז החדש ובהפרש המחיר, קודם כל מתוך הערבות (סעיף 849).
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.