Pe scurt
În România nu există un fiduciar care să păstreze banii cumpărătorilor pe numele proiectului, așa cum se întâmplă în Dubai. Protecția este construită în straturi: un antecontract notarial înscris în cartea funciară, un cont dedicat proiectului pe numele dezvoltatorului, cu plafoane de cheltuieli pe etape, și un grafic de plăți stabilit prin contract. Plata prin notar și garanția bancară nu sunt obligatorii potrivit legii, de aceea sunt o chestiune de negociere.
Ce este important de reținut
- 1Avansurile plătite în baza antecontractului intră într-un cont separat al dezvoltatorului, dedicat proiectului. Contul este pe numele dezvoltatorului și nu este un cont escrow (articolul 422(10) din Legea 169/2026).
- 2Dezvoltatorul poate cheltui până la 25% din preț pentru structură și apoi până la 20% pentru instalații, numai cu viza „bun de plată” a dirigintelui de șantier.
- 3Utilizarea avansurilor în alt scop este interzisă și atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul precedent, dacă fapta nu constituie infracțiune (articolul 422(11)).
- 4Plafoanele limitează cheltuielile dezvoltatorului, nu plățile dumneavoastră. Graficul de plăți este stabilit prin contract.
- 5Garanția bancară este un angajament irevocabil și necondiționat al băncii (Codul civil, articolul 2321). Legea nu o impune.
Israelienii care au investit în trecut în proiecte din Dubai sau care au auzit despre piața de acolo întreabă adesea despre „contul escrow” din România. Răspunsul îi surprinde pe mulți: un asemenea mecanism nu există în România. Nu există o bancă numită fiduciar care să păstreze banii cumpărătorilor pe numele proiectului.
Aceasta nu înseamnă că banii nu sunt protejați. România a ales o altă structură: nu impune depunerea banilor la un terț, dar limitează modul în care dezvoltatorul îi poate folosi. Tot restul depinde de contractul dumneavoastră.
Există un cont escrow la cumpărarea în construcție în România?
Nu în sensul cunoscut din Dubai. Potrivit articolului 422(10) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, avansurile plătite în baza antecontractului intră într-un cont bancar separat al dezvoltatorului, dedicat proiectului. Contul este deschis pe numele dezvoltatorului și nu există un fiduciar. Din el se pot face cheltuieli numai pentru acel proiect și numai cu viza „bun de plată” (aprobat la plată) a dirigintelui de șantier.
Aceste reguli provin din Legea 207/2025, „Legea Nordis”, iar din 25 august 2026 se regăsesc la articolul 422 alineatele (6) - (11) din Cod.
Dezvoltatorul poate cheltui până la 25% din preț pentru structură și apoi până la 20% pentru instalații, numai cu viza „bun de plată” a dirigintelui de șantier.
Prin ce se deosebește România de Dubai?
În Dubai, Legea nr. 8 din 2007 privind conturile escrow impune ca plățile cumpărătorilor să intre într-un cont escrow pe numele proiectului, la un agent fiduciar acreditat de Departamentul Funciar. În România, legea limitează cheltuielile dintr-un cont al dezvoltatorului.
| Subiect | Dubai (Legea 8/2007) | România (articolul 422 din Legea 169/2026) |
|---|---|---|
| Unde intră banii | Un cont escrow pe numele proiectului, la un fiduciar acreditat (articolul 7) | Un cont separat al dezvoltatorului, dedicat proiectului (articolul 422(10)) |
| Utilizarea banilor | Numai pentru construcția acelui proiect, cu un cont separat pentru fiecare proiect (articolul 9) | Numai pentru acel proiect, până la 25% pentru structură și apoi până la 20% pentru instalații, cu aprobarea dirigintelui de șantier |
| Utilizarea abuzivă | Închisoare, amendă de cel puțin 100.000 de dirhami sau ambele (articolul 16) | Amendă de 1% din cifra de afaceri din anul precedent, dacă fapta nu constituie infracțiune (articolul 422(11)) |
| După finalizarea construcției | Fiduciarul reține 5% timp de un an de la înscrierea unităților (articolul 14) | Nu există o reținere de fonduri stabilită prin lege |
| Dacă proiectul nu este finalizat | Fiduciarul, consultându-se cu Departamentul Funciar, acționează pentru finalizare sau restituire (articolul 15) | Legea nu prevede un mecanism de finalizare sau de restituire. Dezvoltatorul răspunde de finalizare (articolul 422(6)) |
| Înscrierea contractului | Cumpărătorul poate cere actualizarea înscrierii terenului (articolul 8) | Antecontract notarial transmis spre înscriere până în următoarea zi lucrătoare (articolul 422(7) - (8)) |
| Garanția bancară | Nu este impusă de lege | Nu este impusă de lege. Se poate negocia |
În Dubai, legea stabilește unde se depun banii. În România, legea stabilește cum se cheltuiesc, iar contractul dumneavoastră trebuie să completeze restul.
Ce straturi de protecție există în România și ce verificați la fiecare?
Înscrierea în cartea funciară. Dezvoltatorul poate promite vânzarea unei locuințe viitoare numai după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară și s-a deschis o carte funciară pentru unitatea viitoare (articolul 422(6)). Antecontractul se semnează numai în fața notarului, care solicită înscrierea lui în ziua semnării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare (articolul 422(7) - (8)). Notarea în cartea funciară face contractul opozabil terților (Codul civil, articolul 902). Verificați un extras pentru unitate înainte de semnare și un extras nou la câteva zile după aceea.
Contul dedicat. Cereți în scris numele băncii, numele titularului contului, numărul contului așa cum apare în contract, o scrisoare de la bancă prin care se confirmă existența contului și numele dirigintelui de șantier.
Graficul de plăți. Legea limitează cheltuielile dezvoltatorului, nu cât plătiți și când. Un grafic bun leagă fiecare plată de o etapă pe care dirigintele de șantier o poate confirma, nu de o dată din calendar. Dacă o parte din preț este finanțată printr-un credit de la o bancă românească, contractul trebuie să stabilească în ce etapă transferă banca partea sa și în ce cont.
Plata prin notar. La contractul final, unii cumpărători cer ca prețul sau restul de preț să fie plătit prin notar și transferat vânzătorului numai după înscrierea vânzării. Legea nu impune acest lucru și nu orice notar îl oferă, de aceea întrebați notarul din timp cum păstrează banii și când îi eliberează.
Garanția bancară. Scrisoarea de garanție este un angajament irevocabil și necondiționat al emitentului, de regulă o bancă, de a plăti o sumă beneficiarului potrivit condițiilor din scrisoare (Codul civil, articolul 2321). Ea este independentă de contractul de vânzare. Legea nu obligă dezvoltatorul să ofere o garanție, de aceea este o chestiune de negociere. Dacă vi se oferă o garanție, avocatul dumneavoastră trebuie să verifice când și pe baza căror documente poate fi executată.
Ce nu vă oferă legea română?
- Garanția finalizării: dezvoltatorul răspunde de finalizarea proiectului (articolul 422(6)), dar legea nu impune o garanție sau o asigurare pentru avansuri.
- Un plafon al plăților dumneavoastră: plafoanele de 25% și 20% se aplică cheltuielilor dezvoltatorului, nu sumelor pe care le transferați.
- Reținerea de fonduri după finalizare: nu există un mecanism precum reținerea de 5% timp de un an din Dubai.
- O soluție specială în caz de insolvență: ce se întâmplă cu contractul unui cumpărător dacă dezvoltatorul intră în insolvență se stabilește potrivit legii insolvenței și condițiilor acesteia.
Ce întrebări să îi puneți dezvoltatorului în scris?
- La ce bancă este deschis contul dedicat al proiectului și pe numele cui?
- Este numărul contului identic cu cel scris în antecontract?
- Cine este dirigintele de șantier care vizează fiecare cheltuială?
- Este autorizația de construire înscrisă în cartea funciară și există o carte funciară pentru unitatea mea?
- De ce etapă de construcție este legată fiecare dintre plățile mele?
- Ce garanție există pentru banii mei peste cea prevăzută de lege: garanție bancară, plată prin notar sau niciuna?
Transmiteți răspunsurile unui avocat român care vă reprezintă numai pe dumneavoastră. Avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim în tranzacție
Fiecare strat de protecție funcționează numai dacă l-ați verificat. Înainte de a semna pentru o locuință în construcție în România, comparați răspunsurile la cele șase întrebări cu documentele primite: extrasul, proiectul de contract și scrisoarea băncii. Îi ajutăm pe cumpărătorii israelieni să înțeleagă structura românească, să o compare cu ceea ce cunosc și să formuleze cereri pentru garanții suplimentare atunci când este nevoie. Semnarea, înscrierea și reprezentarea locală sunt realizate de un notar și un avocat autorizați în România.
Cele de mai sus reprezintă informații generale și nu constituie consultanță juridică sau financiară. Regulile se bazează pe textul legislației astfel cum a fost prezentat în sursă, la nivelul lunii octombrie 2026. Descrierea situației din Dubai este generală și se bazează pe o traducere în limba engleză, iar textul în limba arabă este cel obligatoriu. Pentru un proiect anume, consultați un avocat local.
Întrebări frecvente
Cine îmi păstrează avansul până la predare în România?
Dezvoltatorul, în contul dedicat al proiectului. El poate cheltui până la 25% din preț pentru structură și apoi până la 20% pentru instalații, cu viza dirigintelui de șantier. Utilizarea banilor în alt scop atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul precedent.
Este obligat un dezvoltator din România să ofere o garanție bancară?
Nu. Legea română nu impune o garanție bancară pentru avansuri. Se poate negocia o scrisoare de garanție potrivit articolului 2321 din Codul civil, iar avocatul dumneavoastră trebuie să verifice condițiile de executare.
Poate notarul să îmi păstreze banii în România?
La contractul final, unii cumpărători cer ca prețul să fie plătit prin notar și eliberat după înscrierea vânzării. Legea nu impune acest lucru și nu orice notar îl oferă, de aceea întrebați din timp.
Prin ce diferă contul escrow din Dubai?
Potrivit Legii nr. 8 din 2007 din Dubai, plățile cumpărătorilor intră într-un cont escrow pe numele proiectului, la un fiduciar acreditat. Fiduciarul reține 5% timp de un an după înscrierea unităților, iar dacă proiectul nu este finalizat acționează pentru finalizarea lui sau pentru restituirea banilor.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.