باختصار
لا يوجد في رومانيا أمين يحتفظ بأموال المشترين باسم المشروع، كما يحدث في دبي. فالحماية مبنية في طبقات: عقد تمهيدي موثق لدى كاتب العدل ومسجل في السجل العقاري، وحساب مخصص للمشروع باسم المطوّر مع سقوف إنفاق بحسب المرحلة، وجدول دفعات يحدده العقد. أما الدفع عبر كاتب العدل والكفالة البنكية فليسا إلزاميين بموجب القانون، ولذلك هما موضوع للتفاوض.
أبرز النقاط
- 1تدخل الدفعات المقدمة بموجب العقد التمهيدي إلى حساب منفصل للمطوّر مخصص للمشروع. والحساب باسم المطوّر، وهذا ليس حساب ضمان (المادة 422(10) من القانون 169/2026).
- 2يحق للمطوّر إنفاق ما يصل إلى 25% من السعر على الهيكل ثم ما يصل إلى 20% على الأنظمة، فقط بموافقة «bun de plată» من المشرف في الموقع.
- 3استخدام الدفعات المقدمة لغرض آخر محظور ويستتبع غرامة بنسبة 1% من رقم أعمال المطوّر في السنة السابقة، إذا لم يكن الفعل جريمة (المادة 422(11)).
- 4تقيّد السقوف إنفاق المطوّر، لا دفعاتكم. وجدول الدفعات يحدده العقد.
- 5الكفالة البنكية التزام غير قابل للإلغاء وغير مشروط من البنك (القانون المدني، المادة 2321). والقانون لا يشترطها.
كثيرًا ما يسأل الإسرائيليون الذين استثمروا سابقًا في مشاريع في دبي، أو سمعوا عن السوق هناك، عن «حساب الضمان» في رومانيا. والجواب يفاجئ كثيرين: لا توجد آلية كهذه في رومانيا. فلا يوجد بنك يُعيَّن أمينًا ويحتفظ بأموال المشترين باسم المشروع.
ولا يعني ذلك أن المال غير محمي. فقد اختارت رومانيا بنية مختلفة: فهي لا تشترط إيداع المال لدى طرف ثالث، لكنها تقيّد الطريقة التي يحق للمطوّر استخدامه بها. وكل ما عدا ذلك يتوقف على عقدكم.
هل يوجد حساب ضمان في الشراء على المخطط في رومانيا؟
ليس بالمعنى المعروف في دبي. فبموجب المادة 422(10) من قانون التخطيط العمراني والبناء، القانون 169/2026، تدخل الدفعات المقدمة المدفوعة بموجب العقد التمهيدي إلى حساب بنكي منفصل للمطوّر مخصص للمشروع. والحساب مسجل باسم المطوّر، ولا يوجد أمين. ولا يجوز الإنفاق منه إلا على المشروع نفسه، وفقط بختم «bun de plată» (موافق على الدفع) من المشرف في الموقع (diriginte de șantier).
جاءت هذه القواعد من القانون 207/2025، «قانون نورديس»، ومنذ 25 أغسطس 2026 أصبحت واردة في المادة 422(6) إلى 422(11) من القانون.
يحق للمطوّر إنفاق ما يصل إلى 25% من السعر على الهيكل ثم ما يصل إلى 20% على الأنظمة، فقط بموافقة «bun de plată» من المشرف في الموقع.
بماذا تختلف رومانيا عن دبي؟
في دبي، يشترط القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان أن تدخل دفعات المشترين إلى حساب ضمان باسم المشروع، لدى أمين معتمد من دائرة الأراضي. أما في رومانيا فيقيّد القانون الإنفاق من حساب المطوّر.
| الموضوع | دبي (القانون 8/2007) | رومانيا (المادة 422 من القانون 169/2026) |
|---|---|---|
| أين يدخل المال | حساب ضمان باسم المشروع، لدى أمين معتمد (المادة 7) | حساب منفصل للمطوّر مخصص للمشروع (المادة 422(10)) |
| استخدام المال | فقط لبناء المشروع نفسه، وحساب منفصل لكل مشروع (المادة 9) | فقط للمشروع نفسه، حتى 25% للهيكل ثم حتى 20% للأنظمة، بموافقة المشرف |
| سوء الاستخدام | الحبس، أو غرامة لا تقل عن 100,000 درهم، أو كلاهما (المادة 16) | غرامة بنسبة 1% من رقم الأعمال في السنة السابقة، إذا لم يكن الفعل جريمة (المادة 422(11)) |
| بعد انتهاء البناء | يحتجز الأمين 5% لمدة سنة من تسجيل الوحدات (المادة 14) | لا يوجد احتجاز للأموال يقرره القانون |
| إذا لم يكتمل المشروع | يعمل الأمين، بالتشاور مع دائرة الأراضي، على الإكمال أو الاسترداد (المادة 15) | لا توجد في القانون آلية للإكمال أو الاسترداد. والمطوّر مسؤول عن الإنجاز (المادة 422(6)) |
| تسجيل العقد | يمكن للمشتري طلب تحديث تسجيل القطعة (المادة 8) | عقد تمهيدي موثق لدى كاتب العدل يُرسَل للتسجيل حتى يوم العمل التالي (المادة 422(7) إلى (8)) |
| الكفالة البنكية | القانون لا يشترطها | القانون لا يشترطها. ويمكن التفاوض عليها |
في دبي يحدد القانون أين يُودَع المال. وفي رومانيا يحدد القانون كيف يُنفَق، وعلى عقدكم أن يستكمل الباقي.
ما طبقات الحماية الموجودة في رومانيا، وما الذي يُفحص في كل منها؟
التسجيل في السجل العقاري. لا يحق للمطوّر أن يَعِد ببيع منزل مستقبلي إلا بعد قيد رخصة البناء كإشارة في السجل العقاري (Cartea Funciară) وفتح صحيفة للوحدة المستقبلية (المادة 422(6)). ولا يُوقَّع العقد التمهيدي إلا أمام كاتب العدل، الذي يطلب تسجيله في يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي على أقصى تقدير (المادة 422(7) إلى (8)). والإشارة في السجل تمنح العقد نفاذًا تجاه الغير (القانون المدني، المادة 902). افحصوا مستخرج الوحدة قبل التوقيع، ومستخرجًا جديدًا بعده ببضعة أيام.
الحساب المخصص. اطلبوا كتابيًّا اسم البنك، واسم صاحب الحساب، ورقم الحساب كما يظهر في العقد، وخطابًا من البنك يؤكد وجود الحساب، واسم المشرف في الموقع.
جدول الدفعات. يقيّد القانون إنفاق المطوّر، لا مقدار ما تدفعونه ولا موعده. والجدول الجيد يربط كل دفعة بمرحلة يستطيع المشرف تأكيدها، لا بتاريخ في التقويم. وإذا كان جزء من السعر ممولًا بقرض من بنك روماني، فيجب أن يحدد العقد في أي مرحلة يحوّل البنك حصته وإلى أي حساب.
الدفع عبر كاتب العدل. في العقد النهائي يطلب بعض المشترين أن يُدفع السعر، أو رصيده، عبر كاتب العدل وأن يُحوَّل إلى البائع فقط بعد تسجيل البيع. والقانون لا يشترط ذلك، ولا يعرضه كل كاتب عدل، ولذلك يُسأل كاتب العدل مسبقًا عن كيفية احتفاظه بالمال ومتى يُفرج عنه.
الكفالة البنكية. خطاب الكفالة التزام غير قابل للإلغاء وغير مشروط من المُصدِر، وهو عادة بنك، بدفع مبلغ للمستفيد وفق الشروط الواردة في الخطاب (القانون المدني، المادة 2321). وهو مستقل عن عقد البيع. ولا يُلزم القانون المطوّر بتقديم كفالة، ولذلك فهي موضوع للتفاوض. وإذا عُرضت عليكم كفالة، فعلى محاميكم أن يفحص متى وفي مقابل أي مستندات يمكن تسييلها.
ما الذي لا يمنحكم إياه القانون الروماني؟
- ضمان الإنجاز: المطوّر مسؤول عن إنجاز المشروع (المادة 422(6))، لكن القانون لا يشترط كفالة أو تأمينًا على الدفعات المقدمة.
- سقف على دفعاتكم: تسري سقوف 25% و20% على إنفاق المطوّر، لا على ما تحوّلونه أنتم.
- احتجاز الأموال بعد الإنجاز: لا توجد آلية مثل احتجاز 5% لمدة سنة في دبي.
- حل خاص عند الإعسار: ما يحدث لعقد المشتري إذا دخل المطوّر في الإعسار يحدده قانون الإعسار وشروطه.
أي أسئلة تُطرح على المطوّر كتابيًّا؟
- في أي بنك يُدار الحساب المخصص للمشروع، وباسم من؟
- هل رقم الحساب مطابق للرقم المكتوب في العقد التمهيدي؟
- من المشرف في الموقع الذي يوقّع على كل إنفاق؟
- هل رخصة البناء مسجلة في السجل العقاري، وهل توجد صحيفة لوحدتي؟
- بأي مرحلة بناء ترتبط كل دفعة من دفعاتي؟
- ما الضمانة المتوفرة لمالي فوق القانون: كفالة بنكية، أو دفع عبر كاتب العدل، أو لا شيء منهما؟
أحيلوا الإجابات إلى محامٍ روماني يمثلكم وحدكم. فمحامي المطوّر يمثل المطوّر.
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع، وكيف نرافق الصفقة
كل طبقة حماية لا تعمل إلا إذا فحصتموها. وقبل التوقيع على منزل على المخطط في رومانيا، قارنوا الإجابات عن الأسئلة الستة بالمستندات التي تلقيتموها: المستخرج، ومسودة العقد، وخطاب البنك. ونحن نساعد المشترين الإسرائيليين على فهم البنية الرومانية، ومقارنتها بما يعرفونه، وصياغة طلبات لضمانات إضافية عند الحاجة. ويتولى التوقيع والتسجيل والتمثيل المحلي كاتب عدل ومحامٍ مرخصان في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية أو مالية. وتستند القواعد إلى نص التشريع كما ورد في المصدر، حتى أكتوبر 2026. ووصف دبي عام ويستند إلى ترجمة إنجليزية، والنص العربي هو الملزم. وبشأن مشروع بعينه استشيروا محاميًا محليًّا.
أسئلة شائعة
من يحتفظ بدفعتي المقدمة حتى التسليم في رومانيا؟
المطوّر، في الحساب المخصص للمشروع. ويحق له إنفاق ما يصل إلى 25% من السعر على الهيكل ثم ما يصل إلى 20% على الأنظمة، بختم من المشرف في الموقع. واستخدام المال لغرض آخر يستتبع غرامة بنسبة 1% من رقم أعمال المطوّر في السنة السابقة.
هل يجب على المطوّر في رومانيا تقديم كفالة بنكية؟
لا. فالقانون الروماني لا يشترط كفالة بنكية على الدفعات المقدمة. ويمكن التفاوض على خطاب كفالة بموجب المادة 2321 من القانون المدني، وعلى محاميكم فحص شروط التسييل.
هل يمكن لكاتب العدل الاحتفاظ بمالي في رومانيا؟
في العقد النهائي يطلب بعض المشترين أن يُدفع السعر عبر كاتب العدل وأن يُفرج عنه بعد تسجيل البيع. والقانون لا يشترط ذلك، ولا يعرضه كل كاتب عدل، ولذلك يُسأل عنه مسبقًا.
بماذا يختلف حساب الضمان في دبي؟
بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007 في دبي، تدخل دفعات المشترين إلى حساب ضمان باسم المشروع لدى أمين معتمد. ويحتجز الأمين 5% لمدة سنة بعد تسجيل الوحدات، وإذا لم يكتمل المشروع فإنه يعمل على إكماله أو على استرداد المال.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.