Коротко
В Румынии нет доверительного управляющего, который держит деньги покупателей на имя проекта, как это происходит в Дубае. Защита построена слоями: нотариальный предварительный договор, зарегистрированный в земельной книге, специальный счёт проекта на имя застройщика с лимитами расходов по этапам и график платежей, установленный договором. Оплата через нотариуса и банковская гарантия по закону не обязательны, поэтому они являются предметом переговоров.
Главное
- 1Авансы по предварительному договору поступают на отдельный счёт застройщика, предназначенный для проекта. Счёт открыт на имя застройщика, и это не эскроу (статья 422(10) закона 169/2026).
- 2Застройщик вправе потратить до 25% цены на каркас, а затем до 20% на инженерные системы только с подтверждением «bun de plată» от технического надзора на площадке.
- 3Использование авансов для иной цели запрещено и влечёт штраф в размере 1% оборота застройщика за предыдущий год, если деяние не является преступлением (статья 422(11)).
- 4Лимиты ограничивают расходы застройщика, а не ваши платежи. График платежей устанавливает договор.
- 5Банковская гарантия является безотзывным и безусловным обязательством банка (Гражданский кодекс, статья 2321). Закон её не требует.
Израильтяне, которые ранее инвестировали в проекты в Дубае или слышали о тамошнем рынке, часто спрашивают об «эскроу-счёте» в Румынии. Ответ удивляет многих: такого механизма в Румынии нет. Нет банка, назначаемого доверительным управляющим и держащего деньги покупателей на имя проекта.
Это не означает, что деньги не защищены. Румыния выбрала иную структуру: она не требует размещать деньги у третьего лица, но ограничивает то, как застройщик вправе их использовать. Всё остальное зависит от вашего договора.
Есть ли эскроу-счёт при покупке на стадии строительства в Румынии?
Не в том смысле, который знаком по Дубаю. Согласно статье 422(10) Кодекса градостроительства и строительства, закон 169/2026, авансы, уплаченные по предварительному договору, поступают на отдельный банковский счёт застройщика, предназначенный для проекта. Счёт зарегистрирован на имя застройщика, и доверительного управляющего нет. Расходовать средства с него разрешено только на этот проект и только с отметкой «bun de plată» (одобрено к оплате) от технического надзора на площадке (diriginte de șantier).
Эти правила пришли из закона 207/2025, «закона Nordis», и с 25 августа 2026 года содержатся в статье 422(6)-422(11) Кодекса.
Застройщик вправе потратить до 25% цены на каркас, а затем до 20% на инженерные системы только с подтверждением «bun de plată» от технического надзора на площадке.
Чем Румыния отличается от Дубая?
В Дубае закон № 8 от 2007 года об эскроу-счетах требует, чтобы платежи покупателей поступали на эскроу-счёт на имя проекта у доверительного управляющего, аккредитованного Земельным департаментом. В Румынии закон ограничивает расходование средств со счёта застройщика.
| Вопрос | Дубай (закон 8/2007) | Румыния (статья 422 закона 169/2026) |
|---|---|---|
| Куда поступают деньги | Эскроу-счёт на имя проекта у аккредитованного доверительного управляющего (статья 7) | Отдельный счёт застройщика, предназначенный для проекта (статья 422(10)) |
| Использование денег | Только на строительство данного проекта, отдельный счёт для каждого проекта (статья 9) | Только на данный проект, до 25% на каркас и затем до 20% на инженерные системы, с одобрения технического надзора |
| Злоупотребление | Лишение свободы, штраф не менее 100 000 дирхамов или и то и другое (статья 16) | Штраф в размере 1% оборота за предыдущий год, если деяние не является преступлением (статья 422(11)) |
| После завершения строительства | Доверительный управляющий удерживает 5% в течение года с регистрации объектов (статья 14) | Установленного законом удержания средств нет |
| Если проект не завершён | Доверительный управляющий по согласованию с Земельным департаментом действует для завершения или возврата (статья 15) | Механизма завершения или возврата в законе нет. Застройщик отвечает за завершение (статья 422(6)) |
| Регистрация договора | Покупатель может потребовать обновления регистрации участка (статья 8) | Нотариальный предварительный договор, направляемый на регистрацию не позднее следующего рабочего дня (статья 422(7)-(8)) |
| Банковская гарантия | Закон не требует | Закон не требует. Её можно обсуждать на переговорах |
В Дубае закон определяет, где размещаются деньги. В Румынии закон определяет, как их расходуют, а остальное должен дополнить ваш договор.
Какие уровни защиты существуют в Румынии и что проверять на каждом?
Регистрация в земельной книге. Застройщик вправе обещать продажу будущего дома только после того, как разрешение на строительство внесено отметкой в земельную книгу (Cartea Funciară) и открыт лист для будущего объекта (статья 422(6)). Предварительный договор подписывается только у нотариуса, который подаёт заявление о его регистрации в день подписания или не позднее следующего рабочего дня (статья 422(7)-(8)). Отметка в книге придаёт договору силу в отношении третьих лиц (Гражданский кодекс, статья 902). Проверьте выписку по объекту до подписания и новую выписку через несколько дней после него.
Специальный счёт. Запросите в письменной форме название банка, имя владельца счёта, номер счёта в том виде, в каком он указан в договоре, письмо банка, подтверждающее существование счёта, и имя технического надзора на площадке.
График платежей. Закон ограничивает расходы застройщика, а не то, сколько и когда платите вы. Хороший график привязывает каждый платёж к этапу, который может подтвердить технический надзор, а не к календарной дате. Если часть цены финансируется кредитом румынского банка, договор должен установить, на каком этапе банк перечисляет свою часть и на какой счёт.
Оплата через нотариуса. В окончательном договоре некоторые покупатели просят, чтобы цена или её остаток были уплачены через нотариуса и переданы продавцу только после регистрации продажи. Закон этого не требует, и не каждый нотариус это предлагает, поэтому нотариуса заранее спрашивают, как он хранит деньги и когда он их высвобождает.
Банковская гарантия. Гарантийное письмо является безотзывным и безусловным обязательством эмитента, как правило банка, уплатить бенефициару сумму на условиях, указанных в письме (Гражданский кодекс, статья 2321). Оно независимо от договора купли-продажи. Закон не обязывает застройщика предоставлять гарантию, поэтому это предмет переговоров. Если вам предлагают гарантию, ваш адвокат должен проверить, когда и против каких документов её можно реализовать.
Чего вам не даёт румынский закон?
- Гарантии завершения: застройщик отвечает за завершение проекта (статья 422(6)), но закон не требует гарантии или страхования авансов.
- Лимита на ваши платежи: лимиты 25% и 20% применяются к расходам застройщика, а не к тому, что перечисляете вы.
- Удержания средств после завершения: механизма, подобного удержанию 5% в течение года в Дубае, нет.
- Особого решения при несостоятельности: судьба договора покупателя при несостоятельности застройщика определяется законом о несостоятельности и его условиями.
Какие вопросы задать застройщику в письменной форме?
- В каком банке ведётся специальный счёт проекта и на чьё имя?
- Совпадает ли номер счёта с номером, указанным в предварительном договоре?
- Кто осуществляет технический надзор на площадке и подписывает каждый расход?
- Зарегистрировано ли разрешение на строительство в земельной книге и есть ли лист для моего объекта?
- К какому этапу строительства привязан каждый из моих платежей?
- Какое обеспечение есть у моих денег сверх закона: банковская гарантия, оплата через нотариуса или никакого?
Передайте ответы румынскому адвокату, который представляет только вас. Адвокат застройщика представляет застройщика.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем сделку
Каждый уровень защиты работает, только если вы его проверили. Перед подписанием договора на дом на стадии строительства в Румынии сопоставьте ответы на шесть вопросов с полученными документами: выпиской, проектом договора и письмом банка. Мы помогаем израильским покупателям понять румынскую структуру, сравнить её с тем, что им знакомо, и при необходимости сформулировать запросы о дополнительном обеспечении. Подписание, регистрацию и местное представительство выполняют нотариус и адвокат, имеющие лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией и не представляет собой юридическую или финансовую консультацию. Правила основаны на редакции законодательства в том виде, в каком она представлена в источнике, по состоянию на октябрь 2026 года. Описание Дубая носит общий характер и основано на переводе на английский язык, а обязательной является арабская редакция. По конкретному проекту проконсультируйтесь с местным адвокатом.
Частые вопросы
Кто держит мой аванс до передачи объекта в Румынии?
Застройщик, на специальном счёте проекта. Он вправе потратить до 25% цены на каркас, а затем до 20% на инженерные системы с отметкой технического надзора на площадке. Использование денег для иной цели влечёт штраф в размере 1% оборота застройщика за предыдущий год.
Обязан ли застройщик в Румынии предоставить банковскую гарантию?
Нет. Румынский закон не требует банковской гарантии на авансы. Можно вести переговоры о гарантийном письме согласно статье 2321 Гражданского кодекса, и ваш адвокат должен проверить условия её реализации.
Может ли нотариус в Румынии держать мои деньги?
В окончательном договоре некоторые покупатели просят, чтобы цена была уплачена через нотариуса и высвобождена после регистрации продажи. Закон этого не требует, и не каждый нотариус это предлагает, поэтому об этом спрашивают заранее.
Чем отличается эскроу в Дубае?
Согласно закону № 8 от 2007 года в Дубае, платежи покупателей поступают на эскроу-счёт на имя проекта у аккредитованного доверительного управляющего. Доверительный управляющий удерживает 5% в течение года после регистрации объектов, а если проект не завершён, действует для его завершения или возврата денег.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.